5月11日，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行，邀請了業(yè)內(nèi)精英與本地豪杰共聚一堂，共議政策、經(jīng)濟(jì)、樓市與模式。

　　剛剛過去的五一小長假，國內(nèi)各地的樓市表現(xiàn)各不相同。一線城市之中，除廣州的成交持續(xù)上揚(yáng)之外，京滬深三地表現(xiàn)并不理想。

　　而昆明，“五一”三日新盤成交過千套，與之前相比情況樂觀。然而，隨即而來的問題是，這樣的樂觀能否持續(xù)？又將如何持續(xù)？

　　5月11日，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行，將邀請業(yè)內(nèi)精英與本地豪杰共聚一堂，共議政策、經(jīng)濟(jì)、樓市與模式。

　　進(jìn)入專題：2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行　

　　現(xiàn)場直播：2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行（一）
 

　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的各位朋友，歡迎來到春城昆明，歡迎來到2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行現(xiàn)場。在論壇開始之前，希望大家能把自己的手機(jī)調(diào)到振動或靜音模式，并請不要在會場內(nèi)隨意走動，以保證我們會議的順利進(jìn)行。謝謝大家！ 

　　　主持人：我們有請今天論壇的最后一位演講嘉賓：住建部政策研究室主任秦虹（女士），秦虹（女士）的演講題目是：艱難的著陸2012的中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)。

　　秦虹女士，您的演講時(shí)間為20分鐘，有請！

　　秦虹：本人來自住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，不是政策研究室。我們部里有一個(gè)政策研究室，他的司長叫（倪和），別到時(shí)候倪司長以為我冒充他在外面發(fā)言，我是政策研究中心，不是政策研究室。

　　我從新加坡過來，在新加坡的時(shí)候接到我們陳總的一條短信，說讓講2012年的中國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)。我想今天給我出了一個(gè)比較好講的題目，那我就講一講中國的今年的經(jīng)濟(jì)形勢，今年的房地產(chǎn)。怎么樣來講這個(gè)形勢呢？數(shù)據(jù)是最有發(fā)言權(quán)的。首先談到宏觀經(jīng)濟(jì)形式，這是國家統(tǒng)計(jì)局對今年一季度，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù)所做的一個(gè)圖表，大家看到這個(gè)圖表分了這么幾個(gè)層次，最上面是過熱，中間黃色是趨熱，最中間圍繞虛線的上下是穩(wěn)定，再往下是曲折，再往下深一點(diǎn)的藍(lán)色高過冷。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)所作的預(yù)警指數(shù)看，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)定地這樣一個(gè)空間之內(nèi)，既不過熱，也不過冷。這是宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警信號圖，紅燈表示熱，黃燈表示偏熱，綠燈表示運(yùn)行正常，正是恰恰好運(yùn)行正常，淺藍(lán)色燈是偏冷，深藍(lán)色是冷。（PPT）大家看最右邊的這個(gè)圖，是2012年3月份第一季度，這里面只有三個(gè)淺藍(lán)色的燈，就是偏冷，一個(gè)是工業(yè)生產(chǎn)指數(shù)，一個(gè)進(jìn)出口額，一個(gè)是貨幣供應(yīng)MR，其他的所有指標(biāo)都在綠燈區(qū)，顯示著中國經(jīng)濟(jì)目前的狀況，整體運(yùn)行平穩(wěn)良好。

　　這個(gè)是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的目前狀況。我們看了前面，這個(gè)圖的前端，第一年的4月、5月、6月都有偏熱的燈亮期，而我們現(xiàn)在是不冷不熱。國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體出現(xiàn)了緩中趨穩(wěn)的跡象，今年一季度GDP增速只有8.1%，比較低。但是這個(gè)增速高于全國今年預(yù)計(jì)7.5的預(yù)期目標(biāo)，也就是說今年經(jīng)濟(jì)增長的DGP增速，又可以呈現(xiàn)的一個(gè)情況是前低后高。從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增長速度看，規(guī)模以上的工業(yè)增加值同比增長了11.9%，這個(gè)11.9%比一到二月份回升了0.5個(gè)百分點(diǎn)，社會消費(fèi)品零售增長是15.2%，它回升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)目增長8.9%，回升了2個(gè)百分點(diǎn)，貨運(yùn)增長12.1%，回升了0.4個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)是主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，所有的增速比1到2月份回升，而不是再繼續(xù)回落。

　　第三個(gè)就業(yè)繼續(xù)增加，就是反映了實(shí)體經(jīng)濟(jì)是否活躍、是否趨冷的一個(gè)重要指標(biāo)就業(yè)，我們看到一季度全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)300萬萬，同比繼續(xù)增加，而不是減少。東部地區(qū)民工荒、用工難的情況沒有明顯的緩解，農(nóng)村外出務(wù)工勞動力同比增長了3.4%。什么意思呢？當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的整體情況，我認(rèn)為是處于一個(gè)綠燈區(qū)。這個(gè)綠燈區(qū)顯示著中國經(jīng)濟(jì)目前不存在太大的問題，也就是說我們沒有必要對中國經(jīng)濟(jì)過于悲觀，沒有必要。大家注意到今年是很多地方政府的換屆之年，我們看了一下，大概是全國的各個(gè)省份的一半省已經(jīng)完成換屆，還有一半省區(qū)市、直轄市，換屆還沒有完成，今年十八大之前會陸續(xù)全部完成。換屆以后，新一屆的政府仍然會推動當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的思路。今年又是“十二五”的第二年，大家也都知道每個(gè)五年計(jì)劃的第二年，都是經(jīng)濟(jì)增長中增長速度相對比較高的一年，今年又是十八大中央換屆。所以我相信今年的中國經(jīng)濟(jì)不會出現(xiàn)過于的悲觀。我們的一些同行，普遍是悲觀的，把中國經(jīng)濟(jì)看得很冷。但是我認(rèn)為我們對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，今年還是充滿信心的，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)是在綠燈區(qū)環(huán)境內(nèi)運(yùn)行，沒有太大的問題。說今年的宏觀經(jīng)濟(jì)怎么樣？就是這樣的情況，增速前低后高。國家已經(jīng)有預(yù)期說，今年的經(jīng)濟(jì)增長速度比去年可能要放緩，放緩到7.5，但是我們認(rèn)為實(shí)際增速會高于這個(gè)增長速度，普遍的各個(gè)機(jī)構(gòu)的預(yù)測是8%到8.5%之間，是這么一個(gè)狀況，這是宏觀經(jīng)濟(jì)。今年的宏觀經(jīng)濟(jì)，簡單說、概括說就是這樣的。

　　第二個(gè)是房地產(chǎn)市場當(dāng)前的情況，房地產(chǎn)的市場情況，我們也通過數(shù)據(jù)來反映情況，全部的數(shù)據(jù)都來自于國家的統(tǒng)計(jì)局。我們看到全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在一季度增速達(dá)到23.5%，這個(gè)增速比去年一季度34%已經(jīng)下降了10個(gè)百分點(diǎn)，就是房地產(chǎn)開發(fā)的增長速度的增長速度下降了10個(gè)百分點(diǎn)，這個(gè)增速下降可能還會延續(xù)。第二個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下緩，東部地區(qū)下降最明顯，西部只下降了1個(gè)百分點(diǎn)，東部下降了6個(gè)百分點(diǎn)。為什么這樣？大家知道東部地區(qū)受調(diào)控政策的影響是最明顯，首先是長三角，其次是珠三角，再次是京津地區(qū)，所以它們企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力相對更大，他們對未來得市場預(yù)期，相對來說更加不穩(wěn)定，那么它們不確定性更大，所以他們對投資的積極性來看，還是非常謹(jǐn)慎，所以他們的投資下滑比較明顯。

　　全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積的增長速度，今年一季度已經(jīng)是負(fù)增長13.9%，而去年同期增長32.7%。也就是說開發(fā)企業(yè)由于對未來的市場預(yù)期不穩(wěn)定，由于現(xiàn)代企業(yè)不穩(wěn)定的狀態(tài)，由于我們對調(diào)控的政策，還是處于動搖的發(fā)展階段，開發(fā)企業(yè)減緩了開發(fā)投資的增長的具體表現(xiàn)，就是在拿地的方面，他的積極性有所降低。所以全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積已經(jīng)出現(xiàn)了負(fù)增長。但是我想今年土地的負(fù)增長，即使土地負(fù)增長繼續(xù)延續(xù)，對開發(fā)企業(yè)的土地存量仍然還是比較大，這個(gè)不會有太大的問題。全國住房新開工面積的增長速度，今年三季度負(fù)增長5.2%，而去年同期接近20%的增長。開發(fā)企業(yè)在當(dāng)天的形勢下，不拿地，不開工，緩施工的一批企業(yè)開始出現(xiàn)。所以住宅的新開工增長速度出現(xiàn)了一個(gè)負(fù)的增長。

　　也就是說，我們看到的所有全面的指標(biāo)，都是反映了房地產(chǎn)的市場的前端，前端供應(yīng)端。供應(yīng)端市場表現(xiàn)出來的前端市場的一個(gè)情況，就是收縮。末端市場出現(xiàn)的情況，我們看到的是全國商品房銷售額的增長速度，今年一到二月份時(shí)候負(fù)增長21.9%，今年一到三月份是負(fù)增長14.6%，現(xiàn)在銷售額和去年同期相比仍然是負(fù)增長，但是負(fù)增長的幅度相對緩解，商品房銷售額在很很大程度上反映了成交價(jià)格和成交量的一個(gè)體現(xiàn)。全國商品住房銷售面積增長速度，從今年一到二月份負(fù)增長16%，到一到三月份今年一季度負(fù)增長15.5%，負(fù)增長的程度似乎也有所緩解。這是全國商品住房的銷售面積的增長速度，一到二月份是最低的，負(fù)增長16%，現(xiàn)在已經(jīng)開始趨于緩解。

　　庫存，大家都說現(xiàn)在看到企業(yè)庫存量大，商品住房的代售面積1.9億平方米，什么概念？說這個(gè)大家可能很多沒有概念，就是2008年庫存量最大的時(shí)候是1.8億平方米，現(xiàn)在的庫存量是1.9億平方米。也就是說，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)的商品住房的代售住宅，庫存量比2008年還要高。但是我們也看到一個(gè)情況，就是他在一到三月份是最高的，一到三月份的時(shí)候和代售面積的總量都有所下降，這是代售面積的增長速度，這是末端市場。末端市場我們看到的是進(jìn)一步下滑的趨勢，我們看到的情況似乎在趨緩，就是兩端，一個(gè)上端、一個(gè)末端。我們看開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度和資金的流量，仍然是歷史上不太好的時(shí)期，一季度開發(fā)企業(yè)的增長速度只有8.2%，仍然反映了企業(yè)的資金目前還是比較偏緊的狀態(tài)。但是我同意陶冬先生的結(jié)論，隨著前端市場和末端市場的變化，開發(fā)企業(yè)的資金緊張的狀況會逐步得以緩解，因?yàn)橥顿Y開發(fā)前期收縮了，開始銷售剛性需求的增加了，所以逐步得到銜接。從房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)的投資額和銷售額比重，開發(fā)企業(yè)的資金狀況，這兩個(gè)之比，我們看到的是126，就是他投出去的額，比他賣出去的錢還要多，這個(gè)數(shù)字是什么概念呢？比2008年最困難的資金壓力的時(shí)期137略好一點(diǎn)，2008年企業(yè)資金鏈最緊張的時(shí)候，這個(gè)比值137，現(xiàn)在是126，略好一點(diǎn)。也就是說總體上開發(fā)企業(yè)的資金狀況不樂觀，但是今年開發(fā)企業(yè)和去年和2008年企業(yè)不同在于，2008年的時(shí)候，所有的開發(fā)企業(yè)，大中小企業(yè)所有的企業(yè)資金鏈都非常緊張，今年企業(yè)的情況是總體比較緊張，結(jié)構(gòu)性差異很大，有的開發(fā)企業(yè)真的很緊張。錢壓力很大，負(fù)債率比較高，融資成本高，但有一些企業(yè)，相對來說，資金壓力并不是很大，結(jié)構(gòu)性差異非常大。

　　（PPT）這是房地產(chǎn)市場的價(jià)格，商品房銷售的價(jià)格，來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。紅色是同比價(jià)格上漲的城市，70個(gè)大城市，藍(lán)色的是同比下降的的。我們可以看到現(xiàn)在以價(jià)換量的，還是比較明顯，70個(gè)大城市里面，它占到一半多點(diǎn)是屬于價(jià)格同比下降。大家注意到這個(gè)圖，我們國家統(tǒng)計(jì)局反映出來的價(jià)格變化，無論是同比上升，還是同比下降，都非常非常微小，微小到什么程度？大家看，這是一線城市，一線城市北京、廣東、上U海、深圳，商品房漲跌的幅度沒有超過2%，負(fù)增長一點(diǎn)幾。為什么會有這樣的情況？我也在考慮，我們在媒體上反映出來的問題，經(jīng)?？吹竭@個(gè)項(xiàng)目打折10%，那個(gè)項(xiàng)目打了20%%，應(yīng)該是降了20%的，怎么國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字只有零點(diǎn)幾的同比的增長，同比的負(fù)增長，就沒有看到10%、20%的價(jià)格下跌呢？我想可能還是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性的。這次的這個(gè)結(jié)構(gòu)性，就是再一個(gè)城市有的項(xiàng)目價(jià)格下調(diào)了10%、20%，有的項(xiàng)目價(jià)格就沒有調(diào)。可能就是因?yàn)樗且粋€(gè)結(jié)構(gòu)性的，所以才導(dǎo)致這樣統(tǒng)計(jì)的一個(gè)結(jié)果。所以我們看到一線城市的價(jià)格，同比出現(xiàn)了不到2%的負(fù)增長，這是價(jià)格的漲幅。這是所有的房地產(chǎn)市場的整體情況。

　　今年的房地產(chǎn)市場，在調(diào)控政策的影響下，我們寄希望于今年房地產(chǎn)市場是一個(gè)平穩(wěn)之年，大概就是這樣一個(gè)趨勢。好也好不到哪里去，我們也不要沒有理由對房地產(chǎn)市場過于樂觀，也沒有對宏觀經(jīng)濟(jì)過于悲觀，對房地產(chǎn)企業(yè)沒有理由過于悲觀，就是這么一個(gè)判斷。企業(yè)、城市結(jié)構(gòu)性差異特別大，就是今年房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)，結(jié)構(gòu)性差異特別大。

　　在這樣的情況下，我們看到從政策層面上，國務(wù)院去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，再加上今年的兩會都在提出來，加快普通商品房的建設(shè)和擴(kuò)大有效需求需求。我想政府的決策，非常清楚地反映了政府的政策意圖，一方面它說不動搖，主要是控制投資性需求不動搖，但是市場滿足剛性需求、滿足自主性需求，加大普通商品房的供應(yīng)，這個(gè)目標(biāo)還是很清晰的，調(diào)控市長的目的不是要扼殺市場，而是促進(jìn)市場的健康發(fā)展。不希望房地產(chǎn)市場是靠投資需求和投機(jī)需求來支撐這個(gè)市場，希望的市場是真正的靠自主性需求來支撐這個(gè)市場，這個(gè)市場就相對來說比較健康。

　　在這樣的一個(gè)政策和市場環(huán)境下，我認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了四大變化：第一大變化，就是越來越多的開發(fā)企業(yè)采取穩(wěn)健的財(cái)務(wù)模式，過去的開發(fā)企業(yè)都是冒進(jìn)，我們過去的十年證明凡是冒進(jìn)的企業(yè)，擴(kuò)張的企業(yè)都是得意的企業(yè)，賺錢的企業(yè)。而現(xiàn)在的企業(yè)越來越謹(jǐn)慎，它的穩(wěn)健財(cái)務(wù)模式，很好的地控制它的負(fù)債率，是越來越多的企業(yè)采取的第一個(gè)戰(zhàn)略。這是第一個(gè)變化；第二個(gè)變化，由于我們整個(gè)房地產(chǎn)面臨的外部環(huán)境的變化，所以品牌企業(yè)和專業(yè)化能力強(qiáng)的企業(yè)，在市場的占有份額越來越高。品牌和專業(yè)化能力成為企業(yè)提高競爭力一個(gè)核心的關(guān)鍵，越來越多的企業(yè)開始注重品牌的建設(shè)和專業(yè)化的建設(shè)。也就是說，這次市場的調(diào)整，使品牌企業(yè)和專業(yè)化能力企業(yè)強(qiáng)的企業(yè)獲益，這個(gè)是第二個(gè)變化；第三，隨著銀行貸款的受收緊，尤其是對房地產(chǎn)貸款更加的收緊，很多開發(fā)企業(yè)現(xiàn)在越來越多的更多的注重直接融資的模式，所以在整個(gè)房地產(chǎn)的投資上出現(xiàn)了兩個(gè)新的趨勢，一個(gè)新的趨勢是證券化投資，增長速度非常明顯，信托、私募資金等等這些證券化的投資方式。第二個(gè)新的趨勢就是商業(yè)地產(chǎn)的投資增長比較快，這樣新的投資趨勢出現(xiàn)，也使開發(fā)企業(yè)更多地關(guān)注直接融資的模式。第四個(gè)變化，就是開發(fā)企業(yè)型的越來越多的注重聯(lián)合，過去單打獨(dú)斗，拿地、找錢、開發(fā)、掙錢的路子，現(xiàn)在很多開發(fā)企業(yè)開始創(chuàng)新、開始聯(lián)合，這個(gè)聯(lián)合不僅僅體現(xiàn)在不同的開發(fā)企業(yè)之間的聯(lián)合，更多越來越多看到開發(fā)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)合，來實(shí)現(xiàn)多樣化的投資來分散企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　所以我們想，隨著這一輪的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控之后，我們行業(yè)在進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整以后，我們的行業(yè)將會出現(xiàn)新的變化和趨勢。這是我想借這樣的機(jī)會跟大家交流的，完成陳總的任務(wù)，今年的宏觀經(jīng)濟(jì)市場、房地產(chǎn)市場就是這樣的狀況。我的判斷和我研究的結(jié)論就匯報(bào)到這里，謝謝大家！

　　主持人：謝謝秦虹（女士）為我們帶來的精彩演講！請您回座休息。

　　主持人：時(shí)間過得很快，我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)到這里就全部結(jié)束了。接下來，我們將進(jìn)入昆明行論壇的保留節(jié)目--城市觀點(diǎn)論壇中國行昆明圓桌。

　　本次昆明圓桌的主題是：市場的啟示、房地產(chǎn)周期與產(chǎn)業(yè)模式。將分上、下兩個(gè)半場來進(jìn)行。

　　主持人：首先，進(jìn)行的是城市觀點(diǎn)論壇中國行昆明圓桌上半場：市場的啟示。復(fù)蘇還是墜落？對于2012年的樓市，似乎沒有一個(gè)人說得清道得明。這場與熊共舞的博弈，未來將何去何從？

　　有請本場討論的主持嘉賓：

　　金地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪（先生）。

　　主持人：接下來，有請參加本次討論的嘉賓上臺，他們是：

　　中房集團(tuán)理事長、幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司董事長孟曉蘇（先生）

　　住建部政策研究室主任秦虹（女士）

　　奧宸地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司副總裁包律（先生）

　　云南子元(集團(tuán))股份有限公司副總裁王星（先生）

　　云南御行中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理李玉峰（先生）

　　北京三磊建筑設(shè)計(jì)有限公司總裁總設(shè)計(jì)師張華（先生）

　　昆明世聯(lián)卓群房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理?xiàng)钚『停ㄏ壬?/p>

　　慕維尼建筑設(shè)計(jì)公司(MG2)中國區(qū)總經(jīng)理張仁仁（先生）

　　本次討論的時(shí)間為40分鐘，下面，我們將時(shí)間交給李戰(zhàn)洪（先生），謝謝！

　　圓桌主持人（李戰(zhàn)洪）：現(xiàn)在主持“市場的啟示，房地產(chǎn)的周期、市場的模式”，在剛才觀點(diǎn)規(guī)劃的時(shí)候，周期是年度周期，一個(gè)是周期性調(diào)整，一個(gè)是結(jié)構(gòu)性調(diào)整。周期性調(diào)整的時(shí)候是等待，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的時(shí)候是模式的轉(zhuǎn)變，結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新。我想，孟總來一趟昆明不容易，這個(gè)話題就交給孟總，在沒有人說得清楚的情況下，孟總應(yīng)該說得清楚。

　　孟曉蘇：沒有人說清楚，我也說不清楚。就是保障房的需求，因?yàn)槎嗄隂]建保障房，很多老百姓，他們到城中村租房，到郊外買小產(chǎn)權(quán)房，我們現(xiàn)在大力推動保障房建設(shè)，我們把去年叫做保障房建設(shè)的元年，從我進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)開始，都在建保障房，中間耽誤了12年，去年是國家恢復(fù)保障房建設(shè)的第一年，保障房建設(shè)陸陸續(xù)續(xù)，這個(gè)需求蠻大的。

　　在保障房目前需求大的同時(shí)，我們看到商品房市場上，這種顧慮和懷疑和遲疑，老百姓形成的是一個(gè)降價(jià)預(yù)期的時(shí)候，這種情況，我們在1997年的香港市場就看到，當(dāng)時(shí)香港政府為了打壓房價(jià)，就用超過市場供應(yīng)量的2倍、3倍的量，打壓房地產(chǎn)。為什么房價(jià)下跌了，老百姓還是不房，老百姓希望再下跌。我們看到，只是對央視宣傳的幾個(gè)樓盤，宣傳當(dāng)然有目的，我們看到不少地方的樓盤，稍微松動一點(diǎn)，老百姓就買了，買的時(shí)候就簽了協(xié)議，如果再降價(jià)，你要補(bǔ)償給我。中國老百姓不是一定要拿著錢，去到美國、加拿大、澳大利亞、新加坡、或者是香港地區(qū)去買房，中國老百姓也不是事要拿著錢去炒黃金、炒玉石，老百姓看好房屋有居住功能、也有投資功能。

　　今年在在這個(gè)時(shí)候，老百姓持觀望態(tài)度，是很困難的，還有政府的資金鏈斷了。也希望今后，有人說十八大，我認(rèn)為到了2011年、2012年的研究里就認(rèn)為，這是一個(gè)低谷期，但到2013年開始，將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展期。即便沒有這些增值因素，就房地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，也應(yīng)該是走出低谷，進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展期。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：何去何從，我聽懂了？有三個(gè)方面，第一要往保障房里面走，保障房不是我們想建就能建的。第二就是買房不錯(cuò)。第三就是的未來的向好，我們聽懂了一半，重要的一辦，孟總沒有說，希望聽到開發(fā)商應(yīng)該要何去何從？

　　孟曉蘇：要說開發(fā)商，2008年老百姓不買房，有人問我，是不是到了該買房的時(shí)候了？我說該出手時(shí)就出手。聽懂話的就賺翻了，沒有聽懂的就賠慘了。老百姓的這種購買心理，直接造成了對開發(fā)商市場的這種影響，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該說主要任務(wù)不是建保障房，現(xiàn)有的商業(yè)開發(fā)商，主要還是建商品房，形成兩個(gè)體系，保障房主要是政府職責(zé)，社會資金要積極參與。如果全部把保障房推給了開發(fā)商，那就是政府失職了。另外一個(gè)方面，社會資金要參與，社會資金要讓這些上市公司參與，也不一定，當(dāng)然可以配建一部分，我們知道開發(fā)商資比較緊張。我現(xiàn)在作為一個(gè)金融界認(rèn)識，要提倡建立保障房。因?yàn)樵谥袊?，保障房需要資金的投入，另一方面拿著錢，不投入，小伙子愁娶、大姑娘愁嫁，我們要搭建一個(gè)非誠勿擾的平臺，把這個(gè)資金用起來。還有像我從事的保險(xiǎn)業(yè)也是一樣的。所以我們呼吁要建立租賃性保障房的資金進(jìn)入，保障房租賃內(nèi)給6%-8%，這樣就可以減輕政府持有保障房的壓力。保障房要各地下大力氣來做，很多問題我們已經(jīng)提出來了，但是沒有跟進(jìn)。所以我們要關(guān)心保障房，同時(shí)也要關(guān)心商品房市場。未來老百姓的需求還會被釋放出來，我們不可能永久地限購下去，限購的政策遲早要退出。所以現(xiàn)在要加快商品房的開發(fā)，不要被一時(shí)的困難嚇倒，相信經(jīng)過低谷，會迎來發(fā)展期和高漲期。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：最后孟總說的，我反復(fù)聽明白了，房子有兩個(gè)名字，一個(gè)叫保障房，讓人人都有房子住，是由保障房來實(shí)現(xiàn)。還有一個(gè)是商品房，讓有錢的人住房子，所以開發(fā)商要把中心放在商品房的建設(shè)上，房地產(chǎn)才能活下去。

　　我想問奧宸，與熊共舞的過程中，何去何從？奧宸到了深圳，是不是對昆明市不看好，對昆明市場失望了？究竟奧宸集團(tuán)是如何想的？

　　包律：我們在2006年去的深圳，2007年去的北京，為什么要走出這一步？奧宸是新發(fā)展起來的一個(gè)企業(yè)，在昆明有做過一些有知名度的樓盤，像香檳小鎮(zhèn)、地中海這樣的樓盤。到2006、2007年的時(shí)候，我們企業(yè)碰到了瓶頸，在社會資源、資金，我們要整合，需要更廣闊的市場，但是云南給予我們的東西不多，這個(gè)時(shí)候我們開始往外走，看看外面的大千世界有多好，學(xué)習(xí)一些先進(jìn)的東西。

　　通過這幾年的發(fā)展，我們在深圳扎了根、我們的在北京扎了根，我們的大本營在云南，奧宸在云南有11個(gè)項(xiàng)目，其中有8個(gè)是在建的項(xiàng)目，積極地參與城中村建設(shè)，參與公務(wù)員小區(qū)的建設(shè)。我們的公務(wù)員小區(qū)，120萬平方，一年完成。我們開了城市廣場、城市綜合體等項(xiàng)目，在騰沖、芒市也有項(xiàng)目開工建設(shè)，我們不是不看好昆明的市場，昆明的發(fā)展方向是往旅游綜合體做，我們會做一些城市綜合體，延續(xù)我們的風(fēng)格，我們在這些有好的旅游資源的地方，往這個(gè)方向擴(kuò)展，以云南為核心，以深圳和上海為核心，我們有所發(fā)展。

　　我們不是不看好云南，我們希望奧宸在云南越做越好！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：雖然奧宸洋裝穿在身，但是心依然是云南心！

　　我們看到一個(gè)現(xiàn)象，開發(fā)商要么做大，要么做小，在貴陽，我前兩年專門去看了一個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)月有13個(gè)億，占了貴陽市的很大份額，可能會達(dá)到60%到70%。今天有一個(gè)開發(fā)商沒有來，我看了資料，在昆明，也是3200萬平方，要么做大，要么做小，比如我們的紫園集團(tuán)。我想問一下王總，要么做大、要么做小，開發(fā)商的生存，請王總談一談。

　　王欣：在昆明的房地產(chǎn)市場，我理解真正做大是政府支撐，房地產(chǎn)十幾年一條腿走路，我們的保障房沒有跟上，我們沒有做大，所以我們要在商品房市場做大。同時(shí)做小，隨著我們昆明市的整個(gè)城市的剛需的現(xiàn)象出現(xiàn)，因?yàn)槲覀円郧白鰻I銷，從終端消費(fèi)講，昆明的剛需也是突出的一個(gè)現(xiàn)象，很多朋友問我，昆明的房價(jià)會不會跌，昆明的發(fā)展是什么情況。昆明的6月28號，全國的第四大樞紐機(jī)場出現(xiàn)，昆明作為這一個(gè)市場中，我們的第四大樞紐市場是很大的剛需，我們順著這個(gè)思路，在長水機(jī)場附近做了3000平米的生活配套區(qū)。

　　同時(shí)我們在昆明的第二個(gè)剛需，我認(rèn)為從2009年園博會之后，我也發(fā)現(xiàn)，十年一個(gè)城市發(fā)展周期太長了，這個(gè)剛需我們城市繼續(xù)升級，所以在昆明市來講是一個(gè)最大的城中村改建、擴(kuò)建的城市，在全國力度是最大的，也是今年產(chǎn)業(yè)化協(xié)會在昆明做的，出現(xiàn)了整體開發(fā)的模型。

　　這個(gè)城市需要更新，具體的項(xiàng)目，就是潤城，我們拿了城中村改造項(xiàng)目，這個(gè)要做大。同時(shí)我們要做小，做小在什么方面？我們在行業(yè)中、在商業(yè)、在辦公、在非住宅方向要做精、做小，昆明市缺乏的不是寫字樓，我們跟其他很多城市像比較，壓力很大。但是我們的城市需要的質(zhì)，我認(rèn)為這個(gè)城市的剛性需求，我們要做精、做出品質(zhì)。最終應(yīng)該來講，昆明市的房地產(chǎn)市場，我個(gè)人還是十分看好的，因?yàn)槲覀兝斫獾嚼ッ魇忻竦膭傂孕枨?，這個(gè)過程中開發(fā)商能夠把握自己的心態(tài)，定位我們的作為品質(zhì)、作為城市的開發(fā)商的這個(gè)定義的話，我們對城市會有貢獻(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)雙贏的局面。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：王總說了一句話，春江水暖鴨先知，我們要做小才能發(fā)展，農(nóng)村包圍城市。第二要依托城市的發(fā)展，做好城中村的城市改造。第三，我想問一下，北京三磊的張總，我看了以后，很多有名的建筑，都是他們做的，比如說北京的娛樂文化廣場也是他們做的，他們也是提倡低碳式的，在房地產(chǎn)的調(diào)控中，房價(jià)上不去，控制成本很重要，我想請問張總，調(diào)控中，如何依托設(shè)計(jì)單位，幫大家尋一條生存之道？

　　張華：我是建筑師，很少有機(jī)會參加這樣的活動，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)的論壇里面，大家在關(guān)心經(jīng)濟(jì)的總量。設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)地面的一個(gè)重要部門，我們是注重GDP的貢獻(xiàn)，剛才說了，質(zhì)量是很重要的。一直都在講房地產(chǎn)是在調(diào)整，我感覺放在全球來看，我們一定都不慢。因?yàn)橛腥怂氵^，我們中國建筑師的效率和收費(fèi)的單價(jià)，我們設(shè)計(jì)的是美國的2500倍。這是挺普遍的，我們主要是時(shí)間緊，實(shí)際上，我覺得提高質(zhì)量，不是一句空話，再一個(gè)項(xiàng)目上花很多的時(shí)間是必須的。

　　我感覺，孟總大師一直在強(qiáng)調(diào)保障性住房，我認(rèn)為中國對設(shè)計(jì)師來說，無論是保障房、還是商品房，對于設(shè)計(jì)師都是一樣的，都是人們居住的空間，都是為在城市當(dāng)中存在的，這樣的實(shí)實(shí)在在的東西，所以我們首先都是要把它當(dāng)成是一個(gè)質(zhì)量優(yōu)先的設(shè)計(jì)理念。至于你談到的低碳方面，我們?nèi)诰褪菑?qiáng)調(diào)的整合設(shè)計(jì)的理念，主要是做了很多的實(shí)踐，在各個(gè)方面，包括居住區(qū)，包括公共建筑，包括一些文化類的建筑。這個(gè)低碳，實(shí)際上也是提高設(shè)計(jì)質(zhì)量的一個(gè)很大的部分，因?yàn)槲覀冋？吹椒康禺a(chǎn)買房，都強(qiáng)調(diào)奢華、強(qiáng)調(diào)觀景。隨著房地產(chǎn)業(yè)的激烈，應(yīng)該給全體的公民灌輸，你實(shí)實(shí)在在買房子獲得的品質(zhì)，比如說你在室內(nèi)的感覺，你所看到的空間，看到的色彩，你感覺到的空氣的質(zhì)量，等等這些方面，應(yīng)該比奢華、比風(fēng)格更加重要。所以所謂的低碳設(shè)計(jì)，不僅是減排的概念，同時(shí)也是提高居住的舒適度，同時(shí)利用一些可再生的能源，減少對整個(gè)城市的污染，我們知道整個(gè)的房地產(chǎn)、整個(gè)的建設(shè)量，占了中國碳排放量30%以上，所以我們一直在致力于這方面的工作。很多的開發(fā)商也在鼓勵(lì)我們做這件事，都在獲得利益的認(rèn)證，獲得了中國的綠色星級的認(rèn)證。我們?nèi)谝欢ㄔ谶@個(gè)路上堅(jiān)持走下去，也希望能為有戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商有一個(gè)合作的機(jī)會。謝謝！

　　孟曉蘇：談到低碳設(shè)計(jì)和GDP質(zhì)量，我要說幾句，我覺得我們要談到要不要精裝修的問題?，F(xiàn)在說到保障房，如果不是精裝修，怎么讓老百姓住。所以現(xiàn)在要進(jìn)一步提倡精裝房，但是精裝房，包括一些設(shè)計(jì)師和建設(shè)部的專家提出多年，為什么遲遲不能為開發(fā)商所推進(jìn)，主要原因還是因?yàn)楝F(xiàn)房價(jià)成了第一要?jiǎng)?wù)，主要目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)掩蓋了減噪、環(huán)保、低碳、惠民這樣一系列的目標(biāo)，我們把單一目標(biāo)，提得過分了?，F(xiàn)在就在考慮，如何能夠?yàn)榱说吞辑h(huán)保、為了GDP轉(zhuǎn)型，為了轉(zhuǎn)型發(fā)展，我們要考慮眾多的環(huán)保，要把精裝修提到日程上來，精裝修是房地產(chǎn)企業(yè)交的稅，包括交的階級增值稅，都要加在購房人身上，這不公平。有一個(gè)新型的城市揚(yáng)州市，就提倡精裝修，把多征的稅補(bǔ)貼給老百姓，說它是救市，不是精裝修，揚(yáng)州強(qiáng)調(diào)我是精裝修。我們要支持揚(yáng)州的精裝修，它是未來住房發(fā)展的方向。精裝修要有政府的政策支持，不能讓這些住精裝修房的老百姓花冤枉錢。而且特別是對公租房、廉租房的改進(jìn)要支持精裝修，我們要支持揚(yáng)州政府，要支持精裝修房的舉動。

　　我講完了，謝謝！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：房地產(chǎn)的低碳很重要，三磊集團(tuán)的低碳是否涵蓋，也很重要。市場將何去何從？市場好不好？我們簡單地看一組數(shù)據(jù)，就是看一手房成交和二手房成的比例。在美國，一套新的一手房房交，往往能帶動三套二手房的成交，在日本一套能夠帶兩條，如果在一線城市，一套一手房的成交能夠代表一條二手房的成交，所以我想請問世聯(lián)的楊總，往商業(yè)上面發(fā)展，有很多難題？如何突破？

　　楊小和：剛才秦主任和孟總說了很多數(shù)據(jù)，我也跟大家回顧一下，從我們世聯(lián)的數(shù)據(jù)來看，從今年春節(jié)以后，3、4月份以后，出現(xiàn)了小年現(xiàn)象，成交量都在上升，我們成為金三元市，為什么會出現(xiàn)呢？第一是聯(lián)動性的持續(xù)改善，做支撐，兩次的準(zhǔn)備金的下調(diào)。第二個(gè)最核心的，我們在跟開發(fā)商聊天，展示是關(guān)鍵，價(jià)格是靈魂。目前從開年以后，價(jià)格的降幅達(dá)到了購房者的心理預(yù)期，刺激了剛需。這是整個(gè)上半年現(xiàn)象出現(xiàn)的原因。

　　我們還是說，作為我們專業(yè)的中國代理商，我們用數(shù)字說話，從目前世聯(lián)每周每月都在監(jiān)控全國所有的代理項(xiàng)目，甚至沒有代理的，目前有35家綜合公司，從目前的數(shù)據(jù)看，從短期看，世聯(lián)認(rèn)為隨著各地的投融資在增加。未來短期的5、6月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季。未來這兩個(gè)月，以及今年以價(jià)換點(diǎn)，應(yīng)該是今年所有開發(fā)商的主旋律，也是市場的主旋律。

　　第三個(gè)是我剛剛提到的，銀行流動性的持續(xù)改善，是支撐未來市場住建回暖的現(xiàn)狀，因?yàn)榻谟邢嚓P(guān)的銀行負(fù)責(zé)人也提到，會適當(dāng)?shù)?、靈活地調(diào)節(jié)銀行體系，比如下一次的準(zhǔn)備金的下調(diào)等等，這是短期的。

　　所以，世聯(lián)覺得，這個(gè)市場短期來說，最近兩個(gè)月是持續(xù)向好發(fā)展。至于未來的市場如何？我還是這句話，看三個(gè)方面：第一，看我們行業(yè)目前的行業(yè)政策和貨幣的緊松程度，這個(gè)直接決定了我們的調(diào)整的長板，我們房地產(chǎn)即將進(jìn)入下半場，政府的換屆，這一輪調(diào)控的時(shí)間長短。所以這個(gè)時(shí)間的長短，取決于行業(yè)政策是不是繼續(xù)在緊，有一些小小的松動，這個(gè)大的基調(diào)不會變，是取決于這個(gè)。

　　第二個(gè)，我們跟行業(yè)的同行和開發(fā)商聊天，我們今年、包括下半年房價(jià)，價(jià)格的走勢，以及目前咱們開發(fā)商的現(xiàn)金流，因?yàn)楦骷壋鞘校驗(yàn)橹袊?，各個(gè)城市的結(jié)構(gòu)和人均消費(fèi)結(jié)構(gòu)都不一樣。目前對于開發(fā)商來說，下半年以及未來，以價(jià)換量，仍然是主旋律，同時(shí)要快速地、努力地賣房。這是第二個(gè)。

　　第三一個(gè)，是購買者資金指數(shù)的問題，這來源于前兩點(diǎn)，如果行業(yè)的政策調(diào)控力度和松緊度、張弛有度，結(jié)合媒體的報(bào)道，和開發(fā)商合理地安排現(xiàn)金流和項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，未來的房地產(chǎn)市場，像總理說的，中國的支柱企業(yè)，我個(gè)人覺得這個(gè)市場陸陸續(xù)續(xù)會向好地方向發(fā)展。這個(gè)時(shí)間何去何從，還得看市場和政府做法，以及目前開發(fā)商的存貨、資金流的情況。謝謝！

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：世聯(lián)的楊總，總結(jié)了兩點(diǎn)：一個(gè)是以價(jià)換量，第二是看政策的走向、政策的出臺，最終走向是說不清楚，就是要做好現(xiàn)在。

　　最后還有一位，也是做設(shè)計(jì)的，當(dāng)房價(jià)上不去的時(shí)候，控制成本非常重要，張總，開發(fā)商要如何做？市場有可能提高代理成本的增加，這要如何選擇？

　　張仁仁：可能我這個(gè)話題，不涉及成本的話題地因?yàn)槲液蜕厦娴膹埧偠际亲鲈O(shè)計(jì)的，我們是全球的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司，我們是做商業(yè)綜合體的。我們著名的設(shè)計(jì)師，我們看房地產(chǎn)的發(fā)展的時(shí)候，會從不同的視覺看這個(gè)事，開發(fā)商會注重成本的投資，注重經(jīng)濟(jì)利益的回收。而我們會更加關(guān)注的開發(fā)邏輯和訴求。在這樣的過程中，我們也發(fā)現(xiàn)一些問題，商業(yè)地產(chǎn)比較關(guān)心商業(yè)，商業(yè)就是一個(gè)大池塘，里面有各種各樣的魚，有大魚個(gè)有小魚，經(jīng)過很多年的自然的生存，調(diào)整到一個(gè)最佳的狀況。

　　現(xiàn)在有一個(gè)現(xiàn)象的發(fā)現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)這些魚不夠威、也不夠猛，就要放一些鱷魚進(jìn)去，放鱷魚進(jìn)行以后，覺得這些鱷魚生長不夠快，有給鱷魚吃激素。所以我們做這個(gè)有一個(gè)共同感覺，我們要有方案，而且還要“吃激素”。我們覺得這樣對于商業(yè)生態(tài)，會造成一個(gè)什么結(jié)果，我們也沒有一個(gè)結(jié)論，我們在5年、10年以后，慢慢地來觀察這個(gè)問題。我們從一個(gè)設(shè)計(jì)師來講，我們在做項(xiàng)目的時(shí)候，會和開發(fā)商一起合作來做好這個(gè)項(xiàng)目。開發(fā)商也要注意，如果鱷魚伺候不好，也會把主人吃掉，這是我們要注重的問題。

　　主持人（李戰(zhàn)洪）：本場的對話到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓！

　　主持人：謝謝各位嘉賓為我們帶來這么精彩的對話，請到臺下稍事休息。

　　接下來，我們將進(jìn)行城市觀點(diǎn)論壇中國行昆明圓桌下半場：旅游地產(chǎn)熱。在彩云之南旅游地產(chǎn)已成為最熱的話題，當(dāng)資金大量流入，當(dāng)大小房企紛紛踏足，旅游地產(chǎn)到底該走向何方？

　　有請本場討論的主持嘉賓：

　　云南財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)投融資研究中心主任周大研先生

　　參與下半場討論的嘉賓有：

　　奧宸地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司副總裁楊魯寧（先生）

　　時(shí)代地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總裁助理周四陽（先生）

　　昆明中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事總經(jīng)理劉天旸（先生）

　　昆明合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理劉銘（先生）

　　中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司事業(yè)部總經(jīng)理董風(fēng)華（先生）

　　金地穩(wěn)盛投資管理有限公司上海業(yè)務(wù)部總經(jīng)理陸一帆（先生）

　　德信資本董事長陳義楓（先生）

　　北京正略鈞策管理顧問有限公司副總裁郝炬（先生）

　　本次討論的時(shí)間也是40分鐘，下面，我們將時(shí)間交給周大研（先生），謝謝?！?/p>

　　主持人（周大研）：非常高興今天參加這么一個(gè)論壇！

　　我想，我們是最后一場，我們就抓緊時(shí)間。我想今天的話題，主要是旅游地產(chǎn)的問題，旅游地產(chǎn)，首先我想，旅游地產(chǎn)的第一個(gè)問題，想出一個(gè)判斷題給大家做一做，像云南的大理、麗江，大家都很熟悉了。在云南的撫仙湖周圍，地已經(jīng)沒有了。再說在陽宗海，大家都知道，華城市和云南城投已經(jīng)做了很多的項(xiàng)目。再看西雙版納，最早也有云南本土的開發(fā)商，做了1200畝地的項(xiàng)目。云南省城投也做了1054畝的項(xiàng)目。最近特別熱鬧的，我們看到，一個(gè)是叫做中恒股份的公司，整個(gè)投資是150億，現(xiàn)在跟政府的合同也簽下來了。最后萬達(dá)集團(tuán)也是拿了6平方公里的地，準(zhǔn)備做一個(gè)150億的投資。早期像世紀(jì)金源的樓盤也已經(jīng)賣得差不多。還有普洱的地方，有一個(gè)中坤集團(tuán)，要打造一個(gè)原生態(tài)的項(xiàng)目。

　　這里，我想問大家一個(gè)問題，中國房地產(chǎn)的問題，專家學(xué)者、老總已經(jīng)講得很多。整個(gè)中國旅游地產(chǎn)、云南的旅游地產(chǎn)，現(xiàn)在是黎明、黃昏、還是黑夜？是春天？還是冬天？

　　我想請問周總。

　　周四陽：我想這個(gè)問題，我從宏觀層面看一下，從整個(gè)全球地產(chǎn)的發(fā)展看，歐美的發(fā)展看，中國是90年代末才做這個(gè)發(fā)展，我們是處于初級階段。處于階級階段，隨著我們居民的收入增加，大眾的消費(fèi)觀念發(fā)生了變化，由以前的觀光旅游的休閑改變?yōu)槁糜味燃偈降?。另外一個(gè)更重要的，就是這個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在存在兩個(gè)很不利的方面，第一個(gè)就是說，實(shí)際上我們中國在做旅游地產(chǎn)的概念，是模糊的。這個(gè)概念來自兩個(gè)方面，第一個(gè)方面，我們消費(fèi)者不是很清楚旅游地產(chǎn)會如何？第二是開發(fā)商本身，在推到旅游項(xiàng)目的時(shí)候，所傳導(dǎo)給消費(fèi)者也不是很清晰的。很多的消費(fèi)者會把旅游地產(chǎn)的項(xiàng)目作為投資項(xiàng)目，而非旅游度假的消費(fèi)項(xiàng)目，最后發(fā)展成住宅式的。這是第一個(gè)問題。

　　第二個(gè)問題，要進(jìn)入旅游地產(chǎn)的門檻是非常高的。所以我們看，去年已經(jīng)有企業(yè)產(chǎn)生了比較大的資金鏈的問題。

　　主持人（周大研）：這個(gè)問題還要請一下金地穩(wěn)盛的陸總也給我們介紹一下。

　　陸一帆：對于旅游地產(chǎn)也少，我們要分成兩個(gè)方面，一個(gè)是偏向于本的價(jià)值，另一個(gè)是偏重于銷售的。這樣會看到，從國外來說，這個(gè)行業(yè)在國外來說，旅游地產(chǎn)通過一些方式，可以把你的投資需求，加上你的度假消費(fèi)的需求結(jié)合，這是比較好的。從我到昆明幾次，我發(fā)現(xiàn)很多開發(fā)商，在西雙版納，他們買了不少地，他們希望通過產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)概念，快速地銷售，去實(shí)現(xiàn)。這樣會產(chǎn)生一個(gè)問題，首先會有許多開發(fā)商，像華城等規(guī)模比較大，會有資金上的壓力。這是第一點(diǎn)，他們?nèi)鄙僖稽c(diǎn)，除了銀行，他們?nèi)狈Y金鏈的對接。從國際的市場上來說，資本有比較小的拋放，這個(gè)金融操作層面的問題。我就感覺像今年的夏天，今年的夏天來得比較早，特別熱，現(xiàn)在做旅游地產(chǎn)比較熱，要如何發(fā)展？要跟金融界結(jié)合，要跟金融管理方面好好地考慮，否則會出現(xiàn)很多的房屋在那里，但是沒有很好地經(jīng)營。

　　謝謝！

　　主持人（周大研）：今天在座的都是云南的投資企業(yè)和開發(fā)商，我們很關(guān)注專業(yè)和操作層面的東西。

　　所以，第二個(gè)問題，我們在場的嘉賓都有很多的經(jīng)驗(yàn)，對旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式和經(jīng)驗(yàn)方面，大家來一起分享一下，我們做旅游地產(chǎn)有戰(zhàn)略性的考慮，必須要明修棧道暗度陳倉，我覺得這有很多的經(jīng)驗(yàn)分享，請奧宸地產(chǎn)的楊總，跟我們分享一下問題。

　　楊魯寧：很高興跟大家分享旅游地產(chǎn)的話題，因?yàn)閺膴W宸集團(tuán)的布局中，云南是大本營，旅游開發(fā)是最具備的優(yōu)勢和特點(diǎn)，因?yàn)橹鞒秩艘舱f了旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的問題，我們要結(jié)合第一個(gè)問題談一下。云南的旅游地產(chǎn)，現(xiàn)在在什么季節(jié)，我回答是春天，剛剛開春？因?yàn)樵颇洗蠖鄶?shù)的旅游地產(chǎn)還沒有找到合理的開發(fā)模式。

　　主持人（周大研）：我非常同意這個(gè)說法，現(xiàn)在住宅地產(chǎn)是冬天，商業(yè)地產(chǎn)是春天。

　　楊魯寧：我們有很多公司在拿地，就旅游地產(chǎn)的模式講，拿幾畝的開發(fā)不是旅游地產(chǎn)，旅游是一種人的休閑的生活方式，為什么說旅游地產(chǎn)的春天，中國的旅游業(yè)剛剛介入到這里面，我們以前是到一個(gè)地方是觀光，看兩天、看三天，當(dāng)轉(zhuǎn)化為旅游人的生活方式的時(shí)候，旅游地產(chǎn)才能真正地發(fā)展起來。中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段和生活的發(fā)展階段，剛剛到這個(gè)階段，剛剛要開始，所以對旅游地產(chǎn)的開發(fā)來講，要考慮的是生存模式和生活模式。要規(guī)模效應(yīng)，要分析旅游地產(chǎn)，才能做起來。

　　如果只是旅游觀光，來兩天、三天，不是旅游地產(chǎn)。人是需要什么樣的旅游地產(chǎn)，怎么來利用旅游地產(chǎn)，它的度假和休閑。我們還要注重養(yǎng)生，我們的度假，正是旅游地產(chǎn)最大的需求。對青年人、中年人不多，但是對于退休的老人非常多，所以我們要和老人結(jié)合起來、跟醫(yī)療保健結(jié)合起來，這樣才能形成正確地發(fā)展模式，對未來昆明旅游地產(chǎn)和云南旅游地產(chǎn)發(fā)展的途徑。對于地產(chǎn)公司來講，這是我說是春天的原因。當(dāng)然不排除倒春寒，但是并不意味著到冬天了，而是我們沒有走到一個(gè)正確的道路上。我們摸索了很多年，在騰沖、芒市也在考慮問題。在第一場嘉賓談話的時(shí)候，特別有同感，張總是做設(shè)計(jì)的，我也做產(chǎn)品設(shè)計(jì)一年，我們的設(shè)計(jì)超過了美國的2500倍，我們一年做的東西，超過了人家一輩子，我們這種情況下，談不上產(chǎn)品模式的研究。所以我們要借鑒國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，這是一直做的，對人們的生活方式進(jìn)行研究，這是我要跟大家分享的。

　　主持人（周大研）：我個(gè)人有一個(gè)觀點(diǎn)，我覺得做住宅地產(chǎn)是學(xué)士，做旅游地產(chǎn)是博士，我個(gè)人對做旅游地產(chǎn)是很敬畏的。

　　在做旅游地產(chǎn)的時(shí)候，這個(gè)資產(chǎn)是很大，我想請中國對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司的董總談?wù)勥@問題。

　　董風(fēng)華：我們從支持開發(fā)商從住宅產(chǎn)品到商業(yè)地產(chǎn)，到現(xiàn)在我們開發(fā)商轉(zhuǎn)型做旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)，我們是持續(xù)地跟進(jìn)服務(wù)。這里我僅代表我們單位，副主任跟開發(fā)界的同仁說一句心里話，這個(gè)市場，從來不缺錢，第二我們是真真正正想用資金支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是我們有一個(gè)前提，你的商業(yè)模式，你的產(chǎn)品是要能夠把握我對你資金的支持，到期你能夠還本付息的。所以我們從商業(yè)模式的支持角度來看，我們要看你的商業(yè)模式是否成熟，你的商業(yè)理念是否能夠落地。

　　我給大家一些小的建議和提示，現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)大家炒得比較熱、談得比較多，但是到現(xiàn)在沒有看到非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式的出現(xiàn)，旅游地產(chǎn)，我們做開發(fā)的投入，不要把地產(chǎn)放在第一位，首先要把旅游、把它搞清楚。而且旅游不是過去單單的旅游，名勝古跡、一種小的風(fēng)景看看。

　　主持人（周大研）：因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)是一個(gè)長線的項(xiàng)目，需要現(xiàn)金流的引領(lǐng)，你的角度看，它是適合做長線的資金，還是？

　　董風(fēng)華：從我的角度看，我覺得更適合做長線資金的支持。但是我們覺得能夠落地很強(qiáng)，能夠短期地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流回籠，這也是可以的。

　　主持人（周大研）：現(xiàn)在的旅游地產(chǎn)，比如說養(yǎng)老、養(yǎng)生，云南的民族風(fēng)情園等等，這涉及到產(chǎn)品的研發(fā)，我想請問劉天旸總經(jīng)理。

　　劉天旸：我想跟大家分享一下，昆明中原房地產(chǎn)在中國的開發(fā)商，在洱海的發(fā)展項(xiàng)目，對整個(gè)云南省的旅游產(chǎn)品來說，我們也有一定的了解，剛談到旅游地產(chǎn)，我們看，我比較贊同旅游和地產(chǎn)是兩個(gè)概念，我們不建議把地產(chǎn)加在旅游上面。云南的旅游，是非常豐富的省份。剛才提到了云南的旅游市場，云南的氣候很好，很多時(shí)候你會發(fā)現(xiàn)，你要做得高端，會把國外和歐洲的一些風(fēng)情小鎮(zhèn)搬到國內(nèi)外地這樣國內(nèi)的檔次就會提高很多。但是我們忽略了一個(gè)問題，旅游不是看項(xiàng)目、而是看風(fēng)景，云南，26個(gè)少數(shù)民族，里面有很多的民族文化，文化非常多，如果有人真的從這方面做開發(fā)，有人只是打了一個(gè)擦邊球，沒有做深度開發(fā)。

　　主持人（周大研）：要在旅游上下功夫，要在人文上下功夫。

　　劉天旸：我們要了解它的文化。所以我覺得真正在云南，把旅游地產(chǎn)能夠運(yùn)作成功，應(yīng)該讓大家能夠發(fā)展，而且有互動的活動在里面，真正的凈化還是在文化。

　　主持人（周大研）：昆明合富輝煌的劉總你們也做了很多項(xiàng)目，請你談?wù)勀銈兊男牡谩?/p>

　　劉銘：我們做了這些多年，做房地產(chǎn)的深化，我們要做的東西，我們要把產(chǎn)業(yè)引進(jìn)來，我去北京清華上課的時(shí)候，我聽過孟總的課，我聽到生態(tài)開發(fā)產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)結(jié)合，還有養(yǎng)生養(yǎng)老。我借這個(gè)機(jī)會，給相關(guān)行業(yè)的同行能不能研究自己的情況，分出一部分精力來帶產(chǎn)業(yè)的養(yǎng)生養(yǎng)老的理念，所以我覺得這個(gè)東西，容易把我們的專業(yè)和資本整合在一起。

　　主持人（周大研）：最后一個(gè)問題，想有請郝總和陳總，中國旅游度假的目的地，像加勒比海和地中海沿岸，請兩位，郝總怎么看這個(gè)問題？我們有沒有可能成為國際性的度假區(qū)？

　　郝炬：對于云南的旅游業(yè)發(fā)展，我是比較看好，我們有非常優(yōu)秀的自然資源，我們還有相對良好的人文資源。在整個(gè)的運(yùn)作過程中，除了整個(gè)我們的自身資源以外，通過的旅游行業(yè)和地產(chǎn)行業(yè)一起推動，如何聯(lián)合旅游資源的升級，來動整個(gè)旅游行業(yè)的升級。我們很清楚地看到了中國旅游發(fā)展的背景，但是對于地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，我有幾個(gè)建議，一個(gè)建議我們在做的時(shí)候，在開發(fā)模式上，實(shí)際上是地產(chǎn)多、旅游少。這更多的，因?yàn)槲覀冎缆糜伍_發(fā)，大片開發(fā)的時(shí)候投入很大，更多的是房地產(chǎn)。但是真正做到把地產(chǎn)和旅游相關(guān)的產(chǎn)業(yè)結(jié)合的企業(yè)，其實(shí)并不多，在這里面，我們有說到華僑城，比如說我們對原有資源的圈地改造升級，我們引進(jìn)或者說獨(dú)創(chuàng)，在我們獨(dú)特的文化和背景前提下，獨(dú)創(chuàng)高端的休閑、旅游的產(chǎn)業(yè)和方式。我想，對于這點(diǎn)來講，旅游地產(chǎn)的下一步發(fā)展，在這方面的突破是重點(diǎn)，否則會回到商業(yè)地產(chǎn)的老路上來。我們的定位差異化、品牌差距化，這是我們的現(xiàn)狀。我們要兩點(diǎn)合理建設(shè)。

　　第二點(diǎn)，我們在建設(shè)的時(shí)候，要有合理的快慢和動態(tài)的結(jié)合，在旅游地產(chǎn)的開發(fā)過程中，總體的投入，比商業(yè)更復(fù)雜的綜合體，對于對商業(yè)來講，投入的過程中，時(shí)間比較長。介于旅游的公司層面、開發(fā)層面、融資層面，三個(gè)層面要做好整體資金和規(guī)劃的平衡。

　　兩點(diǎn)建議。

　　主持人（周大研）：也請德信資本的陳總談?wù)勥@個(gè)問題的看法。

　　陳義楓：很榮幸我成為最后的發(fā)言嘉賓，忠實(shí)到最后的聽眾是最真實(shí)的。

　　德信資本，我們提供專業(yè)的地產(chǎn)資金的支持，我們認(rèn)為云南的旅游地產(chǎn)空間很大，大有可為，剛才嘉賓也說了，旅游地產(chǎn)往往是大盤，而且是遠(yuǎn)郊，它有它的內(nèi)在必然性，大盤和遠(yuǎn)郊有一個(gè)比較長線的開發(fā)周期，逐步成熟、逐步增值，這樣的一個(gè)模式。需要穩(wěn)定地、長期的資本支持，所以資本運(yùn)營能力是旅游地產(chǎn)的兩個(gè)核心能力之一，第一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的能力。

　　我講講我們德信資本有什么特色？如何支持旅游地產(chǎn)的發(fā)展。我覺得除了一個(gè)是穩(wěn)定之外，我們還有產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營模式。我們有預(yù)想的時(shí)候，很多產(chǎn)業(yè)可能就把預(yù)想收走了，但是我不把這個(gè)預(yù)想收走。

　　我們私募基金是受到行業(yè)調(diào)控運(yùn)行規(guī)模最小的模式，因此從規(guī)模來講往往是反周期的，我們做到一刀切調(diào)控的時(shí)候，我們的模式會發(fā)生，但是規(guī)模會擴(kuò)大?，F(xiàn)在云南成了我們公司，全國五個(gè)重點(diǎn)省份之一，重點(diǎn)省份大概是河南、河北、山東、廣東、云南，云南的旅游地產(chǎn)，是我們的投資重點(diǎn)，我們在云南做投資，我們感覺到非常好，為什么好？需求旺盛，資金供應(yīng)鏈也非常旺盛。去年我們的基金有五個(gè)投資者認(rèn)購，在全國的發(fā)行里面，兩天5個(gè)人1.5個(gè)億。

　　主持人（周大研）：我們的云南的房地產(chǎn)資本市場是非常落后的，希望陳總這樣的私募資金多進(jìn)入云南，支持云南的發(fā)展！

　　今天大家在論壇上都積極地獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對云南的發(fā)展將會起到非常好的作用！

　　云南是非常好的地方，氣候宜人，云南的氣候非常好，各種活動都可以。云南還有很多的文化資源，現(xiàn)在云南每年在最近幾年，海外的旅游人大概350萬人左右，還有的旅游收益很高，國內(nèi)的游客也很多。所以云南地產(chǎn)是非常有前途的。

　　另外從政策面看，云南是國家發(fā)改委首批的第一個(gè)旅游示范區(qū)。另外一點(diǎn)，我在這里斗膽地代表我們云南全體人民和云南的政府說三句話：

　　第一句話，從旅游的角度來說，全世界有的，云南基本上都有，全世界沒有的，云南也許還有。

　　第二句話，你錯(cuò)過了這個(gè)海南，千萬別錯(cuò)過云南。

　　第三句話，你一定要到云南來！

　　謝謝！

　　主持人：讓我們用掌聲感謝各位對話嘉賓為我們帶來如此精彩絕倫的對話。請各位嘉賓留步，同時(shí)有請今天參與演講及對話的嘉賓臺上合影。

　　主持人：親愛的各位來賓、朋友們，隨著這一場精彩討論的結(jié)束，2012城市觀點(diǎn)論壇昆明行到此正式閉幕，再一次感謝大家參加我們今天的論壇活動，感謝各位在論壇當(dāng)中對我們的支持。接下來，請大家分別移步一樓西餐廳用餐。

 　　再一次感謝大家的參與，謝謝！