公司仍然會關(guān)注土地市場可能存在的機會，但總體上仍會采取審慎的態(tài)度。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 萬科4月23日公布2012年首份季度報告，一季度萬科實現(xiàn)結(jié)算面積75.4萬平方米，結(jié)算收入101.3億元，同比分別增長83.3%和32.1%；實現(xiàn)營業(yè)收入103.5億元，凈利潤14億元，同比分別增長29.8%和15.8%。

　　均價下降 毛利回落

　　盡管萬科一季度結(jié)算面積及收入均錄得同比上升，但結(jié)算均價卻出現(xiàn)同比下降，今年一季度結(jié)算均價約為1.34萬元/平方米，而2011年一季度結(jié)算均價則約為1.86萬元/平方米，下降的幅度達28%。

　　針對一季度結(jié)算均價同比下降的情況，萬科董秘譚華杰表示，這主要因為去年一季度的結(jié)算均價存在一定的特殊性。

　　其指，去年一季度，上海、廣州、深圳這三個核心城市結(jié)算金額占比達到80%，導(dǎo)致其結(jié)算均價顯著高于其它季度。

　　相對而言，今年一季度結(jié)算資源分布較均衡，結(jié)算均價也更接近去年的整體水平。受此因素影響，結(jié)算收入的同比增幅低于結(jié)算面積的增幅。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，萬科累計實現(xiàn)銷售面積300.9萬平方米，銷售金額310.7億元。

　　其中，廣深區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額110.4億元，居于銷售區(qū)域榜首。北京區(qū)域次之，累計實現(xiàn)銷售面積87.4萬平方米，銷售金額85.1億元。

　　此外，上海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售面積50.4萬平方米，銷售金額61.7億元；成都區(qū)域則實現(xiàn)銷售面積62.7萬平方米，銷售金額53.6億元。

　　譚華杰同時指出，受結(jié)算資源結(jié)構(gòu)、市場調(diào)整等因素影響，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率由去年同期的35.0%下降至30.8%，減少了4.2個百分點，但略高于去年全年28.8%的水平。

　　存貨攀高 去化未達標(biāo)

　　與此同時，萬科的存貨亦有所上升。公告披露，截至一季度末，萬科共有存貨2147.01億元，較去年年末的2083.35億元有所增加。其中在公司各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）83.9億元，占比3.91%。

　　不過，有分析指出，萬科的存貨壓力仍小于行業(yè)。

　　中金公司日前發(fā)表研報指出，目前萬科進入14個城市平均去化周期20個月，高于2008年最高值。

　　萬科年初已推未售存貨大概在500萬方，目前在470萬方左右，以2011年去化水平看，去化周期不到6個月，壓力較小。

　　但萬科一季度的去化率亦低于60%的目標(biāo)線。據(jù)萬科總裁郁亮早前透露，今年1、2月，萬科的去化率僅有55%左右。而據(jù)悉，3月的推盤當(dāng)月去化率仍處于少于60%的低位。

　　同時，中金公司對于萬科2012年的毛利率仍不表樂觀，并預(yù)期會將小幅下行。

　　其指，行業(yè)供給增加、存貨壓力上升，將使得房價二季度面臨調(diào)整壓力，加之公司土地成本、勞動力成本每年約10%~15%的上漲，預(yù)計結(jié)算毛利率將呈現(xiàn)下行趨勢，預(yù)計未來兩年每年將下降1~2個百分點。

　　萬科在投資者交流會議中表示，今年結(jié)算收入中很大一部分是已經(jīng)預(yù)售樓盤，因此對毛利率的影響估計只有1個百分點（2011年結(jié)算毛利率29%）；但今年預(yù)售的房屋毛利率會降低到25%～26%左右。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至一季度末，萬科合并報表范圍內(nèi)有1304萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計約1389億元，較去年年底的1222億元進一步增長。

　　此外，萬科今年計劃新開工面積1328萬方(未包括新購地當(dāng)年開工)，全年實際開工1400萬方，計劃竣工面積890萬方左右。

　　中金認(rèn)為，在竣工增長的作用力之下，2012年萬科結(jié)算面積將實現(xiàn)40%同比增長，推動公司房地產(chǎn)結(jié)算收入至910億元。

　　負(fù)債下降 謹(jǐn)慎拿地

　　值得一提的是，萬科的資金情況仍保持健康穩(wěn)健的水平。

　　數(shù)據(jù)披露，一季度末公司的貨幣資金由年初的342.4億元增長至390.5億元，而短期借款和一年內(nèi)到期長期借款則由年初的235.7億元下降至178億元

　　此外，萬科一季度的凈負(fù)債率僅為23.0%，較年初下降0.8個百分點。

　　譚華杰表示，萬科會繼續(xù)鞏固自身優(yōu)勢，堅持積極銷售、謹(jǐn)慎投資的策略，靈活應(yīng)對市場變化。未來公司仍將堅持“現(xiàn)金為王”的策略，保持經(jīng)營的安全性和穩(wěn)健性。

　　期內(nèi)，萬科亦僅參與了1個城市更新改造類項目，根據(jù)當(dāng)前規(guī)劃條件，相關(guān)項目由萬科負(fù)責(zé)的可開發(fā)部分用地面積約12.9萬平方米，計容積率建筑面積約39.4萬平方米。

　　萬科表示，未來在項目拓展方面，公司仍然會關(guān)注土地市場可能存在的機會，但總體上仍會采取審慎的態(tài)度，繼續(xù)堅持“寧可錯過，絕不拿錯”的原則。

　　盡管一季度未在公開土地市場上有所動作，但4月至今，萬科已兩度出手，在唐山、青島各成功競得一項目，總競買價為7.6億元。

　　萬科早前公開披露，目前公司權(quán)益未開工土地儲備大約3500萬方，折算成項目建筑面積達到5000萬方，略多于3年的開工量。

　　萬科亦表示，今年地價支出將顯著低于去年水平，主要是由于2010年權(quán)益新增土地達2200萬方，而2011年權(quán)益新增1150萬方，未付地價降低，而本年將謹(jǐn)慎拿地減少土地支出。

　　不過，建安方面，由于在建規(guī)模擴大，成本上升，建安支出會提升，估計在500億左右。