房地產(chǎn)企業(yè)隨著調(diào)控的延續(xù)與競爭的不斷加劇，總體上來說數(shù)量會減少，更壟斷化，更集中化。

　　觀點網(wǎng) 房地產(chǎn)企業(yè)這幾年已成為過街老鼠人人喊打。中國的房價這幾年過快上漲，這是不爭的事實，于是從沒有買房的老百姓到我們的管理層，都把這鍋禍水潑到了房地產(chǎn)企業(yè)上。房地產(chǎn)企業(yè)是否留著道德的血液，房地產(chǎn)企業(yè)是否該存活？而沒有把真正的矛頭指向土地一級市場。

　　自從金星倒閉之后，杭州錦繡天地也宣布破產(chǎn)，而廣東順德的小型房企廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司近日也以“資不抵債”為由向法院提出進(jìn)入破產(chǎn)程序申請，意圖盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務(wù)以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　破產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮似乎正在蔓延，有數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，光是北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市“消失”。房企在迅速“消失”房地產(chǎn)行業(yè)是否會滅亡？

　　嚴(yán)厲調(diào)控下，房企資金鏈緊張是不爭的事實。時有報道個別房企因為資金盤不過來而倒閉。個別企業(yè)倒閉不代表市場，即使在過去黃金十年也有這類情況出現(xiàn)。北京、武漢、四川等三地，已有上千家房企從樓市“消失”，我不認(rèn)為這么多房企一下子就會消失，或是房企因?qū)φ{(diào)控作戰(zhàn)略性調(diào)整，這可能性更大。

　　當(dāng)前的宏觀調(diào)控，至少目前還沒有看到真正松動的跡象。房地產(chǎn)企業(yè)舉步維難在生存著。四大銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款一律暫停。以前銀監(jiān)會所謂的要求開發(fā)企業(yè)自由資金必須達(dá)到40%。然而現(xiàn)在看來40%是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足整個開發(fā)進(jìn)程。目前的態(tài)勢，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金從買地開始到開工建設(shè)完成，整個過程自有資金必須要達(dá)到60%以上，才能心中不慌，否則一旦銷售受阻，項目就會半途夭折。

　　為了加快銷售資金回籠，房地產(chǎn)企業(yè)不得不以保本銷售，不少項目還以成本價以下在銷售，即虧本銷售。房企為了存活，只能曲線救國，首先生存著再說。靠所謂的房地產(chǎn)私募基金入股投資，房企等于在送死，因為成本極高。私募基金是變了一種叫法的高利貸。不完全統(tǒng)計，大型房企在售項目，盈利狀態(tài)是3:7格局，即30%的項目是保本或虧本銷售，也只能這樣獲得企業(yè)的發(fā)展與生存。

　　在今年三月前后，在連續(xù)的調(diào)控政策下，壓抑了一年多的剛性需求在許多地方有抬頭之勢，只要開發(fā)商主動降價讓利銷售，價格定位合理，就出現(xiàn)不少旺銷的樓盤。然而這股小陽春并沒有延續(xù)，因為管理層不需要成交量提升，還是要延續(xù)打壓。

　　再說房企消失另外因素，各地地方政府都實行地方保護主義，每個項目一旦在某個地方落地，企業(yè)必須在當(dāng)?shù)刈?，而且稅收必須屬地化。所以一旦項目建成，該項目公司也完成了它的歷史使命，也就可以消失了。這是目前中國的體制造成的，實際上對房地產(chǎn)企業(yè)的品牌塑造很不有力。

　　一直認(rèn)為住宅產(chǎn)業(yè)受到調(diào)控打壓，商業(yè)地產(chǎn)是一個機會。然而近日報道全國9處萬達(dá)廣場改名悅薈廣場，并確認(rèn)了南京新街口的原萬達(dá)廣場已改名。據(jù)透露是萬達(dá)把它們賣給了澳洲的投資銀行–麥格理。萬達(dá)此次是在做戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型？還是全國商業(yè)地產(chǎn)開始走下坡路呢？于是媒體引起了大猜想。在第一時間我也被媒體拉著采訪。

　　我認(rèn)為萬達(dá)商業(yè)廣場的模式在中國商業(yè)地產(chǎn)里是首屈一指的，也是商業(yè)地產(chǎn)運營最為成功的企業(yè)之一。但要知道萬達(dá)商業(yè)廣場大多數(shù)是持有物業(yè)，也只能這樣才能真正運營好商業(yè)地產(chǎn)，靠招商經(jīng)驗管理來獲取長期的投資回報，這個過程是很漫長的。所以對資金的要求也是極高的。在連續(xù)調(diào)控下，萬達(dá)出售一部分一代店來獲取企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，是極為正常，不足為怪。更談不上商業(yè)地產(chǎn)是否正在走下坡路。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策在某種意義上來說加速了房地產(chǎn)企業(yè)大魚吃小魚的過程。調(diào)控加快了企業(yè)兼并過程，這個過程就是大魚吃小魚的過程。當(dāng)然，大魚也會陷入困頓，比如去年鬧得沸沸揚揚的綠城事件。

　　房地產(chǎn)企業(yè)倒閉是一種正常的現(xiàn)象，任何行業(yè)都會出現(xiàn)企業(yè)倒閉與重組，當(dāng)然也會有新房企和項目誕生。正所謂是“有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場”，是一種普遍的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)隨著調(diào)控的延續(xù)與競爭的不斷加劇，總體上來說數(shù)量會減少，更壟斷化，更集中化，正如香港的房地產(chǎn)行業(yè)以四大天王為壟斷一樣，雖然中國不可能如此集中在少數(shù)幾家企業(yè)身上。隨著中國城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)至少還有二三十年的路程可走，這個行業(yè)還是大有希望的。

　　朱大鳴 觀點新媒體專欄作者