政策朝令夕改說明中央對調(diào)控的決心與地方政府對調(diào)控的承受能力之間或存在差異。此外，限購政策的一刀切并不一定完全符合不同地區(qū)自身情況。

　　事件：

　　10月11日，廣東省佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局發(fā)布樓市調(diào)控新政，從10月12日起放寬限購。該政策出臺不到12小時，又于11日晚11點24分被佛山市政府通知暫緩執(zhí)行。

　　投資建議：

　　自本年3月佛山市開始推行限購政策以來，全市商品房周銷售套數(shù)呈明顯下滑。截止1-9月，佛山市土地出讓總收入為180.9億，僅占2010年土地出讓收入的51.8%。政策朝令夕改說明中央對調(diào)控的決心與地方政府對調(diào)控的承受能力之間或存在差異。此外，限購政策的一刀切并不一定完全符合不同地區(qū)自身情況。在財政壓力和經(jīng)濟(jì)下滑隱憂的制約下，“限購”向三線城市擴(kuò)大的趨勢仍存在難度。（實際上僅臺州和衢州出臺了較溫和的“限購”政策）。

　　我們認(rèn)為，限購政策從本質(zhì)而言屬于短期行政干預(yù)，并非市場中長期發(fā)展目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)市場的大漲大跌也不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展。如果限購政策過于嚴(yán)厲，使得地產(chǎn)市場過快冷卻從而影響地方經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的話，后期對限購政策的適度修正將在情理和預(yù)期之中。我們認(rèn)為行業(yè)中長期機(jī)會依舊應(yīng)該來自實體市場成交的穩(wěn)定和政策面利空的基本消除。我們繼續(xù)維持9月22日報告《板塊后期需要重新關(guān)注什么？》中觀點，認(rèn)為板塊后期需重新關(guān)注以下兩方面內(nèi)容：

　　1）尋找新的價量平衡點。“限購”政策對購買力的剝奪效應(yīng)正在逐步體現(xiàn)。如果我們悲觀預(yù)期當(dāng)前銷量不暢將造成新一輪價格調(diào)整，那么在市場的反復(fù)適配之下，總會出現(xiàn)價量新的合理平衡點。一旦這一位置得到確認(rèn)，我們認(rèn)為行業(yè)投資趨勢將逐步明朗。建議重點關(guān)注銷售數(shù)據(jù)環(huán)比趨穩(wěn)趨勢。

　　2）等待信貸趨勢的積極信號。從目前情況考慮，后期貨幣有望從“繼續(xù)從緊”轉(zhuǎn)為“不變”。而這一過程最明顯的信號就是M2觸底反彈。因此，M2數(shù)據(jù)的積極信號也將成為板塊后期反彈的重要刺激因素。建議密切關(guān)注后期經(jīng)濟(jì)工作會議對調(diào)控的表態(tài)。

　　主要內(nèi)容：

　　1．原政策四方面調(diào)整“限購政策”。本次佛山市對限購政策的調(diào)整主要包括以下四個方面：1）“對符合市、區(qū)人才引進(jìn)政策的非本市戶籍人員，由市、區(qū)人社部門出具人才引進(jìn)證明，購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制”；2）“已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年（含）的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍”；2）“本市戶籍居民家庭在現(xiàn)行限購政策和住房套數(shù)的基礎(chǔ)上，允許增購一套7500元/平方米以下的住房”；以及“本市戶籍”村改居“家庭，在購買7500元/平方米以下的新建商品住房時，其擁有的因村改居由集體土地改為國有土地的自建住房，不計入住房套數(shù)”。

　　2.自身財政需要是造成政策調(diào)整的主要原因。我們認(rèn)為本次佛山市調(diào)整限購政策的主要原因是地產(chǎn)調(diào)控已影響到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。自本年3月佛山市開始推行限購政策以來，全市商品房周銷售套數(shù)呈現(xiàn)明顯下滑。另一方面，自2008年開始，佛山市土地出讓收入占總財政收入的比例保持在30%以上。商品房銷售不暢直接導(dǎo)致土地出讓金減少。截止1-9月，佛山市土地出讓總收入為180.9億，僅占2010年土地出讓收入的51.8%。當(dāng)前過于嚴(yán)格的限購政策，已經(jīng)對佛山市財政收入構(gòu)成明顯沖擊。

　　3. 政策朝令夕改說明兩點問題。政策朝令夕改說明中央對調(diào)控的決心與地方政府對調(diào)控的承受能力之間或存在差異。此外，限購政策的一刀切并不一定完全符合不同地區(qū)自身情況。在財政壓力和經(jīng)濟(jì)下滑隱憂的制約下，“限購”向三線城市擴(kuò)大的趨勢仍存在難度（實際上僅臺州和衢州出臺了較溫和的“限購”政策）。我們認(rèn)為，限購政策從本質(zhì)而言屬于短期行政干預(yù)，并非市場中長期發(fā)展目標(biāo)。此外，房地產(chǎn)市場的大漲大跌也不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展，當(dāng)前行業(yè)調(diào)控已經(jīng)使得銷售和土地市場降溫。如果限購政策過于嚴(yán)厲，使得地產(chǎn)市場過快冷卻從而影響地方經(jīng)濟(jì)和就業(yè)的話，后期對限購政策的適度修正將在情理和預(yù)期之中。

　　4．中線行情需等待實體市場穩(wěn)定。我們認(rèn)為行業(yè)中長期機(jī)會依舊應(yīng)該來自實體市場成交的穩(wěn)定和政策面利空的基本消除。我們繼續(xù)維持9月22日報告《板塊后期需要重新關(guān)注什么？》中觀點，板塊后期需重新關(guān)注以下兩方面內(nèi)容：1）尋找新的價量平衡點。“限購”政策對購買力的剝奪效應(yīng)正在逐步體現(xiàn)。如果我們悲觀預(yù)期當(dāng)前銷量不暢將造成新一輪價格調(diào)整，那么在市場的反復(fù)適配之下，總會出現(xiàn)價量新的合理平衡點。一旦這一位置得到確認(rèn)，我們認(rèn)為行業(yè)投資趨勢將逐步明朗。建議重點關(guān)注銷售數(shù)據(jù)環(huán)比趨穩(wěn)趨勢。2）等待信貸趨勢的積極信號。從目前情況考慮，后期貨幣有望從“繼續(xù)從緊”轉(zhuǎn)為“不變”。而這一過程最明顯的信號就是M2觸底反彈。因此，M2數(shù)據(jù)的積極信號也將成為板塊后期反彈的重要刺激因素。建議密切關(guān)注后期經(jīng)濟(jì)工作會議對調(diào)控的表態(tài)。

　　5．風(fēng)險提示：房地產(chǎn)行業(yè)與國家政策緊密相關(guān)，一旦國內(nèi)未來采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來發(fā)展。

　　海通證券：佛山“限購政策”朝令夕改的簡評