新湖中寶多元化投資的拓展影響了公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營效率，加大了地產(chǎn)業(yè)務(wù)在周期調(diào)控中的效率波動。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 過去的幾個月以來，恐怕是眾多房企最難熬的一段時間了。遺憾的是，2011已近尾聲，樓市仍然未有好轉(zhuǎn)的跡象出現(xiàn)。

　　對于新湖中寶而言，此輪擴張重要發(fā)力點的私募股權(quán)投資已經(jīng)進入收獲期，但主業(yè)房地產(chǎn)依然未有明顯的改善。

　　PE成型

　　上周，瑞銀證券發(fā)布研究報告表示，估計新湖中寶2011年全年銷售額僅為59.1億元。

　　瑞銀分析稱，由于該公司年初設(shè)定的銷售目標(biāo)75.8億元中，位于限購城市的約占55%，加上該公司產(chǎn)品多為中高端定位，因而預(yù)計銷售情況將低于市場預(yù)期。

　　但瑞銀指出，目前新湖在私募股權(quán)方面的投資已具規(guī)模，或已成為該公司新的利潤增長點。

　　瑞銀證券研究發(fā)現(xiàn)，新湖已經(jīng)在私募股權(quán)投資領(lǐng)域內(nèi)進行了規(guī)模較大的投資，已直接投資長城證券、湘財證券、吉林銀行、盛京銀行、成都農(nóng)商行、景泰財險、大智慧、金洲管道等企業(yè)，同時還以新湖控股為平臺間接投資私募股權(quán)。

　　“這些投資已經(jīng)開始為公司貢獻穩(wěn)定的投資收益。”瑞銀證券稱。

　　其中吉林銀行、長城證券、盛京銀行、成都農(nóng)商行和新湖控股2010年合計為公司貢獻了4.14億元投資收益，占公司營業(yè)利潤的19.4%。

　　另有資料顯示，11月23日，新湖系參股的金河生物科技股份有限公司首發(fā)順利過會。按照2010年每股收益0.49元和35倍的發(fā)行市盈率粗略計算，新湖集團所持398.41萬股(占4.88%)對應(yīng)市值6832.73萬元。這部分股權(quán)于2010年5月購自浙江中泰投資管理有限公司，成本2350.62萬元，一年間投資收益率接近2倍。

　　而新湖系年內(nèi)的收獲還有參股大智慧和貝因美。前者2011年1月上市，11%股權(quán)當(dāng)前市值約9.53億元，2009年持股成本3.52億元，當(dāng)前收益率在3倍左右；后者2011年4月上市，1.23%股權(quán)當(dāng)前市值1.31億元，2009年底持股成本5710萬元，當(dāng)前收益率2.30倍。

　　此外，該公司還積極介入金融企業(yè)和礦產(chǎn)資源投資。瑞銀證券預(yù)計這些投資將在2011年為該公司貢獻約5.4億元投資收益，約占該公司營業(yè)利潤的20%。

　　“（這些投資）將幫助該公司平滑地產(chǎn)業(yè)務(wù)波動。” 瑞銀證券研究報告中如是表述。

　　前路難測

　　也有人提出了不同的看法。

　　中航證券經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，新湖中寶多元化投資的拓展影響了公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營效率，加大了地產(chǎn)業(yè)務(wù)在周期調(diào)控中的效率波動。

　　恐怕這并非危言聳聽。

　　數(shù)據(jù)披露，去年新湖中寶地產(chǎn)業(yè)務(wù)的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高峰期下降了30%，而行業(yè)平均降幅僅為16%；今年上半年，新湖中寶地產(chǎn)業(yè)務(wù)的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率進一步下降40%，也高于行業(yè)24%的平均降幅。

　　存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的一降再降，也就意味著新湖中寶經(jīng)營現(xiàn)金回款的能力被大幅削弱，從而導(dǎo)致公司整體負債空間萎縮。

　　中航證券指出，2011年中期，新湖中寶手持現(xiàn)金63億，1年內(nèi)到期的銀行貸款53億，長期銀行貸款58億，權(quán)益資本金93億元，真實凈借貸資本比52%，凈負債率67%，已突破40%的凈負債率上限，持續(xù)低谷中將面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)10%的資金缺口（30-35億）。

　　該機構(gòu)續(xù)指，新湖持有成都農(nóng)村商業(yè)銀行、上海大智慧、錦泰財產(chǎn)保險、長城證券、湘財證券、盛京銀行、吉林銀行等金融機構(gòu)股權(quán)，其賬面價值約28.5億，此外，公司持有賬面價值5-6億的礦產(chǎn)資源權(quán)益，即使考慮到這些多元投資的抵押融資或變現(xiàn)融資空間，也僅能勉強覆蓋上述經(jīng)營現(xiàn)金缺口。

　　“如果未來公司地產(chǎn)主業(yè)的周轉(zhuǎn)效率進一步降低，則資金缺口將暴露。” 中航證券如是表示。

　　瑞銀證券對此亦指出，業(yè)務(wù)多元化短期內(nèi)可能不會對公司業(yè)績有較大的推動，并且地產(chǎn)業(yè)務(wù)現(xiàn)金回籠情況不理想也可能會制約公司整體增長速度。

　　“預(yù)計該公司可通過調(diào)整推盤結(jié)構(gòu)來改善2012-2013年銷售情況。” 瑞銀證券展望。