如果按三年后溢價16%計算，那么每年就是5%左右的利息，而這樣的利息比銀行或是民間資本借貸還低很多。

　　觀點網 見習編輯 彭飛 臨近歲末，樓市寒冬，開發(fā)商為了賣房可謂奇招盡出，在受限購、限價政策影響的深圳更是如此。

　　繼12月3日綠景香頌率先在深圳推出“三年原價回購”后，不到一個月的時間內，深圳接連出現了4個“回購”樓盤，且力度一再加碼。除了保值回購外，有些開發(fā)商還下“狠心”推出了增值回購。

　　所謂三年回購，就是購房者的房產，在三年后若低于原價，開發(fā)商將按照原價或高于原價進行回購。

　　三年回購成風

　　12月3日，深圳龍華新盤綠景香頌推出了深圳第一例“保值回購置業(yè)無憂”計劃，當天購房者均可自愿與開發(fā)商簽署一份“三年原價回購”的協(xié)議。

　　根據該協(xié)議，在三年后即2014年12月3日，如果有業(yè)主希望開發(fā)商履行回購的承諾，可以提出申請，兩個月后，綠景將按原購房合同價將房款返還業(yè)主。

　　此回購程序將完全參照深圳二手房交易程序，稅費也按照規(guī)定由業(yè)主與開發(fā)商各自承擔。

　　與此同時，深圳另一樓盤十二橡樹莊園推出了“三年回購，5%增值計劃”，主要針對該樓盤的最后一期別墅單位。

　　開發(fā)商承諾，如果三年后房產低于原價，開發(fā)商將原價購回，并多給予業(yè)主總房款5%的增值補償。

　　十二橡樹莊園增值5%的回購，相比綠景香頌的原價回購可謂后來居上，但此舉也引發(fā)了后來開發(fā)商推出更大的增值回購。

　　12月22日，深圳東門新盤港澳8號公布的開盤優(yōu)惠期政策稱：明年1月15日前簽訂購房協(xié)議的消費者，如果因樓盤貶值或沒有升值，三年內可提出退房，開發(fā)商將按照當初的售樓價加價10%，在第三年的第四季度回購房產。

　　同一天，位于龍崗區(qū)的振業(yè)巒山谷也推出了“三年保值回購”計劃。據該項目相關負責人介紹，該回購活動計劃持續(xù)至春節(jié)前。

　　除了推出增值回購，更有開發(fā)商使出了給予購房者直接返現的策略。

　　12月24日，寶安西鄉(xiāng)新盤廣興源圣拿威推出18個月內每月返現的活動，購房者買房后，開發(fā)商將每月返還8000至1.2萬元，累計返利大約在14至22萬元。

　　此外，為應對價格調整，該開發(fā)商還與之前買了房的老業(yè)主新簽合同補差價，并推出三年包稅費的原價回購措施。

　　層出不窮的保值回購計劃，在引發(fā)市場關注的同時，也引起了相關機構的重視。

　　深惠莞三市的消費者協(xié)會在12月22日就聯(lián)合發(fā)出消費提示，提醒消費者明白買房容易退房難的道理，即使在降價潮中購房，仍須謹慎而行。

　　變相融資風險

　　雖然吸引了眾多眼球，但在多數深圳業(yè)內人士開來，不管是原價還是增值回購，都只是開發(fā)商的營銷手法，想以此來增加購房者的信心，并在年關將至時，提高銷售額以緩解企業(yè)的資金壓力。

　　世聯(lián)地產市場研究部總監(jiān)王海斌就對觀點新媒體表示，在當前樓市慘淡背景下，開發(fā)商為了努力銷售，快速回籠資金，促銷手段開始不斷升級。

　　廣州業(yè)內資深專家韓世同對此則表示，雖然都是承諾原價回購或增值回購，但開發(fā)商的目的和意圖并不完全相同，一種是為了達到降價促銷、回籠資金的目的，另一種則是為了套現，變相融資。

　　他續(xù)稱，在目前的情況下，開發(fā)商所作的承諾更主要還是傾向于后一類，也即是為了融資，例如綠景香頌項目就是如此。

　　廣州新城市地產董事長曹志偉也認為，這其實是開發(fā)商的一種擔保融資手段，即把房子抵押給買家，再向買家借錢。如果按三年后溢價16%計算，那么每年就是5%左右的利息，而這樣的利息比銀行或是民間資本借貸還低很多。

　　深圳相關業(yè)內人士也稱，目前開發(fā)商向銀行貸款比較難，而民間借款利息又太高，所以即使三年后要以高出原價10%進行回購，這對開發(fā)商而言也是比較劃算的。

　　同時，開發(fā)商通過保值回購、增值回購等方式變相融資，其實對買家也會有一定的風險。

　　深圳地產專家王世泰就對觀點新媒體表示，購房者在簽署回購協(xié)議時，一定要看清合同有什么附加條款，以免今后陷入合同糾紛中。

　　他還提到，購房者不要被回購所迷惑，要認清回購主體、具體條件及開發(fā)商不回購需承擔的責任，如果回購主體只是項目公司，則需要警惕公司撤銷的風險。

　　據悉，此次推出增值10%回購的港澳8號原名首都大廈，為十多年的爛尾樓，在建至5層時因功能改變而進行過再設計，開盤時間也是一推再推，原產權50年，目前僅余32年。

　　另外，開發(fā)商推出的回購計劃中都有一項條款，只有全額付清房款的業(yè)主才能進行回購申請，而對于沒有還完貸款的客戶，則需要自己先付完樓款才能進行回購。

　　一位開發(fā)商高層對此也表現出擔憂。他表示，具備回購條件的業(yè)主一直只是一小部分，三年后房價一旦真正下跌，大量此前未簽訂回購協(xié)議的業(yè)主和不具備回購條件的業(yè)主，自然無法接受自身物業(yè)不能回購的情況，或許到那時，開發(fā)商面臨的危機才真正出現。