項(xiàng)目方面雖然和買家已經(jīng)簽訂了銷售合約，完成了交易，但因不能進(jìn)行網(wǎng)簽，因此網(wǎng)上顯示依然是零。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 一直以廣州第一豪宅身份定位自己的“大一山莊”盡管銷售方面頗為低調(diào)，但2012年春節(jié)后廣州市規(guī)劃局的一襲公文讓其再次成為關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　近日廣州規(guī)劃局的文件顯示，根據(jù)最新的規(guī)劃，大一山莊建筑棟數(shù)將從原來的80棟調(diào)整為95棟，但總的建筑面積卻減少了約15%。

　　規(guī)劃調(diào)整可多售17億元

　　2011年11月，樓盤開發(fā)商廣東中力旗下的廣州高雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司再次向規(guī)劃部門提出修改規(guī)劃，擬將項(xiàng)目地塊建筑棟數(shù)從80棟調(diào)整為95棟。規(guī)劃修改后，該地塊的住宅建筑面積“縮水”17%，從原審批的123771平米減至102642平米。

　　在規(guī)劃局網(wǎng)站“規(guī)劃在線”上進(jìn)行批后公示的內(nèi)容顯示，規(guī)劃局于今年1月20日再次批準(zhǔn)了大一山莊的規(guī)劃修改申請，該樓盤總用地面積沒有變化，計算容積率建筑面積變成了113569平方米，減少了21169平方米，容積率下降到了0.75，綠地率為40.5%。與此同時，建筑的棟數(shù)也從2010年版的80棟增加到了95棟。

　　事實(shí)上，這個誕生自2005年的廣州地王歷時6年才終獲銷售許可證，而期間亦多次進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整。

　　2008年，開發(fā)商把項(xiàng)目中南區(qū)進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，在原來的規(guī)劃上微調(diào)增加了9棟，部分產(chǎn)品調(diào)整為350-500平方米的產(chǎn)品，并在2009年下半年報入規(guī)劃局。

　　而根據(jù)規(guī)劃局2010年5月11日批復(fù)的修建性詳細(xì)規(guī)劃，該樓盤的建筑面積是151536平方米，建筑棟數(shù)為80棟，計算容積率建筑面積為134698平方米。

　　不過，大一山莊項(xiàng)目工作人員向觀點(diǎn)新媒體表示，按照目前所給出的數(shù)字，看上起的確是可以多建15棟，但總建面卻減少了。對方稱事實(shí)上確實(shí)項(xiàng)目在做減法。

　　其表示，目前正在進(jìn)行項(xiàng)目中南區(qū)的開發(fā)，但年前公司覺得密度太大，對項(xiàng)目整個規(guī)劃及個別別墅的景觀有影響，所以才申請進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整。

　　據(jù)對方表示，實(shí)際上這個項(xiàng)目的別墅數(shù)量是從79棟欲上漲至101棟，最后才下調(diào)確定為95棟，主要還是為了增加園林景觀的面積。

　　不過，有業(yè)內(nèi)人士亦給調(diào)整后的大一山莊算了一筆帳，如果按照此前的售價不變，即每套8500萬元的均價計算，增加的別墅若成功賣出，能為開發(fā)商帶來17億元的收入。

　　不能網(wǎng)簽的5套交易

　　不過，莫說這17億可能增加的收入還不見蹤影，此前已經(jīng)開發(fā)完畢進(jìn)入銷售的部分，大一山莊目前的銷售收入也并不算多。

　　就在大一山莊規(guī)劃調(diào)整被廣泛報道的當(dāng)日，亦有媒體注意到，根據(jù)廣州陽光家緣網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目已經(jīng)拿到預(yù)售證的59套住宅中，一套都沒有賣出去，銷售數(shù)量為0。

　　對此，大一山莊相關(guān)工作人員對觀點(diǎn)新媒體解釋，項(xiàng)目并不是沒有賣出去，只是沒有去做網(wǎng)簽。事實(shí)上，從去年開售到現(xiàn)在該項(xiàng)目已經(jīng)賣出去5套，回籠資金約3-4億元左右。

　　經(jīng)過去年的房產(chǎn)證風(fēng)波之后，似乎大一山莊的工作人員對此事也并不太遮遮掩掩了，反而坦然相告，直言稱因?yàn)樵擁?xiàng)目每套別墅都有兩個房產(chǎn)證，而目前已經(jīng)成交的買家基本是處于限購對象，無法登記網(wǎng)簽的。所以項(xiàng)目方面雖然和買家已經(jīng)簽訂了銷售合約，完成了交易，但因不能進(jìn)行網(wǎng)簽，因此網(wǎng)上顯示依然是零。

　　去年有報道稱，2010年10月15日，廣州頒布并開始執(zhí)行的限購令，本來是針對消費(fèi)者的一則條令，卻讓大一山莊也受困限購令而處于無法開盤面世的尷尬境地。

　　因?yàn)榇笠簧角f目前建成的產(chǎn)品基本以別墅為主，面積都在一千平米左右，但是由于某些原因，大一山莊的這些別墅基本都是兩個房產(chǎn)證，需按兩套房計算，在限購令之下，毫無開盤出售的可能性。

　　據(jù)當(dāng)時報道稱，公司方面將項(xiàng)目開盤時間推至2011年年初。不料進(jìn)入2011年后，限購政策不但沒有撤銷，還不斷加強(qiáng)。顯然，已經(jīng)拿地五六年有余的大一山莊無法慢慢等待限購的撤去，而是在去年下半年低調(diào)開售了。

　　上述人士稱，去年因?yàn)楸眳^(qū)處于整改之中，因此銷售工作進(jìn)行得比較低調(diào)，而今年大一山莊將出現(xiàn)集中宣傳銷售期。據(jù)其透露，今年3月開始，該項(xiàng)目將加大宣傳力度，而6月將集中開售。

　　該人士還表示，公司方面承諾買家，在交房入住之前，一定會將房產(chǎn)證辦理下來。其稱，一些買家也在自己尋找辦法購買，比如找有購買資質(zhì)的親朋好友，或許以公司名義購買。

　　對于此情況，廣州地產(chǎn)資深專家韓世同稱，如果以公司名義購買，是否以后會產(chǎn)生商業(yè)項(xiàng)目房產(chǎn)稅的問題還需要仔細(xì)研究。

　　不過，韓世同也表示，雖然這樣的交易方式或存在風(fēng)險，但從交易過程來看，并不存在違法的行為，因此只要買賣雙方不出現(xiàn)反悔或一房多賣等情況，基本上也沒有太大問題。

　　其認(rèn)為，以這樣的交易方式，開發(fā)商如果進(jìn)行一房多賣就會出現(xiàn)違法，但買房者則因沒有登記在案，權(quán)利也很難受到認(rèn)可和保障，不過以大一山莊的開發(fā)商而言，應(yīng)該也沒有必要為了幾千萬就惹上官司，所以相對還是可以進(jìn)行的。

　　韓世同舉例稱，這樣的交易方式在廣州并非沒有先例，麓湖高爾夫莊園里面的別墅項(xiàng)目也是沒有登記的，但只要開發(fā)商不趕業(yè)主，其他人也對此做不了什么事情。