一接近黑石的人士則稱(chēng)：“黑石對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的興趣仍然存在。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 以銷(xiāo)售見(jiàn)長(zhǎng)的潘石屹在公開(kāi)宣布增加公司持有物業(yè)兩年后，最終決定引進(jìn)盈石，助其完成租售并舉的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　結(jié)盟盈石

　　5月22日，SOHO中國(guó)與盈石資產(chǎn)管理有限公司簽訂合作協(xié)議，并成立合資公司“盈石搜候(上海)有限公司”。合資公司由雙方各持股50%，合作期限為10年。

　　自此，SOHO中國(guó)旗下自持的商業(yè)物業(yè)的招商及運(yùn)營(yíng)工作將全部交由盈石搜候打理。

　　據(jù)SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹最新透露，SOHO打算自持的商業(yè)項(xiàng)目已增至5個(gè)，分別為北京望京SOHO、銀河SOHO、前門(mén)大街、上海復(fù)興路SOHO、上海外灘SOHO，持有面積約共60萬(wàn)平米。

　　而合資公司盈石搜候(上海)有限公司運(yùn)營(yíng)的第一個(gè)項(xiàng)目便是前門(mén)大街SOHO項(xiàng)目，這也是SOHO中國(guó)第一個(gè)持有型物業(yè)。前門(mén)大街SOHO目前運(yùn)營(yíng)的物業(yè)有2萬(wàn)平米，到2013年底規(guī)模將近5萬(wàn)平米。

　　據(jù)盈石執(zhí)行總裁司徒文聰介紹，前門(mén)大街SOHO項(xiàng)目目前的出租率為74%，但現(xiàn)有店鋪風(fēng)格過(guò)于分散，接下來(lái)，商鋪?zhàn)饨饘?huì)針對(duì)性地降低，商鋪定位也將針對(duì)“每一天在街上走的幾十萬(wàn)游客”而做出調(diào)整。

　　對(duì)于此番合作，潘石屹稱(chēng)，未來(lái)SOHO中國(guó)持有的商業(yè)物業(yè)會(huì)越來(lái)越多，而市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，一線城市的寫(xiě)字樓租金呈大幅上漲趨勢(shì)，所以，未來(lái)自持物業(yè)的回報(bào)率將非常高。

　　但他也指出，“核心地塊”、“銷(xiāo)售見(jiàn)長(zhǎng)”、“新穎的建筑設(shè)計(jì)能力”仍是SOHO中國(guó)最核心的力量，實(shí)現(xiàn)向持有型商業(yè)地產(chǎn)公司需要慢慢來(lái)。

　　轉(zhuǎn)型探索

　　事實(shí)上，逐步實(shí)現(xiàn)向持有型商業(yè)地產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)變也是SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的必須路徑。

　　“散售模式”是SOHO中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)賴以生存的方式。這種模式下，SOHO中國(guó)的賣(mài)點(diǎn)是“核心城市的核心地塊”，但由于城市核心地塊資源的稀缺性，且SOHO中國(guó)一直專(zhuān)注于北京、上海這些一線城市，散售模式的可持續(xù)性受到現(xiàn)實(shí)巨大的考驗(yàn)。

　　而老潘亦預(yù)料到這一點(diǎn)，所以，自收購(gòu)復(fù)興天地中心以來(lái)，他便不斷強(qiáng)調(diào)SOHO中國(guó)未來(lái)會(huì)增加持有物業(yè)的比例。

　　2010年，他保守估計(jì)，因?yàn)樯婕暗缴虡I(yè)模式的改變，通過(guò)SOHO中國(guó)有控制地調(diào)整，三年內(nèi)持有物業(yè)將達(dá)到20%的比例。

　　但在SOHO中國(guó)2010年業(yè)績(jī)會(huì)上，潘石屹稱(chēng)，“未來(lái)公司持有物業(yè)的比例會(huì)越來(lái)越高，持有物業(yè)的比例面積不一定大，但是含金量會(huì)比較高。這樣的模式應(yīng)該是在2014年后成型”。

　　財(cái)務(wù)總裁唐正茂則補(bǔ)充說(shuō)明，未來(lái)SOHO中國(guó)持有的物業(yè)將增至4個(gè)，分別為前門(mén)SOHO、光華路2號(hào)，上海外灘SOHO，復(fù)興路SOHO。盡管這4個(gè)項(xiàng)目的土地比例僅占32%，價(jià)值量卻占45%。

　　為了完成這一目標(biāo)，SOHO中國(guó)在首個(gè)自持物業(yè)--前門(mén)SOHO的招商上并沒(méi)有少下功夫。

　　據(jù)悉，為了推廣該項(xiàng)目的招租，潘石屹曾親自制定了三套營(yíng)銷(xiāo)渠道。其中，包括與近94家代理機(jī)構(gòu)合作、網(wǎng)上競(jìng)租營(yíng)銷(xiāo)及專(zhuān)門(mén)成立自己的營(yíng)銷(xiāo)推廣隊(duì)伍。

　　作為SOHO首個(gè)自持物業(yè)，前門(mén)SOHO出租業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)成功與否，直接關(guān)系到未來(lái)三到五年里SOHO能否如愿實(shí)現(xiàn)將持有物業(yè)比例提升到50%的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　但就如今情況來(lái)看，沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)招商與運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的SOHO中國(guó)，要靠一己之力達(dá)成這一目標(biāo)，困難不小。

　　看多商業(yè)地產(chǎn)

　　不過(guò)，此次盈石的加入，或?qū)⒏淖冞@一局面。

　　資料顯示，成立于2008年盈石資產(chǎn)管理有限公司，由美國(guó)大型私募基金黑石參與創(chuàng)建，是專(zhuān)業(yè)面向中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，旨在為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供高品質(zhì)、專(zhuān)業(yè)且全面的商業(yè)資產(chǎn)增值服務(wù)。

　　自08年進(jìn)入中國(guó)后，盈石已參與國(guó)內(nèi)多個(gè)城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)與管理，在國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)規(guī)模為200萬(wàn)平方米。

　　僅在上海，其參與管理的項(xiàng)目就達(dá)8個(gè)，包括復(fù)地地杰商業(yè)項(xiàng)目、豫城時(shí)尚、芳匯廣場(chǎng)、白金灣廣場(chǎng)、悅達(dá)889廣場(chǎng)等項(xiàng)目。

　　加上此次與SOHO中國(guó)的合作，或可看出外資對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)正抱樂(lè)觀態(tài)度。

　　而據(jù)市場(chǎng)最新消息，黑石正洽購(gòu)上海南京西路CBD商務(wù)圈的寫(xiě)字樓項(xiàng)目--華敏帝豪大廈，總價(jià)或超過(guò)70億元，估算每平方米價(jià)格已逾33000元。分析認(rèn)為，此價(jià)格雖有投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為“偏高”，但仍然能被黑石接受。

　　一接近黑石的人士則稱(chēng)：“黑石對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的興趣仍然存在。”

　　而除了黑石，看好中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的或不止一家。

　　零售地產(chǎn)是商業(yè)地產(chǎn)中重要的一員，從其去年一年的發(fā)展，我們或可洞見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)地?zé)o限風(fēng)光的端倪。

　　據(jù)仲量聯(lián)行今年4月26日發(fā)布的《2012中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資展望》報(bào)告顯示，在去年信貸緊縮和房地產(chǎn)投資流動(dòng)性收緊的背景下，中國(guó)大陸地區(qū)2011年零售地產(chǎn)投資交易額創(chuàng)歷史新高，達(dá)265億元。

　　2011年，中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)投資總交易量的比例從上一年度的24%上升到30%。這說(shuō)明，投資者對(duì)內(nèi)地零售地產(chǎn)市場(chǎng)的投資意愿顯著增強(qiáng)。在仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)中，對(duì)中國(guó)內(nèi)地零售地產(chǎn)市場(chǎng)如此感興趣的買(mǎi)家里，以亞洲的資本表現(xiàn)最為活躍。

　　其中，新加坡上市投資機(jī)構(gòu)鵬瑞利中國(guó)零售信托基金去年一年在沈陽(yáng)、成都和佛山等地共收購(gòu)了五個(gè)項(xiàng)目，收購(gòu)交易總額為60元，在全年交易總額中占比幾近1/4。

　　此外，對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)同樣感興趣新加坡企業(yè)還有華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托和凱德商用。

　　對(duì)此，仲量聯(lián)行的總結(jié)是，“2011年新加坡的上市投資機(jī)構(gòu)在中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)取得了重大進(jìn)展，其投資額約占總成交額的34%”。

　　5月21日世邦魏理仕《亞太地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)觀察報(bào)告》同樣體現(xiàn)了內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的無(wú)限前景。

　　該報(bào)告顯示，2012年第1季度，亞太地區(qū)寫(xiě)字樓空置率繼續(xù)緩慢下降。其中就包括香港、上海和北京等城市。

　　在空置率下降的同時(shí)，今年一季度京滬兩地的寫(xiě)字樓租金仍然出現(xiàn)上揚(yáng)。

　　據(jù)世邦魏理仕中國(guó)區(qū)辦公樓服務(wù)部執(zhí)行董事馬樂(lè)介紹，“今年一季度，北京寫(xiě)字樓租金依舊同比大幅上揚(yáng)。尤其是CBD和金融街的租金遠(yuǎn)超上海同等區(qū)域；上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)今年1季度租金總體增長(zhǎng)平緩，浦東的租金漲幅最為迅猛。”