杭州龍年開年的這場“商用地首拍”卻遇冷而終，令人聯(lián)想起剛出臺不久的“禁酒令”。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 李雯露 2月7日，杭州市主城區(qū)一次性推出5宗商業(yè)用地（包含1宗加油站用地），出讓地塊總面積93571平方米。

　　該5宗土地都均只有1家競買人參與競買，均以底價加價100萬元直接成交，總成交金額為13.5億。5宗土地競得人無一家房企在列，除了66號二級加油站用地被杭州江干石油燃料有限公司摘得外，其余4宗均被“投資公司”拿下。

　　相較去年商業(yè)用地在杭州土地市場上的不俗表現(xiàn)，龍年開年的這場“商用地首拍”卻遇冷而終，令人聯(lián)想起剛出臺不久的“禁酒令”。

　　“禁酒令”叫停“商改住”

　　杭州將于2月11日正式實施的《關于進一步規(guī)范商業(yè)辦公等非住宅類項目規(guī)劃設計與管理的實施意見》（簡稱《意見》）一經(jīng)公布便引起了業(yè)界的普遍關注。

　　《意見》就商業(yè)辦公用地的布局、套型設計、建筑平面形式及外立面等均限制設計成“類住宅”，規(guī)定以后非住宅類項目的衛(wèi)生間要按每層集中設置，以常規(guī)的單層1000平方米的商業(yè)建筑為例，每層最多隔出3個帶獨立衛(wèi)生間的單元。

　　與此同時，內部平面應禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，禁止設置外挑式陽臺、飄窗，不得設置廚房和燃氣管道。

　　《意見》還要求，今后該類項目一般只能按幢整體轉讓（銷售）、辦證，不得分割轉讓（銷售）、辦證；而且不能作為辦理戶籍、學生入學等手續(xù)的依據(jù)。

　　這也就意味著，未來的商業(yè)辦公用地將純粹作為寫字樓及商業(yè)功能呈現(xiàn)，已無法實現(xiàn)“類住宅”功能，對于許多購買者來說，就失去自住或者出租的用途。

　　官方信息顯示，該《意見》的實施范圍包括杭州上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)（濱江），而蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣（市）將參照執(zhí)行。

　　對此，有業(yè)內人士表示，商業(yè)辦公等非住宅類項目，主要包括購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、綜合體、酒店式公寓、商鋪和寫字樓等多種類型，其中酒店式公寓、商鋪和寫字樓是現(xiàn)時購房者購買最多的產品，此次《意見》的出臺對酒店式公寓的影響最大。

　　事實上，此前我國已有多個城市對酒店式公寓的審批進行了嚴格的控制。

　　公開資料顯示，天津市相關部門于近日下發(fā)《關于加強酒店型公寓建設管理有關要求的通知》，要求嚴格控制酒店型公寓審批。

　　此外，北京市住房城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合多部門出臺《完善商業(yè)、辦公類項目管理的通知》，并已于去年6月1日起正式執(zhí)行，全面叫停“商改住”項目。

　　青島則在2011年限購政策中將居住型和商務型酒店式公寓嚴格區(qū)分，酒店式公寓認定為住宅受限購政策約束，公寓式酒店認定為非住宅不受限購政策約束。

　　調控趨緊“信號燈”

　　對于《意見》的出臺，浙江中原政策研究員荊海燕表示，其實之前（杭州）這方面的規(guī)定一直是有的，只是沒有嚴格執(zhí)行，比如在審批的時候，有些開發(fā)商通過政府公關等方式使得一些項目獲批。但是今年整個政策面是趨嚴的，所以杭州進行“查缺補漏”，現(xiàn)在出臺這樣的文件也是出于與中央步調保持一致的考慮。

　　“政府商業(yè)用地供地的初衷是進行城市服務功能類商業(yè)地產的開發(fā)，而不是居住功能的開發(fā)，這種投機取巧的做法不利于城市功能的完善。”易鋪（中國）控股有限公司總裁陳建明認為，由于酒店式公寓不受限購、限貸政策影響，該類產品在杭州大行其道。從打擊投機的角度看，政府出臺這樣的政策有其科學性。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年杭州樓市成交陷入歷史低谷，能賣得動的多數(shù)是非住宅不受限購抑制的商業(yè)地產，成交占比45.2%；而酒店式公寓占比32.5%，在商業(yè)地產中占絕對主體。

　　陳續(xù)指，但對于住宅嚴厲調控環(huán)境下的開發(fā)商來說，無疑將損失重要的商業(yè)地產回款方向，2012年將會面臨更大的考驗。

　　當然，在目前嚴厲住宅調控的環(huán)境下出臺這樣的政策，一定會有這樣的猜測：政府在給開發(fā)商念更緊的緊箍咒，以實現(xiàn)房地產調控希望達到的價格目標，甚至促使行業(yè)深度洗牌。陳建明表示，如果這個政策廣泛實施一定會令房地產企業(yè)的資金鏈雪上加霜。

　　陳預測，有手續(xù)的酒店式公寓項目會被追捧，而未來按照新政策執(zhí)行的項目必須做產品調整。

　　“畢竟酒店式公寓不能賣了，回款少了重要的產品方向，雖然可以在寫字樓、商鋪方面下功夫，但畢竟沒有酒店公寓那么簡單易操作，而且市場認同度高。”