限購(gòu)令的最終退出幾乎是確定的，但是退出方式應(yīng)當(dāng)是漸進(jìn)的，可能采取對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅作為替代。

　　事件要點(diǎn)：

　　2011年10月11日中午11點(diǎn)49分，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局官方網(wǎng)頁(yè)公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》，合計(jì)新增五條措施，其中后四條措施不同程度降低了購(gòu)房交易的限購(gòu)門檻，隨后佛山市住建局于晚間11點(diǎn)24分公布關(guān)于暫緩執(zhí)行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問題的通知》，佛山限購(gòu)放寬政策從誕生至夭折不足12小時(shí)，其悲催的命運(yùn)暗示中央與地方在樓市調(diào)控對(duì)局中，已進(jìn)入更深層次的博弈。

　　限購(gòu)致佛山量?jī)r(jià)齊降，一二手住宅成交量均創(chuàng)21個(gè)月以來(lái)新低

　　佛山市自2011年3月18日限購(gòu)以來(lái)，一手住宅成交量出現(xiàn)陡降，4月成交套數(shù)環(huán)比下跌39%，5-8月成交維持在自去年以來(lái)的最低水平，9月份成交量則創(chuàng)出自去年以來(lái)的月度新低，月成交2703套，較去年11月的月度峰值萎縮了約73%，成交量呈現(xiàn)破位下行態(tài)勢(shì)。我們通過9月底的佛山樓市調(diào)研了解到，各個(gè)開發(fā)商均有不同程度降價(jià)，整體售價(jià)下降10-15%。

　　限購(gòu)令已是地方政府不可承受之金箍，短期住房的投資品反身性更顯著自3月份限購(gòu)之后的半年內(nèi)，佛山幾乎所有的大中小型開發(fā)商都不同程度調(diào)整了售價(jià)以適應(yīng)逐漸降溫的市場(chǎng)，但是8月底開始逐漸加重的觀望情緒直接導(dǎo)致了9月份成交大幅萎縮，市場(chǎng)在短期內(nèi)呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)拐點(diǎn)顯現(xiàn)的跡象，投資品的反身性有可能在短期內(nèi)體現(xiàn)的更為明顯，即房?jī)r(jià)在經(jīng)過半年多的苦撐之后，一旦開始下跌，則會(huì)引起需求方更濃重的觀望，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌和成交量的持續(xù)萎縮。

　　限購(gòu)令的最終退出將是漸進(jìn)的，有可能采取存量房房產(chǎn)稅逐步替代的方式我們認(rèn)為限購(gòu)令對(duì)樓市基本面的影響自三季度開始已體現(xiàn)出較為明顯的作用，而時(shí)間上可能會(huì)持續(xù)至明年一季度甚至更久。限購(gòu)令終歸是可以將房?jī)r(jià)降下去，但是地產(chǎn)銷售大幅萎縮對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響將會(huì)使得包括股市在內(nèi)的投資品市場(chǎng)出現(xiàn)明顯下跌，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增速的下滑也同時(shí)會(huì)導(dǎo)致收入的下降和失業(yè)率的飆升，從這一角度來(lái)看限購(gòu)令并不能解決大部分居民購(gòu)房自住的需求，反而有可能加重負(fù)擔(dān)。

　　限購(gòu)令的最終退出幾乎是確定的，但是退出方式應(yīng)當(dāng)是漸進(jìn)的，可能采取對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅作為替代，同樣是對(duì)投資投機(jī)需求進(jìn)行抑制，價(jià)格手段是優(yōu)選。

　　我們不可一概而論對(duì)存量房征收房產(chǎn)稅一定會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)跌或不跌，這其中涉及到稅率及征稅細(xì)節(jié)的影響，總體可以考慮以下幾種策略：

　　1、逐步放寬購(gòu)房套數(shù)同時(shí)對(duì)新增房產(chǎn)征收較高房產(chǎn)稅：比如從上限2套變更至上限3套，但是同時(shí)對(duì)新購(gòu)入的第3套房要求全款支付并追加更高的物業(yè)稅。

　　2、由新增住房征收物業(yè)稅逐步擴(kuò)大到對(duì)存量房征收物業(yè)稅，并將所有物業(yè)稅?？顚Ｓ糜诒Ｕ闲宰》坑绕涫枪夥康慕ㄔO(shè)和分配。

　　板塊短期仍缺乏明確的刺激因素，暫維持行業(yè)中性評(píng)級(jí)不變

　　佛山限購(gòu)放寬政策的夭折，折射出中央維持目前樓市調(diào)控偏緊態(tài)勢(shì)不變的決心，我們認(rèn)為近期住建部就可能對(duì)各大城市的住建局發(fā)出警示，短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)有城市再或明或暗地放松現(xiàn)行調(diào)控政策，政策及成交量、價(jià)都處在尋底的過程中，板塊短期內(nèi)仍缺乏明確的刺激因素，暫維持行業(yè)中性評(píng)級(jí)不變。

　　民生證券：佛山限購(gòu)政策12小時(shí)大逆轉(zhuǎn)的背后