如果廣州差別化調控出發(fā)點是基于擔心樓市崩盤，那么調整政策也必然面臨著兩方面的壓力。

　　觀點網 李寧 2012年，對于房地產行業(yè)來說，大多數(shù)人的普遍共識就是房地產調控難以放松。然而，春節(jié)假期剛剛結束，一則中山限價暗中放松的消息引起了業(yè)內的更多關注。

　　2月1日，據媒體消息，廣東中山樓市限價標準暗中由5800元/平方米升至6590元/平方米，從1月23日起網簽系統(tǒng)已開始執(zhí)行6590元每平方米的限價標準，相比之前的標準5800元每平方米，提高了790元，成為全國首個限價松口城市。

　　中山限價“明緊暗松”

　　相關報道稱，中山市國土局此前接到市政府的通知執(zhí)行該新標準，低于該價格的商品房均可進行網簽和備案，但新標準實施到何時并不清楚。

　　對于為何將限價標準由5800元/平方米升至6590元/平方米？據中山市住建局工作人員稱，主要原因是2011年中山住宅成交均價為5936元每平方米，而2012年政府工作報告提出，今年中山GDP增幅預計為11%，由此計算今年樓價應控制在6589元每平方米，與6590元每平方米的新標準基本一致。

　　事實上，關于限價標準與GDP的增長目標，中山市住建局局長陸德華早在去年12月份就有所暗示。陸德華當時表示，2012年如果中山市繼續(xù)限價，其限價標準應該是在2011年全年樓市均價基數(shù)再加上11%的增幅。

　　而就目前已成事實的6590元/平方米限價實施情況，陸德華在2月1日接受媒體采訪時也坦言，“新標準已開始執(zhí)行，但限價的具體操作細則，市政府仍在研究制定中。”

　　眾所周知，2012年相對于持續(xù)已久的房地產調控，無論是國務院、住建部以及各地方政府的多次表態(tài)，都頗為一致的強調調控不會放松，也正如此，中山此次“明緊暗松”的做法，引起了更多的議論。

　　在合富輝煌首席分析師黎文江看來，中山選擇此時放松限價標準，主要是因為當?shù)氐某山涣砍霈F(xiàn)了比較明顯的萎縮，對政府的土地稅收等方面起到了非常大的影響。

　　黎文江解釋，中山去年用限價手段進行調控，從2011年全年來看完成了預期目標，然而限價同樣使一部分價格偏高的樓盤不能入市，因此成交量出現(xiàn)了急劇下滑。今年中山把限價目標繼續(xù)與GDP相掛鉤，一方面能控制房價的上漲空間，同時又能適當?shù)剡M行微調，從這一點來說并不能算放松。

　　黎文江同時強調，隨著房地產調控將持續(xù)進行，不僅是中山，許多地方政府的壓力將逐漸呈現(xiàn)，因此對調控做適當?shù)奈⒄{，將是地方政府主要考慮的解決之道。

　　“差別化限購”猜想

　　的確如此，在中山暗自放松限價幅度的同時，與之相鄰較近的廣州也有聲音傳出。

　　1月18日，廣州國土局在其舉辦的工作座談會上明確表示，“目前廣州國土局在積極研究、科學謀劃2012年調控思路和調控目標，現(xiàn)已提出主要思路報市政府審定。”

　　主要調控思路建議包括：適當調整新建住房購買的行政調控手段，如針對住房交易的區(qū)域性、人群結構、套型結構特點，研究差別化“限購”措施的可行性等。

　　至于具體的差別化做法，據參加此次會議的廣州市政協(xié)委員、新城市投資控股集團董事長曹志偉表示，廣州市市區(qū)144平方米以上的“豪宅”和郊區(qū)別墅，應實行不限購不限價政策，房地產調控政策真正要控制的是中小戶型。

　　曹志偉稱，144平方米以上的“豪宅”和郊區(qū)別墅契稅比普通商品住宅高，成交可以征收3%的契稅，對其不實行限制政策促進成交，可以多收契稅為保障房作貢獻。郊區(qū)不限價不限購，也能保證廣州城區(qū)繼續(xù)向周邊擴展。

　　對此觀點，同樣參加該會議的黎文江也持相同看法。黎文江指出，廣州的房價去年增長幅度是2.6%，遠遠低于GDP11%的增速，而且也低于CPI的漲幅近一半，因此從這方面來看，廣州執(zhí)行“差別化限購”具有較大的調整空間，比如可以考慮對南沙、增城、從化區(qū)域進行不限購，這都可以進一步探討研究。

　　進退兩難的廣州調控

　　廣州知名房地產專家、寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同則認為，如果要實行差別化限購，建議即使是放開對市區(qū)豪宅和郊區(qū)別墅的限制，也要在購房數(shù)量上加以約束。應該只允許在這些區(qū)域購買第3套住房，而對擁有超過3套以上住房的購房者仍然要實行限購。

　　雖然對差別化“限購”持贊同態(tài)度，但韓世同對其操作前景也表示了較大擔憂。

　　他指出，廣州準備實施差別化“限購”的背景，其實是擔心廣州房價會出現(xiàn)大幅度的回落，主要因素是最近廣州部分樓盤出現(xiàn)了大幅度降價，這樣很有可能會起到傳導作用。如果任由其大幅降價的話，廣州房價很有可能將出現(xiàn)崩盤，其結果是非常嚴重的。

　　韓世同續(xù)稱，如果廣州差別化調控出發(fā)點是基于擔心樓市崩盤，那么調整政策也必然面臨著兩方面的壓力。第一、如果避免其崩盤，則需要一定的需求來拉動，目前主要是靠剛性需求的力量去維系，但這方面的力量并不算大，而且現(xiàn)在市場普遍的預期是房價仍然要下行，因此需求更加薄弱。

　　第二、如果不能靠剛需的消費穩(wěn)住樓市，那一定要靠投資型來拉動，而這又涉及到限購的本質。鼓勵投資者購房，從當前的大局來看顯然不可能，因為中央此次調控也最擔心房價會報復反彈，與此同時，投資型購房普遍是“買漲不買跌”，當房價普遍預期下降的時候，投資者也未必會出手。

　　最后，韓世同向觀點新媒體表示，目前廣州區(qū)域的房地產調控，已經陷入到兩難境地，一方面不微調的話房價可能出現(xiàn)大幅回落或跳水，對整個經濟層面的影響也最大；另一方面如果微調的話，掌握力度非常關鍵，尤其要避免投資性需求死而復燃。