首期將最好的、最能震撼消費者的產(chǎn)品推出，從一開始就樹立起保利天悅頂級豪宅的形象與口碑，對這個項目以后的銷售是非常有幫助的。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 陳澤佳 從2009年底價拿地，到今年3月首期項目終將面世，保利在琶洲的舊改項目在歷經(jīng)三年之后終于將正式開啟銷售。

　　已經(jīng)命名為“保利天悅”的項目銷售中心近期已經(jīng)正式對外開放。此外，最新消息是，保利天悅首期欲推出136套370平方米的江景豪宅，均價將在4-6萬/平米左右，而入市時間暫定3月底。

　　保利天悅

　　公開資料顯示，該項目位于琶洲大橋南閱江路琶洲塔公園旁，為琶洲村改造的住宅項目。保利天悅項目總占地達到75萬平方米，總建筑面積185萬平方米。規(guī)劃建設22棟370平方米高層豪宅，8棟90~120平方米商住公寓。

　　另外，該項目不僅包含了濱江豪宅的住宅項目，同時也集成了12萬平方米的ShoppingMall、超甲級寫字樓，商業(yè)步行街、酒店等一體的大型綜合體項目。

　　據(jù)介紹，保利天悅項目不僅是保利目前所打造的最高端項目，同時也是廣州市在建的最大的城市綜合體項目。

　　而此次推貨量共有500多套，其中江景大戶型首期將推出136套，而90-120平方米的商住項目將有400余套入市。

　　據(jù)項目銷售人員表示，目前保利天悅的樣板房還未開放，首期房源估計3月底會面市，目前具體定價尚不清楚，各種優(yōu)惠折扣也還沒有確定。

　　但銷售人員還是給出了一個價格區(qū)間，稱初步預計該項目的價格為4-6萬元/平米。

　　與2009年拿地時產(chǎn)生的4714元/平米樓面價相比，保利天悅的首期定價之高頗讓人驚訝。

　　2009年10月20日，保利底價拿到了琶洲村捆綁出賣的40萬平方米巨無霸地塊，成交價為底價1.42億元。

　　盡管4幅地塊地價底價僅1.42億元，但保利需要承擔約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費，還要支付3億元用于琶洲地區(qū)綜合整治，實際樓面地價達到4714元/平米。

　　全國復制

　　事實上，讓保利有底氣將價格定得如此之高的一個重要原因是，作為廣州政府圈定的未來“國際城市中央商務核心區(qū)”，琶洲未來的發(fā)展前景的確頗值得期待，而保利天悅將成為該區(qū)域內(nèi)唯一的住宅項目。

　　而這也是保利天悅銷售人員反復強調(diào)的一點，其稱，在未來琶洲將不會有住宅土地推出，這附近將只有保利天悅一個住宅項目了。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌稱，目前琶洲盡管已經(jīng)成為CBD的構(gòu)成之一，形成了以會展經(jīng)濟為中心的概念，但是綜合體的概念還是很缺乏，保利天悅這種大體量項目的推出，則有望鞏固琶洲的區(qū)域地位。

　　另一個讓定價可能突破4萬元/平米的原因是，保利集團欲將這個離總部大樓咫尺距離的超級大盤打造成保利手中的旗艦項目，以填補其頂級豪宅的產(chǎn)品空缺。

　　據(jù)保利內(nèi)部人士透露，保利集團上下對該項目花費了極大的心血，讓集團最好的團隊傾力打造，欲使其成為保利在全國標志性的項目。

　　一個足以代表的細節(jié)是，此前保利銷售其他項目大多是自己的銷售團隊與當?shù)刂頇C構(gòu)聯(lián)合銷售，而保利天悅將全部由保利自己的銷售人員進行營銷工作。

　　這足以標明保利對該項目的重視。

　　據(jù)悉，將該項目順利推出，打造成功之后，保利會將“天悅”作為旗下豪宅的品牌保留使用，并將作為豪宅產(chǎn)品線在全國其他地方復制開來，從而展開保利的頂級豪宅生產(chǎn)。

　　試水豪宅

　　盡管已經(jīng)將去年的銷售做到了732億元，但保利其實真正上市大規(guī)模的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務還是從2006年開始的。

　　短短6年，保利從年銷售幾十億到如今的700億元，留下的是一路狂飆，突進擴張的身影。

　　需要快速的資金周轉(zhuǎn)以支撐其高速發(fā)展，并迅速搶占市場的保利在過去顯然更為無暇顧及相對投入時間長、回報產(chǎn)生慢的頂級豪宅項目。畢竟，針對剛需人群快速開發(fā)，迅速銷售的方式才能夠保障保利地產(chǎn)的發(fā)展速度。

　　而在6年之后，當保利將地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展已經(jīng)提升至全國排名前三的時候，特別是在2011年銷售過百億，市場排名第一的總部廣州，保利開始尋求更多元化的發(fā)展方向也是順理成章的事情。

　　不過，對保利此舉部分業(yè)內(nèi)人士亦有不同看法。

　　廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，目前為止，保利并沒有開發(fā)過高端產(chǎn)品，也沒有看到其做豪宅特別多的成功案例。

　　他續(xù)稱，開發(fā)高端豪宅項目需要一定的經(jīng)驗，所以保利的此次豪宅項目的試水需要謹慎與小心。

　　更重要的是，保利推出豪宅的時間節(jié)點頗為特別。從2010年調(diào)控以來，高價豪宅就是重點調(diào)控的對象，而從去年全國普遍的銷售情況來看，賣得好的正是針對剛需的低價樓盤，大部分豪宅皆陷入了銷售困境之中。

　　特別策略

　　或許正是因為此次保利推出產(chǎn)品類型頗為特別，所以保利在采取的銷售策略上也并未走尋常方式。

　　據(jù)悉，本次保利欲首推的項目，其中一棟大戶型單位為保利天悅項目中為數(shù)并不多的一線江景房豪宅。

　　首次開盤就將景觀資源最好的一線江景房推出銷售，這顯然與一般項目大部分首推最外圍項目，以期使得項目價格“低開高走”的慣例大有不同。

　　廣州中原總經(jīng)理黃韜稱，這主要是因為保利賣的是豪宅項目。

　　其稱，既然保利要將此打造成旗艦項目，那么自然不可能打折或降低價格以拉低產(chǎn)品的定位、形象，因此，首期將最好的、最能震撼消費者的產(chǎn)品推出，從一開始就樹立起保利天悅頂級豪宅的形象與口碑，對這個項目以后的銷售是非常有幫助的。

　　黃韜稱，只要通過第一期銷售將保利天悅的口碑樹立起來了，并獲得了消費者的認可，那么在這個基礎之上，以后的新的組團或房源都會有一個很好的定價基礎。

　　黃韜認為，針對保利天悅的定位及特點，保利公司采取的營銷策略顯然十分聰明。