市場(chǎng)并不是那么簡(jiǎn)單可以扭轉(zhuǎn)，當(dāng)前來(lái)講，宏觀市場(chǎng)面及綠城本身還面臨一些市場(chǎng)阻力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 2月6日，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在接受媒體采訪時(shí)表示，綠城死在2012年的概率不大，綠城一定會(huì)活下去。宋衛(wèi)平還介紹了他所主導(dǎo)的新的銷(xiāo)售模式，全新的銷(xiāo)售模式計(jì)劃將于3月15日鋪開(kāi)。

　　綠城營(yíng)銷(xiāo)模式的轉(zhuǎn)變，一定程度上突顯了綠城為了扭轉(zhuǎn)其資金面的壓力而做出的不懈努力。然而，市場(chǎng)并不是那么簡(jiǎn)單可以扭轉(zhuǎn)，當(dāng)前來(lái)講，宏觀市場(chǎng)面及綠城本身還面臨一些市場(chǎng)阻力。

　　第一、2012年1月樓市慘淡開(kāi)局，商品住宅市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)?011年10月底的大幅降價(jià)使今年年初進(jìn)一步拉開(kāi)市場(chǎng)格局。反而，由于政策面調(diào)控、假日淡季、買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)觀望等因素使市場(chǎng)陷于僵局，這種局面不利于綠城打開(kāi)市場(chǎng)銷(xiāo)售局面。

　　數(shù)據(jù)顯示，逾八成城市成交面積環(huán)比下降，13城市跌幅超過(guò)50%。其中天津跌幅最大，達(dá)78.78%；其次是青島，跌幅為75.99%；北京、杭州、深圳、廣州、南京、上海等一二線重點(diǎn)城市也有不同程度的下降

　　第二、限購(gòu)限貸以來(lái)，樓市的真實(shí)需求一直被壓制，盡管由于降價(jià)導(dǎo)致個(gè)案樓盤(pán)成交放量，但是宏觀樓市仍有不少市場(chǎng)需求由于政策面的原因沒(méi)有辦法進(jìn)入樓市進(jìn)行購(gòu)房或投資，尤其是限購(gòu)和限貸對(duì)于高端市場(chǎng)影響比較大，政策面有可能繼續(xù)對(duì)高端市場(chǎng)成交量的起到壓制的作用。

　　第三、綠城本身來(lái)講，綠城產(chǎn)品線相對(duì)較為單一，多數(shù)項(xiàng)目為精品化高端項(xiàng)目，這些項(xiàng)目往往在銷(xiāo)售上會(huì)受到政策層面的限制。

　　當(dāng)前來(lái)講，樓市在經(jīng)歷2011年10月底以來(lái)的樓市混戰(zhàn)之后，市場(chǎng)僵局已經(jīng)形成，綠城如何打破市場(chǎng)僵局？綠城會(huì)不會(huì)因?yàn)楸敬涡碌匿N(xiāo)售制度使其項(xiàng)目成交量回暖？這還取決于三方面因素：

　　第一、新的銷(xiāo)售制度能否執(zhí)行到位，起到改變傳統(tǒng)售樓處坐銷(xiāo)的方式，利用多種渠道進(jìn)行銷(xiāo)售，助推綠城個(gè)案成交量轉(zhuǎn)好。

　　第二、新的銷(xiāo)售制度要取得比較理想的效果，需要與綠城個(gè)案項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整的結(jié)合，降價(jià)調(diào)整幅度也將成為成交量能否激活的關(guān)鍵。

　　當(dāng)前一些銷(xiāo)售比較好的高端項(xiàng)目，除了通過(guò)中介進(jìn)行分銷(xiāo)外，這些項(xiàng)目多數(shù)在價(jià)格上都做出了讓步和調(diào)整，比如上海長(zhǎng)甲集團(tuán)的兩個(gè)項(xiàng)目均是這種操作模式。降價(jià)+分銷(xiāo)這種銷(xiāo)售模式也得到市場(chǎng)的認(rèn)可，開(kāi)發(fā)企業(yè)在傳統(tǒng)售樓處坐銷(xiāo)難以湊效的市場(chǎng)情況下，不妨嘗試一下這種方式。

　　從房企的角度而言，20%左右的降幅已經(jīng)是價(jià)格底部，也是當(dāng)前開(kāi)發(fā)商降價(jià)的底線，如果市場(chǎng)局面持續(xù)惡化，市場(chǎng)層面表現(xiàn)的更多的開(kāi)發(fā)企業(yè)參與到降價(jià)的行列中來(lái)，而不是進(jìn)一步將個(gè)案的樓盤(pán)再進(jìn)行價(jià)格下調(diào)，原因很簡(jiǎn)單，當(dāng)前個(gè)案價(jià)格下調(diào)15-20%（實(shí)際的降價(jià)幅度）已經(jīng)可以激活市場(chǎng)成交量，如，龍湖麗城、新城金郡、路勁翡麗灣等均是降價(jià)后的“日光盤(pán)”，這樣的降價(jià)可以達(dá)到成交量的效果，開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有必要再進(jìn)一步降價(jià)。

　　第三、綠城項(xiàng)目所在城市政策面執(zhí)行狀況將直接決定其成交量。

　　拿一線城市的上海來(lái)講，政策層面執(zhí)行比較嚴(yán)格，如果沒(méi)有價(jià)格調(diào)整作為輔助手段，新的銷(xiāo)售制度有可能不會(huì)對(duì)項(xiàng)目成交量起到太大助推作用。那么，對(duì)于二三線城市就不太一樣，比如浙江衢州、臺(tái)州等這些城市限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行的不是那么嚴(yán)格，有可能部分城市以限價(jià)代替限購(gòu)，政策執(zhí)行層面的“外緊內(nèi)松”的特征有助于綠城這些項(xiàng)目成交量的激活。因此，二三線城市的項(xiàng)目有可能成為綠城本次項(xiàng)目回籠資金的重點(diǎn)。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者