　　具體而言，包括了：深圳城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應(yīng)當大于10000平方米；城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或者城市公共利益項目等的獨立用地，應(yīng)當大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%。

　　另外，《實施細則》不再允許開發(fā)商自發(fā)進駐小區(qū)設(shè)立各類“改造辦公室”、私自發(fā)布公告、進行意愿征集、簽訂改造補償協(xié)議。

　　深圳市城市更新辦公室副主任譚權(quán)表示，在計劃和規(guī)劃審批方面，政府都已進行了整合簡化。為了提高效率，原來每年一個批次，年底做計劃報批準，第二年實施。這次在2011年動態(tài)申報，任何時間申報主體都可以進行申報，并且隨時受理。

　　針對城市更新面臨的拆遷和補償問題，譚權(quán)指出，政府鼓勵市場運行，重視由權(quán)利人以達成協(xié)議的方式進行搬遷，此外，針對部分情形下難以推進的情況，也會對相應(yīng)的房屋征收與補償條例細則進行細化，以促進相關(guān)項目的實施。

　　至于更新主體的確定，在此次更新細則中特別做出了規(guī)定，明確了更新項目實施主體確認程序及后續(xù)的監(jiān)管。特別是在城市更新拆除范圍內(nèi)存在多個權(quán)利主體時，必須將房產(chǎn)相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到單一主體上，再由單一主體進行項目實施。

　　具體操作方面上，譚權(quán)稱：“比如權(quán)利主體通過房地產(chǎn)作價入股方式或者成立公司或者與開發(fā)主體要簽訂搬遷補償協(xié)議，或者對權(quán)利主體所有房產(chǎn)進行收購。”

　　對于政府介入城市更新項目的問題，深圳市規(guī)劃國土委副主任薛峰表示，政府主要力量不是介入城市更新項目實施，更多的是著重在引導(dǎo)政策、規(guī)劃、計劃服務(wù)方面，對于一些市場關(guān)注度不夠且關(guān)乎民生的，政府也要適當?shù)夭扇∫恍┍匾慕槿氪胧?/p>

　　薛峰指出：“如果更新單元規(guī)劃都已經(jīng)批準了，就意味著更新項目是完全成立的。批準了兩年過后，因為搬遷談判等等，而且沒有實施主體對它進行改造。這個時候經(jīng)過綜合判斷，確有實施的必要性和緊迫性，出于安全、環(huán)境配套的考慮，如果符合相關(guān)規(guī)定的，可以優(yōu)先納入，政府可以優(yōu)先介入。”

　　解讀

　　眾所周知，城市更新涉及的利益方包括了政府、開發(fā)商以及具體的居民，而此次實施細則的出臺，又會對各方利益將起到怎樣的影響？

　　曾參加過該實施細則研討工作的眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示，深圳城市更新辦法的實施有助于將市區(qū)所有涉及的拆遷、舊改都納入到一個統(tǒng)籌之中，這樣也預(yù)示著深圳今后的舊改將加速，另一個原因則是深圳之前所規(guī)劃的土地基本上都消化殆盡了。

　　雖然整體城市更新辦法的思路不錯，但林曉華也提出了自己的擔憂，他認為，辦法細則在土地整備環(huán)節(jié)納入了“公共利益”，等于各個區(qū)政府認定某地塊是屬于公共利益要征收的，無論該地塊的名義是誰，政府都可以用土地整備的名義來強制回收，而土地的拆遷和補償則是按照政府的標準。

　　“那么政府的標準是多少？有一點肯定的是，政府的標準制定完之后，不會存在所謂的討價還價，因為公共利益的拆遷補償不像商業(yè)機構(gòu)那樣，但同時也不排除政府在土地整備完之后，向商業(yè)機構(gòu)進行出讓。”林曉華續(xù)稱。

　　林曉華還指出，如果是商業(yè)用地的拆遷，法律上不允許強拆，但若通過以公共利益為名義的土地整備，政府是可以進行強拆的，細則允許拆了之后再行補償。

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席分析師王海斌也表示了同樣的擔憂：“如果真的涉及到公共利益，政府是具備優(yōu)先的權(quán)利，但到底什么才是公共利益？而且公共利益許多時候涉及到商業(yè)部分，這方面又該如何解釋？所以，如果以公共利益為名把土地進行強制回收，那等于把暴力拆遷進行合法化。”

　　王海斌強調(diào)，城市更新辦法除了要維護城市的繁榮外，更為重要的是保護被拆遷人的權(quán)益，而目前來看，實施細則里面并沒有詳細說明。

　　也有市場人士認為，深圳城市更新辦法這么快實施，有可能是來自財政方面的壓力。因為在調(diào)控下，深圳的房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了大幅萎縮，而公開渠道又沒有土地可賣，因此城市更新不失為一項一舉兩得的政策。

　　該人士還預(yù)測，城市更新辦法的實施，除了能帶動深圳當?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)的介入外，也能吸引其他區(qū)域的開發(fā)商，這樣一來，還起到了加速土地升值的效應(yīng)。

　　實際上，外地房企介入深圳城市更新的例子并不算少。

　　去年11月份，遠洋地產(chǎn)表示，公司通過收購方式取得深圳南聯(lián)項目，包括拆遷款在內(nèi)的總地價款為22.6億元。

　　今年1月12日，鴻隆控股與廣州粵?？毓善煜碌奶旌映羌瘓F簽下合作協(xié)議，計劃在深圳羅湖廣場北城市更新項目的基礎(chǔ)上，造一個天河城購物中心。