對(duì)于地產(chǎn)基金一直以來(lái)被人詬病的“利益自我輸送”問(wèn)題，地產(chǎn)母基金還是無(wú)法規(guī)避。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 雖然“母基金”的概念已經(jīng)不是什么新鮮的事情了，但出現(xiàn)在地產(chǎn)界卻是首次。對(duì)于當(dāng)前急需多途徑融資的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，地產(chǎn)基金的投融資模式似乎也出現(xiàn)了更多的發(fā)展與變化。

　　4月中旬，諾亞財(cái)富宣布將攜手易居中國(guó)，聯(lián)合業(yè)界TOP 50開(kāi)發(fā)商，共同發(fā)起TOP 50地產(chǎn)母基金，希望通過(guò)這一全球創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，推動(dòng)地產(chǎn)融資模式由信貸支持為主向地產(chǎn)基金支持為主。

　　諾亞的大計(jì)

　　資料顯示，TOP 50地產(chǎn)母基金于2012年3月21日正式開(kāi)始啟動(dòng)，未來(lái)將吸引國(guó)內(nèi)房企將作為基石投資人投資TOP 50地產(chǎn)母基金，而諾亞財(cái)富的FOF運(yùn)營(yíng)子公司歌斐將會(huì)管理這支母基金。

　　諾亞財(cái)富方面表示，如恒大、富力、華遠(yuǎn)等，均對(duì)TOP 50地產(chǎn)母基金表達(dá)了濃厚的投資興趣。

　　據(jù)此前諾亞財(cái)富公布的募資總規(guī)模為100億，而易居中國(guó)董事局主席兼總裁周忻稱(chēng)最大規(guī)模將達(dá)到180億。

　　對(duì)于首次出現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的全新融資形式，諾亞財(cái)富CEO汪靜波認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)于依賴信貸的發(fā)展模式將會(huì)改變。

　　“信貸支持在任何一個(gè)行業(yè)過(guò)于集中，都是整個(gè)金融系統(tǒng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，地產(chǎn)基金支持的開(kāi)發(fā)商將有機(jī)會(huì)在未來(lái)勝出。”汪靜波分析，房地產(chǎn)基金期限長(zhǎng)、資金來(lái)源穩(wěn)定、發(fā)行相對(duì)自由，有利于解決房地產(chǎn)行業(yè)因信貸緊縮帶來(lái)的資金短缺問(wèn)題。同時(shí)，在政府持續(xù)調(diào)控下，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定，租金回報(bào)率增加，REITs等證券化產(chǎn)品將推出，這些因素都有利于地產(chǎn)基金發(fā)展。

　　另一方面，雖然近期銀行信貸的發(fā)放出現(xiàn)了明顯的放松，但諾亞財(cái)富方面認(rèn)為這并不影響房地產(chǎn)基金的發(fā)展前景，其一再表示“房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一次轉(zhuǎn)型和變革，融資模式將從傳統(tǒng)的以銀行信貸為主轉(zhuǎn)向以地產(chǎn)基金為主”。

　　此外，針對(duì)諾亞財(cái)富提及的幾家有興趣房企，觀點(diǎn)新媒體也進(jìn)行了一定的了解，華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，和諾亞方面有討論過(guò)基金方面的事情，但并沒(méi)有一個(gè)明確的結(jié)果出來(lái)。

　　而富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)助理陳志濠則稱(chēng)，諾亞財(cái)富和富力相識(shí)已久，其也的確向富力提出過(guò)這樣的概念。陳志濠表示，如果諾亞繼續(xù)和富力就此事討論下去，富力會(huì)考慮是否做該基金的基石投資者。

　　地產(chǎn)母基金

　　其實(shí)，所謂“地產(chǎn)母基金”，稱(chēng)為房地產(chǎn)私募基金母基金(英文首字母縮寫(xiě)PE RE FOF)，是一個(gè)在全球業(yè)界都屬于非常創(chuàng)新的金融產(chǎn)品。它是投資地產(chǎn)基金的基金，一般的地產(chǎn)基金就是它所投的子基金。

　　河山資本創(chuàng)始人曹少山稱(chēng)，也就是這種母基金的投資對(duì)象不似過(guò)去一般的地產(chǎn)基金，直接投資項(xiàng)目，而是投資地產(chǎn)基金，在通過(guò)投資的地產(chǎn)基金的收益而獲得回報(bào)。

　　曹少山表示，母基金對(duì)房地產(chǎn)基金的選擇并沒(méi)有一定的限制，既可以由自己公司再設(shè)立投資項(xiàng)目的地產(chǎn)基金，也可以投資已經(jīng)在運(yùn)作的其他公司的地產(chǎn)基金項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，地產(chǎn)母基金在全球是一個(gè)新興金融產(chǎn)品市場(chǎng)。2004年，全球PE RE FOF的融資額度僅為7億美元，2007年已經(jīng)達(dá)到47億美元，占整個(gè)房地產(chǎn)基金市場(chǎng)融資額的3%-5%。

　　2011年4月，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，市場(chǎng)上有26支房地產(chǎn)母基金，總募集金額為54億美元。其中關(guān)注亞洲和其它市場(chǎng)投資的即有8支基金，募集額度為18億美元。

　　而中國(guó)本土金融及房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生的地產(chǎn)母基金，如果順利諾亞財(cái)富發(fā)動(dòng)的會(huì)是首支。

　　曹少山稱(chēng)，對(duì)一般投資者最為關(guān)注的收益問(wèn)題，地產(chǎn)母基金的收益也是根據(jù)其投資的地產(chǎn)基金的回報(bào)高低而出現(xiàn)變化的。

　　高通智庫(kù)地產(chǎn)金融分析師司建偉則預(yù)計(jì)，目前一般房地產(chǎn)基金的回報(bào)在20%-30%左右，有可能地產(chǎn)母基金的回報(bào)要求會(huì)比這個(gè)數(shù)字稍低一點(diǎn)點(diǎn)。

　　如果回報(bào)會(huì)比此前的地產(chǎn)基金來(lái)的低，那么將如何吸引投資者加入這樣的地產(chǎn)母基金呢？

　　司建偉認(rèn)為，這可能還是得益于地產(chǎn)母基金和一般地產(chǎn)基金的不同。其稱(chēng)，至少有兩個(gè)明顯的不同，一是現(xiàn)在直接以項(xiàng)目做基金的募資難度比較大，因?yàn)檎{(diào)控之下，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)放大；二是由專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理公司牽頭，信用程度會(huì)比較高。

　　利益仍牽扯

　　然而，對(duì)于地產(chǎn)基金一直以來(lái)被人詬病的“利益自我輸送”問(wèn)題，地產(chǎn)母基金還是無(wú)法規(guī)避。

　　一個(gè)明顯的疑問(wèn)是，如果富力、恒大真的成為地產(chǎn)母基金的基石投資者，這些全國(guó)排名前列的房企擁有的項(xiàng)目其實(shí)也是地產(chǎn)基金主要投資對(duì)象。

　　也就是說(shuō)，資金的來(lái)源和最終的流向極有可能是同一家公司，那么如何保證這些企業(yè)拿出來(lái)的項(xiàng)目都是前景好的項(xiàng)目，而不是缺錢(qián)的項(xiàng)目呢？

　　司建偉表示，這樣的情況的確可能出現(xiàn)，現(xiàn)在也沒(méi)有明確的法律法規(guī)來(lái)針對(duì)此種情況進(jìn)行控制管理，因此主要還是看基金管理方的選擇。

　　上述人士表示，對(duì)于房企而言，或許也不是什么壞事。因?yàn)檫@樣一來(lái)房企的資金杠桿會(huì)變高，企業(yè)投資的金額畢竟是有限，而獲得投資后項(xiàng)目還可以拿去做銀行貸款等等，可以撬動(dòng)更多資金的使用。

　　對(duì)于這樣的疑問(wèn)，諾亞財(cái)富方面的回復(fù)是：“諾亞推薦給投資者的所有產(chǎn)品，都經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的篩選和風(fēng)控流程，如果我們把缺錢(qián)但是前景不好的項(xiàng)目推薦給客戶，將來(lái)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，客戶就會(huì)”用腳投票“。 建立信譽(yù)要很多年，而毀掉它只要幾分鐘，因此，我們愛(ài)護(hù)自己的信譽(yù)就像愛(ài)護(hù)自己的眼睛一樣，不會(huì)把不達(dá)標(biāo)的產(chǎn)品推薦給客戶?！?/p>

　　事實(shí)上，對(duì)于這一點(diǎn)，金融界知名人士、安泰盤(pán)實(shí)基金總裁蓬鋼或許給出了一個(gè)不錯(cuò)的答案。其在此前接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾這樣表述他理解的基金與房企之間的關(guān)系：“基金管理唯一的服務(wù)對(duì)象就應(yīng)該是投資人，而不應(yīng)該為任何企業(yè)服務(wù)。基金只是提供資金，不管在任何的時(shí)候基金都要維護(hù)投資人利益，在這個(gè)過(guò)程中，基金也會(huì)和開(kāi)發(fā)商或者說(shuō)資金合作伙伴有一個(gè)博弈的過(guò)程?！?/p>

　　基金與開(kāi)發(fā)商之間的博弈將如何平衡？諾亞財(cái)富將用何種方式來(lái)避免“利益自我輸送”？或許也會(huì)成為這個(gè)地產(chǎn)母基金能否得到投資者認(rèn)同、能夠持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素。