卓越目前的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型稍顯過急，在住宅銷售無持續(xù)、穩(wěn)定回款的情況下，如此大規(guī)模投入商業(yè)，會(huì)有很大的資金壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 近期深圳的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，最高調(diào)的莫過于卓越地產(chǎn)。

　　繼3月初卓越·世紀(jì)中心1號樓，以超過7萬元/平方米的售價(jià)刷新深圳寫字樓最高成交單價(jià)后，近日，位于深圳灣區(qū)域的卓越中心大道也高調(diào)宣布入市。

　　加速套現(xiàn)

　　事實(shí)上，由于卓越世紀(jì)中心1號樓位于深圳福田CBD的核心區(qū)域，卓越地產(chǎn)一直聲稱的是只租不售，但從3月份開始，該項(xiàng)目向市場推出了部分沒有出租的樓層。

　　當(dāng)時(shí)卓越地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)部人士向觀點(diǎn)新媒體透露，是次銷售的單位總體貨量并不大，主要是向大客戶整層銷售，價(jià)格在6萬至7萬/平方米左右，已經(jīng)售出近5層，銷售額接近5億元。

　　其實(shí)，在一些業(yè)內(nèi)人士看來，卓越在目前出售優(yōu)質(zhì)寫字樓，除了能抓住目前深圳寫字樓市場嚴(yán)重供應(yīng)不足博取高價(jià)外，還與其自身的經(jīng)營狀況有關(guān)。

　　“由于寫字樓長線持有回報(bào)率可觀，因此若無資金周轉(zhuǎn)的壓力，大多數(shù)開發(fā)商均會(huì)選擇自持，但卓越選擇在此時(shí)出售，很有可能就是資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題。”

　　上述人士進(jìn)一步指出，因?yàn)樽约洪L期持有經(jīng)營，在前期是需要很大資金投入的，如果能解決前期的資金壓力，以卓越世紀(jì)中心的品質(zhì)和區(qū)位優(yōu)勢，卓越本身還是想長期持有的。

　　而近日出售的卓越中心大道，或許也是因?yàn)榻?jīng)營的壓力。

　　據(jù)觀點(diǎn)新媒體現(xiàn)場了解，卓越中心大道位于深圳南山區(qū)科苑大道西，屬于卓越·維港的裙樓商鋪，并與深圳眾多高端項(xiàng)目如三湘海尚、皇庭港灣、寶能太古城、曦灣等毗鄰。

　　該片區(qū)還是深圳目前新生的豪宅區(qū)，區(qū)內(nèi)各方配套業(yè)已成型，未來升值潛力與消費(fèi)能力均值得期待。

　　但卓越將其這批優(yōu)質(zhì)鋪王單位，在1周之內(nèi)快速賣出近40個(gè)鋪位，回籠資金近5億。

　　而在項(xiàng)目宣傳板上，還出現(xiàn)了“買一層送一層”的字眼；更有現(xiàn)場銷售人員透露，原本這批商鋪是卓越打算自持出租的，但最近因資金鏈緊張，所以才考慮拿出來銷售。

　　與此同時(shí)，除了加快現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的銷售外，卓越還將目前僅有的住宅項(xiàng)目低價(jià)入市。

　　在位于東莞的卓越蔚藍(lán)城邦項(xiàng)目，近期就推出了一批優(yōu)惠特價(jià)房。在該項(xiàng)目加推的新品中，將其中戶型為78至98平米的兩房和100平米的三房，以均價(jià)4500元/平方米開售，而該項(xiàng)目此前的均價(jià)為5500元/平方米。

　　另外，卓越在上海的首個(gè)綜合體項(xiàng)目中的住宅項(xiàng)目也是以低價(jià)入市。

　　3月底，位于上海奉賢區(qū)的卓越世紀(jì)中心正式開盤，當(dāng)天所推出的400套精裝LOFT公寓，均價(jià)在14500元/平米左右，而奉賢區(qū)目前的均價(jià)在15500元/平米左右。

　　對于卓越近期一系列的動(dòng)作，大多市場分析人士均認(rèn)為，卓越目前可能是遇到了資金緊張問題，才將目前能銷售的商業(yè)與住宅項(xiàng)目，急著入市。

　　但對于此種猜測，卓越地產(chǎn)曾回應(yīng)稱，資金鏈緊張的說法是無中生有，真正的原因是公司調(diào)整商業(yè)項(xiàng)目租售比例，維系大客戶關(guān)系。

　　商業(yè)模式瓶頸

　　盡管卓越地產(chǎn)矢口否認(rèn)了資金壓力的說法，但其近年來的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型，在目前看來或許并不順利。

　　自從兩次赴港IPO失敗之后，卓越地產(chǎn)開始積極尋求自身經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變。從近幾年的發(fā)展路徑便可發(fā)現(xiàn)，卓越已開始放緩住宅項(xiàng)目建設(shè)，將重心放至商業(yè)地產(chǎn)，并著力向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　深圳熟悉卓越地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士曾向觀點(diǎn)新媒體提到，目前卓越地產(chǎn)已不再追求住宅項(xiàng)目的高價(jià)格、高利潤，有些住宅項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓，有些則降價(jià)銷售，如位于惠州大亞灣的蔚藍(lán)海岸項(xiàng)目追求的就是低價(jià)走量，然后用住宅項(xiàng)目的現(xiàn)金流來接濟(jì)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展。

　　不過，即使是卓越想用住宅的銷售來彌補(bǔ)商業(yè)的不足，但在目前整體住宅市場受限的大環(huán)境下，這一想法與現(xiàn)實(shí)還是有著些許差距。

　　卓越地產(chǎn)目前在售的住宅項(xiàng)目包括位于惠州大亞灣的蔚藍(lán)海岸、長沙蔚藍(lán)海岸、東莞蔚藍(lán)城邦等項(xiàng)目。但除了惠州項(xiàng)目外，其余均是尾盤在售，可售貨量并不充足，而即使是貨量充足的惠州項(xiàng)目，目前銷售也不容樂觀。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，長期以來，惠州樓市主打的都是深圳投資客，但由于整體購買力度明顯下降，惠州樓市長年的空置率漸漸使得深圳投資客的信心大減。

　　同時(shí)，隨著惠州市場大批貨量的入市，相比其他旅游產(chǎn)品而言，卓越蔚藍(lán)海岸在產(chǎn)品品質(zhì)和區(qū)位方面都不具優(yōu)勢，今年也將面臨巨大的去化壓力。

　　另外，卓越地產(chǎn)目前逐漸增大了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與比例，其已開發(fā)和參與開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)建筑面積已經(jīng)超過100萬平米。

　　而正在建設(shè)的還有深圳上梅林綜合體項(xiàng)目、后海寫字樓項(xiàng)目、與金地、大百匯合作開發(fā)的深圳崗廈項(xiàng)目、以及上海和青島的卓越·世紀(jì)中心等。

　　然而，眾所周知的是，商業(yè)地產(chǎn)由于開發(fā)周期長，前期資金需求量極大。而卓越目前開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目均處于前期，對資金的需求量之大可想而知。

　　對于卓越目前的狀況，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，在住宅銷售乏力，已開發(fā)商業(yè)物業(yè)租金收取相對較少的情況下，要支撐如此大體量的商業(yè)開發(fā)，卓越顯然有些力不從心。

　　該人士續(xù)指，卓越目前的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型稍顯過急，在住宅銷售沒有持續(xù)、穩(wěn)定回款的情況下，如此大規(guī)模的投入商業(yè)，會(huì)有很大的資金壓力；而在此期間，又急著通過出售優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)去回款，有點(diǎn)得不償失，目前看來，卓越的商業(yè)模式應(yīng)該是處于一個(gè)瓶頸階段。