在萬象城之后，華潤在深圳的第二個(gè)舊改項(xiàng)目就是大沖村，此外還有三個(gè)項(xiàng)目在前期接洽過程中。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 剛?cè)?月，炎日已經(jīng)曬得深圳街頭白花花的反光，空氣炙熱而黏稠。

　　在深圳華潤大沖舊改項(xiàng)目工地上，卻沒有呈現(xiàn)出一派熱火朝天的勞動(dòng)場景，只有三三兩兩曬得黝黑的工人，打著赤膊閑散地進(jìn)出，偶爾會(huì)看見一臺推土機(jī)或者挖掘機(jī)工作了一會(huì)，然后又停了下來。

　　在如今中國大部分城市，這樣的建筑工地隨處可見?；蛟S顯得頗為不同的是，無人居住的大沖舊片區(qū)，一間小廟卻依然存在，年老的廟公悠閑地在香燭攤后坐著，一對母女正虔誠地上香燒紙，口中念念有詞。

　　據(jù)小廟門口那還沒有被拆毀的碑文記載，此廟建立于明代，主要供奉的是南海之神祝融。

　　顯然，幾百年的變遷并沒有影響小廟的香火與延續(xù)，而此刻，廟外的變化與藍(lán)圖上的繁華似乎不會(huì)打擾廟內(nèi)的安寧。

　　大沖的藍(lán)圖

　　“現(xiàn)在才剛剛開始挖地，最快能建好的大廈都要等三年之后了?！痹诠さ氐拇箝T口，一個(gè)正在焊裝鐵門的工人指著對面那塊稍微小一點(diǎn)，卻已經(jīng)明顯挖好了深坑的地塊說，那里應(yīng)該是未來住宅樓的所在；而這邊面積較大，很多房子還沒有完成拆除的地塊應(yīng)該是建成寫字樓、商場為主。

　　“回遷樓在那里面”。守門人指著遠(yuǎn)方表示。在與工地一街之隔的對面，匯集了包括TCL、康佳、飛亞達(dá)等知名企業(yè)，因此，進(jìn)街的位置修建商業(yè)大樓，也是頗為合理的安排。

　　從拿地到現(xiàn)在，華潤已經(jīng)耗費(fèi)了5年時(shí)間，如果第一期項(xiàng)目3年之后才能完成，那么這8年的投資華潤期望會(huì)有多大的回報(bào)？

　　資料顯示，大沖舊改項(xiàng)目由華潤置地于2007年3月以60億資金奪得，是深圳目前最大的舊改項(xiàng)目，占地68.4萬平方米總建筑面積達(dá)136萬平方米，其中住宅面積達(dá)80萬平方米，商業(yè)、辦公面積52萬平方米，配套設(shè)施面積為4萬平方米。

　　2010年1月23日，深圳大沖舊改項(xiàng)目村民物業(yè)簽約儀式終獲啟動(dòng)，華潤置地和村民正式簽約，有871戶村民可以獲得補(bǔ)償，超過一半的戶主擁有1000平方米的建筑面積。

　　按照進(jìn)度計(jì)劃，華潤將用3年時(shí)間先期完成村民回遷物業(yè)及大沖片區(qū)市政道路、配電、供水等公共設(shè)施建設(shè)，用8年時(shí)間完成核心商務(wù)、商業(yè)及商品房建設(shè)，將建設(shè)成為南山一個(gè)集商業(yè)、購物、休閑、娛樂為一體的大型住宅生活區(qū)。

　　萬象城往昔

　　深圳大沖項(xiàng)目并非華潤置地涉及的第一個(gè)舊城改造項(xiàng)目。事實(shí)上，華潤在深圳的舊改起步于目前已經(jīng)營業(yè)多年，并取得了極好口碑的萬象城項(xiàng)目。

　　據(jù)深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁回憶，在華潤萬象城打造之初，其就參與了這個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研。

　　宋丁介紹，2001年左右，華潤決定進(jìn)入內(nèi)地發(fā)展零售業(yè)，當(dāng)時(shí)便委托其任職機(jī)構(gòu)對珠三角進(jìn)行市場調(diào)研。

　　其稱，當(dāng)時(shí)華潤第一步想進(jìn)入深圳，主要就是覺得離香港總部近，而且當(dāng)時(shí)華潤并沒有明確的想法要做綜合體，只是為發(fā)展零售業(yè)的角度出發(fā)，尋找合適的地方及機(jī)會(huì)。

　　“可能華潤自己也沒有想到萬象城會(huì)成為國內(nèi)商業(yè)綜合體的典范項(xiàng)目?！彼味】磥?，華潤借由萬象城奠定了其商業(yè)綜合體的模式及基礎(chǔ)，頗有誤打誤撞的意味。

　　2002年，深圳華潤中心開工建設(shè)；2004年，深圳萬象城首度面世，成為華潤置地集群式商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的代表作；2009年，深圳華潤中心全面落成，成為深圳最大規(guī)模、最高品質(zhì)的現(xiàn)代化商業(yè)和商務(wù)中心。

　　據(jù)2004年12月9日萬象城開業(yè)之時(shí)的新聞資料，該項(xiàng)目總投資40億港元，占地8萬平方米、總建筑面積55萬平方米，總投資逾40億港元，是深圳當(dāng)時(shí)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)建筑群，是華潤集團(tuán)成立55年來單個(gè)投資金額最大的項(xiàng)目，也是其在內(nèi)地投資的第一個(gè)大型Shopping Mall。

　　2010年，第二個(gè)萬象城在杭州開業(yè)，華潤顯然已有意將此品牌全國復(fù)制。

　　批量式舊改

　　深圳萬象城的成功，帶來的另一個(gè)結(jié)果是華潤對舊改模式信心大振，開啟了在國內(nèi)通過舊改進(jìn)行土地獲取及開發(fā)的道路。

　　或許是因?yàn)樵趦?nèi)地的發(fā)展起源于深圳，因此華潤在深圳也與舊改結(jié)下了不解之緣。

　　在萬象城完成之后，華潤在深圳的第二個(gè)舊改項(xiàng)目就是大沖村，此外還有三個(gè)項(xiàng)目在前期接洽過程中。

　　深圳媒體4月22日報(bào)道稱，南灣街道下李朗社區(qū)已與華潤集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，準(zhǔn)備將整個(gè)社區(qū)近50萬平方米的生活建成區(qū)進(jìn)行城市更新改造，而該項(xiàng)目也成為龍崗區(qū)目前最大的城市更新項(xiàng)目。

　　4月2日，深圳銀湖三九片區(qū)改造規(guī)劃正式經(jīng)深圳市規(guī)劃與國土委員會(huì)審議并原則通過，正式向社會(huì)公示。

　　資料顯示，該更新項(xiàng)目建筑面積近45萬平方米，這也是繼萬象城、大沖舊改項(xiàng)目、湖貝村舊改項(xiàng)目之后，華潤集團(tuán)在深圳獲得的又一個(gè)“超級”舊改項(xiàng)目。據(jù)悉，華潤或?qū){此進(jìn)入深圳“第一豪宅區(qū)”。

　　2010年，深圳羅湖區(qū)政府與華潤置地簽訂合作框架協(xié)議，由華潤入主湖貝片區(qū)改造。目前羅湖區(qū)已完成改造范圍內(nèi)區(qū)屬物業(yè)查丈，正在協(xié)調(diào)區(qū)屬物業(yè)拆遷補(bǔ)償工作，羅湖區(qū)政府還在協(xié)調(diào)盡快將湖貝片區(qū)納入城市更新重點(diǎn)研究片區(qū)。

　　模式與討論

　　在宋丁看來，政府對于華潤在深圳“批量式”獲取舊改項(xiàng)目有著很關(guān)鍵的作用。

　　宋丁稱，深圳和其他一線城市不一樣的是，目前城市沒有土地可以用來進(jìn)行招拍掛，發(fā)展主要的方向肯定是城市更新。在獲取城市更新項(xiàng)目，華潤的確有一些優(yōu)勢。

　　一是華潤本身是知名房企，有央企背景，有千億資產(chǎn)做支撐，加上萬象城在深圳知名度太高，容易獲取深圳人的信賴。

　　二是與政府態(tài)度有關(guān)，因?yàn)樯钲跊]地，政府將精力集中在城市更新上，對參與進(jìn)來的企業(yè)極為重視，而華潤這些有背景是實(shí)力的企業(yè)肯定是首選。

　　三是華潤自己對深圳長遠(yuǎn)的發(fā)展前景有信心，加上其對項(xiàng)目的精確測算，預(yù)計(jì)了市場未來情況，才會(huì)在深圳投資這么多舊改。

　　值得思考的是，對于這些企業(yè)而言，舊改的難點(diǎn)之一是前期談判及拆遷工作極其復(fù)雜和漫長，因拆遷工作不順利而進(jìn)退不得的案例并不是沒有。

　　對此，宋丁認(rèn)為，華潤在這方面應(yīng)該有所準(zhǔn)備，不然也不會(huì)去拿這么多舊改項(xiàng)目。一般來說，開發(fā)商都會(huì)對拆遷補(bǔ)償進(jìn)行設(shè)置，分“上中下”三個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，開發(fā)商肯定希望用最低的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)在不行也可以提高補(bǔ)償。

　　宋丁表示，雖然并沒有具體統(tǒng)計(jì)過深圳舊改的平均投資回報(bào)水平，但初略估算應(yīng)該也不會(huì)低，很大原因是項(xiàng)目大多處于較好位置，發(fā)展前景好。

　　或許，對于此前一直定位偏重精品豪宅及一線城市的華潤而言，要想在深圳立足并進(jìn)行高端項(xiàng)目開發(fā)，城市更新也是最好的選擇。

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)華南首席分析師曹取介紹，目前大沖片區(qū)的房價(jià)在3-4萬元/平米左右，而湖貝的價(jià)格為2萬元/平米。按照深圳這幾年的房價(jià)發(fā)展速度，待大沖項(xiàng)目入市之后，房價(jià)翻番也不是不可能的事情。