就在深圳樓市繼續(xù)保持沉默的同時，主打深圳投資客的惠州樓市卻顯得熱鬧非凡。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 彭飛 春交會的喧囂和熱鬧，并沒有給深圳樓市帶來多少實(shí)質(zhì)性的成交量，這讓曾經(jīng)以交易為主的深圳房地產(chǎn)交易會越來越像搭臺唱戲。

　　此次參展的25個深圳樓盤中，折扣項目少之又少，而有折扣也只是一兩個點(diǎn)的優(yōu)惠，這與購房者的心理預(yù)期相差太大。

　　有深圳業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，現(xiàn)在的春交會形式遠(yuǎn)重于實(shí)際效果，大多數(shù)開發(fā)商是礙于面子來參展布展，亦或是為了展示自己的樓盤，春交會真正能帶動的成交很少。

　　在首次置業(yè)者繼續(xù)持觀望態(tài)度的情況下，為了吸引更多的二次置業(yè)者入市，深圳市場目前出現(xiàn)了一種略帶灰色性質(zhì)的貸款方式。

　　“4+3”過橋貸

　　眾所周知，自從深圳實(shí)施限購、限貸政策以來，二次置業(yè)的購房者需要按照首付6成，最高貸款4成的規(guī)定執(zhí)行。

　　然而，近期深圳有按揭擔(dān)保公司針對二次置業(yè)者推出了“4+3”貸款業(yè)務(wù)，即將二套房首付變?yōu)?成，余下的7成采取另外的方式尋求銀行貸款。

　　對此，有按揭公司業(yè)務(wù)員詳細(xì)介紹稱，7成貸款中的4成為常規(guī)的按揭貸款，另外的3成是消費(fèi)貸款。不過這種方式是要用客戶的第一套住房做抵押貸款來實(shí)現(xiàn)，同時在按揭的物業(yè)也可以做。

　　“目前深圳做這類貸款的銀行比較少，但我們作為中間貸款方，會協(xié)助客戶聯(lián)絡(luò)辦這種業(yè)務(wù)的銀行。”

　　對于這種操作方式，諸多深圳業(yè)內(nèi)人士表示均有所耳聞。但他們也明確表示，此種方式為市場上的“偏門”做法，大多是占市場份額比較小的按揭擔(dān)保公司在促成這類交易，其間也蘊(yùn)含較大風(fēng)險。

　　相關(guān)房地產(chǎn)律師也認(rèn)為，國家是明令禁止消費(fèi)貸款入樓市，現(xiàn)在的操作大多是打政策擦邊球，但是一旦銀行、銀監(jiān)會開始較真對貸款流向做監(jiān)督，查出來消費(fèi)貸款最終用作買房用途，貸款資金是要退出來的。

　　同時，二手房交易各項程序都是環(huán)環(huán)緊扣的，貸款從審批到最終放款耗時也是很長的，如果中間哪一個環(huán)節(jié)出了問題，客戶都會面臨違約風(fēng)險。

　　除了面臨違約風(fēng)險外，此種方式還將產(chǎn)生更多的額外費(fèi)用。

　　如果購房者選擇這種貸款方式，需要承擔(dān)的消費(fèi)貸款利率會很高，普遍要比基準(zhǔn)利率上浮20%-30%，年限也很短；另外，按揭服務(wù)公司還要收取1%-2.5%的服務(wù)費(fèi)。

　　對于這種過橋貸的出現(xiàn)，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，這還是與深圳整體樓市持續(xù)低迷有關(guān)，因為在首次置業(yè)者因價格因素繼續(xù)觀望的情況下，一些中小按揭擔(dān)保公司為了吸引那些資金需求急切、要購買二套房但首付不夠的置業(yè)者，從而有針對性的推出了此種方式。

　　該業(yè)內(nèi)人士提醒稱，此種方式操作繁瑣，風(fēng)險性極大，同時額外費(fèi)用也高，建議購房者要仔細(xì)考量。

　　110%回購

　　就在深圳樓市繼續(xù)保持沉默的同時，主打深圳投資客的惠州樓市卻顯得熱鬧非凡。

　　本次春交會上，來自惠陽、大亞灣的中小樓盤大打價格戰(zhàn)，一些打折幅度大的樓盤成交也隨之上升。

　　其中，位于大亞灣的美泰天韻項目更是祭出了“首付2萬起，減一成首付，開發(fā)商墊一成首付，三年后開發(fā)商按原價的110%回購”的優(yōu)惠條件。

　　該項目開發(fā)商介紹稱，如購房者選擇三成首付，將減一成，開發(fā)商墊一成，購房時只需交一成首付。開發(fā)商所墊的一成首付，購房者需在一年內(nèi)分四次還清。

　　這一成首付前兩季度每季度還30%，后兩個季度每季度還20%。另外，三年后，購房者可按原價的110%賣給開發(fā)商。

　　事實(shí)上，為爭奪客戶，惠州此前就有不少中小樓盤使用“墊首付”的方式促銷。

　　在2011年底，面對產(chǎn)品的大量同質(zhì)化競爭，鵬達(dá)御西湖“悅居”組團(tuán)率先推出一成首付，另外兩成首付由開發(fā)商墊付，在一年內(nèi)付清的方式。

　　今年年后，美高春天里也推出了一成首付購房的活動，余下首付款在開發(fā)商交樓前還清即可。

　　而另一片區(qū)的駿豪國際墊首付的做法更為誘人，開發(fā)商所墊的兩成首付只需在3年內(nèi)付清即可，并且還沒有利息。

　　對于惠州一成首付卷土重來，多位行業(yè)人士分析稱，這還是與當(dāng)下樓市大行情不好密切相關(guān)，此類促銷手段更多還是為了鎖定有購買資格的買房人，開發(fā)商通過更多靈活手段尋求快速出貨，的確對買房人形成了一定刺激，實(shí)現(xiàn)了銷售目的。

　　空置率高企

　　雖然，相對于深圳，惠州中小樓盤花樣繁多的促銷方式在一定程度上促進(jìn)了銷售。但從去年開始，盡管惠州樓盤不限購，由于主要還是以深圳客為主，整體購買力度也明顯下降，而惠州樓市長年的空置率也使得深圳投資客的信心大減。

　　此外，至2011年8月份后，惠州將限購的傳言突起，也導(dǎo)致大批深圳投資客開始紛紛撤退，雖然最終傳言未成真，但惠州市場已開始轉(zhuǎn)入冷清狀態(tài)。

　　在深圳投資客最為集中的巽寮灣片區(qū)，相關(guān)機(jī)構(gòu)曾統(tǒng)計，2012年巽寮灣片區(qū)將會推出1.7萬套洋房產(chǎn)品，而高端別墅推貨量將達(dá)到5000套。

　　對于惠州樓市的持續(xù)降溫與大批貨量的入市，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為，經(jīng)歷了去年一年，目前深圳度假需求已經(jīng)消化較多，且這并非剛性需求，只會每隔兩三年才會產(chǎn)生一批，今年將面臨巨大的去化壓力。

　　而對于整體惠州樓市，有分析也指出，惠州這兩年房價快速飛漲的背后，顯然是外地投資客拉動，惠州本地需求并不大，本地人也沒有這樣的消費(fèi)力。

　　“這邊大部分都是深圳客投資買房，他們大多數(shù)買了之后不裝修就放在這里，以方便以后轉(zhuǎn)手，而這也導(dǎo)致惠州的空置率一直居高不下。”

　　對于惠州空置率的問題，著名地產(chǎn)研究人士半球就認(rèn)為，一旦再次遇到樓市下降周期，像惠州這種投資比例過高、供過于求的城市由于缺少承接力，會跌得特別快。

　　其實(shí)，在歷史上，惠州就曾有過這樣的慘痛經(jīng)歷。

　　上世紀(jì)90年代，惠州的淡水鎮(zhèn)便因房地產(chǎn)泡沫而聞名全國，最有名的莫過于“熊貓汽車城”，當(dāng)時忽悠了全國很多買家到此投資，結(jié)果泡沫破裂了，使得投資客們血本無歸，直至今天淡水鎮(zhèn)都還遺留著許多爛尾樓。