主要有以下原因：鋼材、混凝土漲價。與此同時，建筑人工也在漲價，使得毛利率會降低。

　　現(xiàn)場提問：可是，華潤置地在內(nèi)地應(yīng)該比其他開發(fā)商好一些，面對現(xiàn)在的市場情況，你們覺得還需要再去減價嗎？

　　王國華：剛才王總確定的是我們大概的銷售策略，當(dāng)然還是要根據(jù)市場的情況。另外，相比其他開發(fā)商，華潤的確擁有一些優(yōu)勢，包括地價成本優(yōu)勢、融資成本優(yōu)勢以及品牌優(yōu)勢。這些優(yōu)勢會反應(yīng)在市場價格里。

　　剛才王總也提到，我們的住宅毛利率會有下降的壓力，這個主要是宏觀市場的因素，但是我們總體的利潤會有所增長。

　　總體利潤的增長主要是來自于三方面。首先，今年結(jié)算量會比去年有所上升。其實，我們現(xiàn)已鎖定今年可結(jié)算的量已經(jīng)占到相對于去年實際結(jié)算的72%，而且目前還只是3月初，結(jié)算率上升對利潤會有所幫助。

　　其次，由于華潤的商業(yè)模式，我們住宅的毛利率會有所下降，但是總的營業(yè)額會上升。此外，強勁增長的投資物業(yè)可以給利潤增長帶來支持。

　　第三，今年華潤置地會加強內(nèi)部管理，控制成本。比如，我們會采取加強集中采購，控制管理經(jīng)營費用，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等措施。

　　王印：華潤置地不僅僅是個住宅的公司，而是住宅開發(fā)+投資物業(yè)+增值服務(wù)的商業(yè)模式，我們租金增長非常強勁。今年，租金收入預(yù)算會從去年的32億增長到38億。

　　現(xiàn)場提問：你們投資物業(yè)中有多少是用來出售的？

　　吳向東：投資物業(yè)，目前華潤置地在建和建成的物業(yè)都是長期持有，基本上不會考慮出售。但是，我們未來也會發(fā)展另外一個產(chǎn)品線，可能會考慮賣掉一些中小規(guī)模和中等定位的商業(yè)物業(yè)。不過，我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)是以長期持有、自主經(jīng)營和收租為主。

　　今年有2個萬象城會開業(yè)，5月份是成都的萬象城，9月份是南寧的萬象城，規(guī)模都很大。目前，這兩個項目的出租情況都很好，出租率分別達到97%以及98%以上。

　　此外，華潤的商業(yè)物業(yè)主要是以綜合體為主，綜合體中也有住宅。這部分住宅項目有比較高的溢價水平。比如，周邊別的開發(fā)商賣2萬元，我們能夠賣到2.4萬元。

　　國家這兩年的宏觀調(diào)控對商業(yè)地產(chǎn)基本上沒有帶來負面影響，甚至還有一些正面的作用。比如，去年我們在杭州、南寧的一些寫字樓物業(yè)。由于項目體量很大，所以會把一些物業(yè)賣掉，市場反應(yīng)非常好，這樣也彌補了調(diào)控為住宅帶來的壓力。

　　現(xiàn)場提問：您剛才提到考慮出售的中小型項目大概是什么類型，怎樣才算是中小型呢？

　　吳向東：中小型的商業(yè)物業(yè)可以這么來衡量。首先，不在一線城市，可能在二三線城市。第二，并非位于城市的核心地段。第三，這個商業(yè)物業(yè)的面積可能是7萬-10萬平方米，甚至可能更少一點。第四，項目的定位不會非常高端，沒有像愛瑪仕、路易斯威登這樣的租戶或者零售商。對于這類物業(yè)我們可能會采取銷售的安排。

　　現(xiàn)場提問：請問目前物業(yè)存貨金額是多少？

　　管理層：存貨有兩種：在建的住宅物業(yè)，這個是隨著我們規(guī)模的不斷增長而增長的；另外是建成有待出售的，截至去年年底，這個金額是71億港幣。

　　現(xiàn)場提問：去年華潤置業(yè)整體去化率大概是多少？

　　王國華：去年總的可售資源是500億人民幣，實際賣了359億。上述的500億是逐漸形成的，有的是11月底或者12月底才開始出售，所以這部分資源未必能夠全部賣掉，所以去化水平正常。

　　不過，這里面剩下的100多億全都是現(xiàn)房，剛才提到年底已建成的待售項目已經(jīng)是71億港幣，很多還沒有賣的不是現(xiàn)房，而只是可以預(yù)售的期貨。

　　現(xiàn)場提問：華潤去年在華東部分的銷售業(yè)績是很好的，僅僅江蘇就達到70億，這個區(qū)域銷售為什么會這么好？此前華潤在一、二線城市會有局部的調(diào)整，去年的業(yè)績出現(xiàn)大幅上升是不是意味著這個調(diào)整已經(jīng)結(jié)束？

　　王?。?/strong>實際上華潤置地銷售比較好的地方還很多，除了江蘇之外，成都也賣得非常好。