王玨林：大家好，剛才朱會長把情況介紹了，對我們企業(yè)提出了很多的期望和建議，非常好。朱會長是老專家，也是我們協(xié)會的領導。我題目叫“市場哲學”，不知道這個題目誰出的。確實是，因為我是一直堅信唯物主義的，所以談哲學，我們不愛聽，因為我們希望聽的是實際情況。結合這個方面，我談一點自己的看法。

　　主要三個方面。主題是機遇與挑戰(zhàn)。

　　你要看今年的市場以及我們企業(yè)的發(fā)展，首先要知道去年的情況和今年一季度的情況，季度的情況，剛才朱會長已經(jīng)整個都說了，我就不說了。一季度的情況應當是什么呢？去年第四季度全國市場出現(xiàn)低迷，延伸到今年的一月份的春節(jié)，實際上整個今年一季度前半部分市場和去年的第四季度一樣，都是不景氣。但是后一個半季度，市場出現(xiàn)了回暖，應該是這樣的。所以這個數(shù)據(jù)還是有原因的。

　　第一個方面，我談一下對去年形勢特點做一個分析。去年呈現(xiàn)出三個特點：第一是市場從高漲到平緩，大家清楚，09年10年是我國房地產(chǎn)市場最高潮的時期，也就是高漲時期，所以地王、房價這些大家看的非常熱鬧。去年這些地王看不見了，價格漲幅也沒那么大了，出現(xiàn)有升有降各種不同的情況。很多地方出現(xiàn)了房價城里漲、城外降，比如北京，四環(huán)以內(nèi)漲，四環(huán)到五環(huán)基本平穩(wěn)，變化不大，五環(huán)以外降，上海也是這樣的情況。所以我們地王去年就沒有了。第二個特點，各地差異性比較大，這也是我們這次調(diào)控大家說的一刀切，這個一刀切，就是政策是一刀切的，但是各地差異性還是非常大的，說明我們的政策雖然是一個，但是下面執(zhí)行方面還是有度的。從我們各個市場反映來看，二三線城市好于一線，中西部的市場好于東部。我說幾個數(shù)據(jù)就清楚了，商品房銷售面積，東部去年增長是0.1%，中部增長11.3%，西部增長8%。從城市來看，去年降副比較大的有北京，下降30%多，上海41.5%，浙江下降15.3%，江蘇下降0.7%，福建下降7.7%。漲幅較快的城市地區(qū)，河北漲幅64.9%，吉林增長39%，湖北增長17.5%，內(nèi)蒙古增長12.7%。所以從這些數(shù)據(jù)看出，各地的變化不一樣。因為有這樣一個東西部變化的情況，所以可以說出我們第三個問題，全國商品房銷售是歷年最好。整個市場情況還是不錯的。因為去年全國商品房銷售是10.99一平米，高于最好的年頭，也就是10年，這是可能大家在這么嚴酷的政策下想不到的結果。所以這么來看，在全國的市場層面上來看，應當說，我國的房地產(chǎn)保持平穩(wěn)發(fā)展。

　　第二個方面，對今年的政策形勢做一下分析。首先談一下政策。我們今天有很多的開發(fā)企業(yè)，包括新聞單位，都在問一個問題，中國為什么行政管理市場，這就是我們國家發(fā)展階段，尤其是我國房地產(chǎn)發(fā)展階段所決定的。我只能告訴大家一個道理，什么道理呢？如果我們市場成熟了以后，我們的行政手段是干預不了市場的。反而說明我們市場現(xiàn)在處于發(fā)展時機，行政能干預，就證明了我們的市場不成熟。所以我們還沒有市場管理的手段來代替行政手段?，F(xiàn)在要想市場保持穩(wěn)定，使我們的需求平衡，我們必須有行政手段來解決目前的矛盾和問題。所以談一下今年的政策趨勢，調(diào)控政策需要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，為什么需要？因為我們以往的失敗，調(diào)控的失敗，就是因為我們沒有保持連續(xù)性和穩(wěn)定性。所以出臺一個政策以后很好，執(zhí)行不到位，或者出新間斷性的。所以我們市場永遠就保持調(diào)一次漲一次，越調(diào)越漲，前幾年就是這樣的情況。而且政策和法律的效果完全不一樣，法律是對管理非常硬的手段，但是我們的政策沒有一個連續(xù)性或跟蹤性進行，就會出現(xiàn)問題，在執(zhí)行的時候就會打折扣。另外松綁的條件尚不存在，所以大家考慮，我們是不是可能在今年，比如兩會期間，比如十月份的十八大，或者我們的經(jīng)濟指標7.5GDP，這種要求，是不是我們政策會有所變化呢？我告訴大家，現(xiàn)在不具備，不具備的原因有這么幾個。第一個，我們?nèi)ツ甑腉DP不錯，經(jīng)濟發(fā)展還保持較快速度，第二，我們的物價CPI還在高位運行，壓力還很大，第三，我們的市場還不錯。所以說，我們從各方面的原因來看，我們現(xiàn)在不具備，也沒有理由松綁。另外房價的反彈可能性隨時存在，原因是什么？因為我們現(xiàn)在市場是因為城鎮(zhèn)化和城市規(guī)模不斷擴大和舊城不斷改造帶來的巨大需求，需要建筑，需要房地產(chǎn)。

　　另一方面，我們?nèi)旮母镩_放的成果，家庭投資無渠道，現(xiàn)在銀行存款80萬億，居民存款34萬億，往哪兒走，大家知道水往低處流，錢往好處走。所以一旦稍微有點風吹草動，市場就會迅速反彈，消費者不等你，他擔心房價還會漲，就趕緊搶，這一搶就把價格搶上去了。限購應該是長期的任務，需要外部環(huán)境支持。雖然我們限購在市場的影響不是最重的，第一個，我們現(xiàn)在不是全國各個城市都在限購，第二個，即使北京最嚴格的限購措施也是允許你買兩套房的，第三，現(xiàn)在有房的都是歲數(shù)大的，四十歲以上的，需求房子的都是40歲以下的，40歲以下的不差房票，主要是抑制了投資性和異地購房的行為。所以在這個階段，應該是這個辦法非常有效和可取的。所以我說需要外部環(huán)境的支持，什么是外部環(huán)境，就是現(xiàn)在的供求矛盾怎么解決，你市場講供求矛盾，現(xiàn)在的供求矛盾怎么解決？一旦放開，消費馬上集中，而且投資馬上就上來了，怎么解決供求？這是我們發(fā)展過程中必然要遇到的問題，也就是我們城市建設的差別太大，有錢肯定愿意買北京上海的房子，到省會搶房子，等北京人都說到石家莊買房子的時候，說明我們城市建設的更好了。限會跟隨CPI的變化而變化，存在微調(diào)的可能性，現(xiàn)在我們限貸主要是因為我們的通貨膨脹壓力太大，一出現(xiàn)通貨膨脹國家采取的辦法是提高存款準備金率和提高利息，實際上就是吸納社會流動資金，反過來說就是我們的社會資金過剩，實際上我們國家頭等大事，包括去年，包括今年，我們國務院的頭等大事應該是物價問題，因為經(jīng)濟問題雖然有難度，但是畢竟我們定在一個合理的區(qū)間，也就是7.5。但是我們通貨膨脹的壓力始終在影響著我們，圍繞著這個要調(diào)整，尤其是金融政策。所以現(xiàn)在看，為什么現(xiàn)在一季度后一個半月形勢變轉，就是經(jīng)濟政策有所變化。根據(jù)現(xiàn)在政策，也就是看CPI的變化，如果物價還繼續(xù)走高，那存款準備金率不會放。我們?nèi)ツ晔钦{(diào)控，加息。但是今年來看，現(xiàn)在比去年要相對好的多。房地產(chǎn)稅增加試點，我們搞試點的目的是向全國推廣，總結經(jīng)驗，而不是說你長期的搞試點，那有什么意義？這個要解決市場管理的重要問題，稅收是重要手段。對市場的影響，現(xiàn)在對市場的影響，房產(chǎn)稅實際上是影響我們的預期，也就是我們開發(fā)什么樣的房子，做什么樣的房子，另外我們的消費，現(xiàn)在買房不買房，未來會不會增加成本，這是我們消費者肯定要考慮的因素。所以這個對預期是有影響的。保障房進入精細化管理階段，以前是以建為住，現(xiàn)在是建管并行，尤其是做好分配工作，不多說了，這是政策趨勢，市場趨勢。我們這一次市場調(diào)整屬于主動調(diào)整，為什么主動調(diào)整呢？因為我們和歐洲的市場，和美國的市場完全不一樣，他們是被動調(diào)整，沒有辦法，我們國家是因為市場過快，所以我們調(diào)整到穩(wěn)定的一個發(fā)展階段，既然是主動調(diào)整，就有把控的能力，所以大家不要擔心。其實很簡單，不要把房地產(chǎn)說的那么復雜，只要想管就能管住，尤其政府的能力那么強。所以他就有把能力，就不會出現(xiàn)大的起伏。原因就是我們的發(fā)展基礎、動力、投資、消費的需求存在，為什么是發(fā)展基礎存在呢，就是我們主要看經(jīng)濟，因為房地產(chǎn)就是錢，不管開發(fā)和消費，就是錢。我們經(jīng)濟好，就帶來我們的發(fā)展基礎，給我們房地產(chǎn)增加基礎了。動力就是我們現(xiàn)在買房的熱情和積極性以及對這個市場開發(fā)的熱情和積極性并不減。但是同時，我們確實建好了，現(xiàn)在大量的資金在等待，都想選擇最好的項目，不過還是出在這個土地上，這個土地還是存在房地產(chǎn)上，我們現(xiàn)在處于大建設、大開發(fā)、大發(fā)展時期。所以我們的市場是什么階段呢？我們學過外語的知道，我定義為正在發(fā)展的進行時，不是完成時。這時候還需要我們房地產(chǎn)業(yè)，需要這個市場，在我們城鎮(zhèn)化過程中，城市建設發(fā)展中，承擔更多的任務和責任。二是房價起伏趨穩(wěn)，要保持平穩(wěn)，區(qū)域間不會發(fā)生重大變化。所以說，二三線城市在未來支撐的市場比例會更大一些。

　　資金仍然是制約開發(fā)企業(yè)發(fā)展的主要因素，現(xiàn)在我們的市場和以前的市場發(fā)生了明顯變化，現(xiàn)在決定勝敗的，對企業(yè)來說決定勝敗主要是實力，實力關鍵在資金，大家知道去年的困難，我們的政策對行業(yè)影響最大的是什么？限貸，限購、房地產(chǎn)稅、加息和限貸四個政策中應該是限貸，因為我們?nèi)ツ昶髽I(yè)貸款非常之難，成本增加非常之大，以前是銀行追著我們跑，現(xiàn)在反過來我們追著銀行跑，人家不理你，而對消費貸款和首套房貸款，沒有八個月一年根本下不來。首套都貸不了。所以影響最大的是限貸問題，資金問題。這個是決定我們的企業(yè)發(fā)展的關鍵因素。

　　第三個，對開發(fā)企業(yè)提點建議。

　　市場哲學，我有三個觀點，理性看市場，主動調(diào)目標，發(fā)展靠創(chuàng)新。

　　因為，新形勢下要懂得競爭，學會競爭，過去市場從一開始的起不到中間的快速，到現(xiàn)在的平穩(wěn)，可以分為三個階段。尤其對中間快速階段，我們的市場是什么房都可以賣出去，現(xiàn)在才靠我們企業(yè)競爭。戰(zhàn)略上發(fā)展思路要轉變，戰(zhàn)略上作出調(diào)整，以質量、品質贏得市場，以數(shù)量擴大市場，以管理服務占領市場。第二，發(fā)展區(qū)域下移，二三線城市可成為布局重點。三是資金決定發(fā)展，要多方面籌措，我們那些大企業(yè)都有合作方式，不是和政府合作，就是和大型國有企業(yè)合作，對中小企業(yè)來說，還靠自身這么發(fā)展，什么時間變強大啊。第四，城市綜合體是當前的投資熱門，因為這里面有尋求政策的機會，不多解釋了，大家都清楚，有其潛在的原因。但是對我們企業(yè)來說，介入要謹慎，要進，要有實力，經(jīng)驗和精力都要注意，因為進了以后，對你企業(yè)影響太大了。但企業(yè)對產(chǎn)品項目要多樣化，現(xiàn)在單靠住宅不行，大型企業(yè)可以進軍商業(yè)地產(chǎn)，中小企業(yè)可以選擇和商業(yè)地產(chǎn)相關的旅游、養(yǎng)老等其他的市場。

　　就講這么多，時間到了，謝謝大家。