對(duì)于新華聯(lián)來說，其更注重的是對(duì)近30萬平方米土地的獨(dú)立運(yùn)營，以及能否成功打開武漢市場。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李欣鞠 新華聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)股份有限公司的兩則交易公告，披露了其在武漢房地產(chǎn)市場的“坎坷”遭遇。

　　新華聯(lián)稱，由于經(jīng)營理念、產(chǎn)品定位、開發(fā)模式不同等原因，終止與百步亭集團(tuán)旗下武漢安居工程發(fā)展有限公司的合作，獨(dú)自開拓武漢市場。

　　賣股換地

　　1月17日，新華聯(lián)公告稱，全資子公司北京新華聯(lián)置地有限公司擬出資45432.56萬元，收購武漢百步亭聯(lián)合置業(yè)有限公司持有的武漢大花山生態(tài)科技開發(fā)有限公司100%的股權(quán)。

　　武漢大花山目前擁有的主要資產(chǎn)為土地，該土地位于武漢市江夏區(qū)紙坊街向陽村江夏大道以南，使用權(quán)面積299811.5平米，為城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)期限自2008年12月25日至2078年12月24日。

　　由于江夏區(qū)規(guī)劃局對(duì)該土地所處區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，該地塊變更后的土地凈用地面積為299913.78平方米，可建筑面積490629.45平方米，容積率為1.64。目前，武漢大花山正在辦理變更后的土地使用證。

　　由于交易之前作為百步亭聯(lián)合置業(yè)股東之一，新華聯(lián)置地累計(jì)向百步亭聯(lián)合置業(yè)支付項(xiàng)目投資款等共計(jì)39602.66萬元，因此該款項(xiàng)與本次交易金額進(jìn)行沖抵，新華聯(lián)置地應(yīng)付百步亭聯(lián)合置業(yè)剩余5829.9萬元。

　　同日，新華聯(lián)還公告，新華聯(lián)置地?cái)M將其持有百步亭聯(lián)合置業(yè)11.54%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給武漢安居工程發(fā)展有限公司，交易金額為15000萬元。出售股權(quán)后，新華聯(lián)置地不再是百步亭聯(lián)合置業(yè)的股東。

　　由于新華聯(lián)置地尚應(yīng)付百步亭置業(yè)5829.9萬元的大花山股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，而安居工程公司同意代替新華聯(lián)置地作為債務(wù)人向百步亭置業(yè)支付該筆款項(xiàng)，因此安居工程公司只需向新華聯(lián)置地支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款9170.1萬元，并于2012年12月31日前付清。

　　終止之因

　　對(duì)于此番買賣交易，新華聯(lián)董秘杭冠宇表示，公司之前跟安居工程公司有一個(gè)聯(lián)營公司，雙方各持股50%，由于在經(jīng)營理念、產(chǎn)品定位、開發(fā)模式、今后的銷售等方面有些分歧，于是雙方經(jīng)過協(xié)商，決定終止合作。

　　“同時(shí)，我們也看好武漢這個(gè)重鎮(zhèn)，希望把聯(lián)營公司的這個(gè)地塊置換過來，獨(dú)自開發(fā)。”杭冠宇補(bǔ)充道。

　　杭冠宇所指的聯(lián)營公司，即公告中提及的百步亭聯(lián)合置業(yè)。該公司是由新華聯(lián)置地與安居工程公司于2010年7月14日在武漢設(shè)立，注冊資本20000萬元，兩家公司各出資10000萬元，分別持有50%的股權(quán)。

　　2010年8月25日，百步亭聯(lián)合置業(yè)的注冊資本變更為30000萬元，新華聯(lián)置地和安居工程公司按原持股比例進(jìn)行增資。

　　2011年1月，中融國際信托有限公司向百步亭聯(lián)合置業(yè)單方增資人民幣10億元，占增資后注冊資本的76.92%，使北京新華聯(lián)置地和安居工程公司所持股權(quán)各自降至11.54%。

　　因此，新華聯(lián)置地將其持有百步亭聯(lián)合置業(yè)11.54%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給安居工程公司后，安居工程公司將持有百步亭聯(lián)合置業(yè)23.08%的股權(quán)，新華聯(lián)置地不再是百步亭聯(lián)合置業(yè)的股東。

　　此前，新華聯(lián)已共計(jì)向百步亭聯(lián)合置業(yè)注入了近4億的投資資金。2011年3月份，百步亭聯(lián)合置業(yè)以16.52億競得武漢市江岸區(qū)新春村K2、K4兩個(gè)地塊，土地面積達(dá)157907平方米。

　　此次離開正處于發(fā)展階段的百步亭聯(lián)合置業(yè)，新華聯(lián)的舉動(dòng)頗為讓人意外。有業(yè)內(nèi)人士分析，聯(lián)營公司收益欠佳，未達(dá)到如期開拓武漢市場目的或是新華聯(lián)決定終止合作的原因。

　　未經(jīng)審核的數(shù)據(jù)顯示，百步亭聯(lián)合置業(yè)2011年的營業(yè)收入為0，凈虧損1,129,348.72元。也就是說，自成立以來，百步亭聯(lián)合置業(yè)尚未有營業(yè)收入，連續(xù)兩年虧損。

　　開拓二三線

　　對(duì)于新華聯(lián)來說，其更注重的是對(duì)近30萬平方米土地的獨(dú)立運(yùn)營，以及能否成功打開武漢市場。

　　據(jù)悉，此次新華聯(lián)收購的地塊早于2008年底就已取得了土地使用權(quán)，但至今尚未動(dòng)工。杭冠宇稱，因?yàn)楫?dāng)?shù)卣M(jìn)行了大區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整，影響了該地塊具體控規(guī)的調(diào)整，導(dǎo)致遲遲不能動(dòng)工，不存在閑置開發(fā)這個(gè)問題。

　　“現(xiàn)在政府的規(guī)劃已經(jīng)基本完成，下一步我們將制定這塊地的控制性規(guī)劃，定完后再開發(fā)。”至于項(xiàng)目未來將開發(fā)的住宅產(chǎn)品類型，其表示規(guī)劃還沒有定，暫時(shí)還不方便透露。

　　湖北中原地產(chǎn)研究員張金榮認(rèn)為，新華聯(lián)此次收購的土地近30萬平方米，是一個(gè)比較大的住宅項(xiàng)目，如果物業(yè)類型比較多的話，收益應(yīng)該不錯(cuò)，因?yàn)樵搮^(qū)域洋房賣得還可以。不過，由于江夏區(qū)在武漢市的最南面，目前開通的公交線路比較少，交通條件并不是很方便。

　　據(jù)杭冠宇介紹，此次收購的項(xiàng)目將成為新華聯(lián)在武漢的第一個(gè)項(xiàng)目。他表示，武漢作為華中地區(qū)最大的商業(yè)城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展前景比較好，適時(shí)加大力度拓展在武漢地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合公司“立足北京，有選擇地進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的二線、三線城市”的戰(zhàn)略布局。

　　“我們要根據(jù)城市的發(fā)展情況，做市場的研究，還要就我們企業(yè)的一些特點(diǎn)，有計(jì)劃地布局這些二線、三線，乃至四線城市。這個(gè)是我們一個(gè)長期的五年規(guī)劃。”杭冠宇稱。

　　目前，除了北京外，新華聯(lián)在青海西寧、安徽黃山、湖南株洲、河北唐山、內(nèi)蒙的呼和浩特等城市也有項(xiàng)目。

　　1月18日晚間，新華聯(lián)再發(fā)公告稱，公司控股子公司大慶新華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得大慶市5宗地塊的土地使用權(quán)，土地面積共計(jì)86.41萬平方米，成交總價(jià)4.87億元。