隨著瑞安建業(yè)的轉(zhuǎn)型，帶來(lái)更多的討論都是關(guān)于其與兄弟公司瑞安房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)及分工問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 日前，上海浦東21世紀(jì)中心大廈81套千萬(wàn)級(jí)房源以單價(jià)逾10萬(wàn)元成交，創(chuàng)下上海寫(xiě)字樓均價(jià)新高，立即成為市場(chǎng)熱論的焦點(diǎn)。

　　據(jù)了解，所售出的房源位于21世紀(jì)中心大廈的42層至55層頂層，一共12個(gè)樓面，為冠名“四季”的可售品牌寓所，總面積約2.21萬(wàn)平方米，成交均價(jià)為10.2955萬(wàn)元/平方米，總成交金額約為22.7億元。

　　雖然暫時(shí)無(wú)法得知有關(guān)該筆交易更多的信息，但有消息指，剔除裝修成本出售方瑞安建業(yè)將通過(guò)該筆交易獲得高達(dá)100%的利潤(rùn)率。而瑞安建業(yè)于去年11月購(gòu)入21世紀(jì)中心大廈酒店樓層、公寓式辦公室樓層及若干停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)時(shí)，僅花費(fèi)了9.3億元左右。

　　相關(guān)報(bào)道援引瑞建相關(guān)人士透露，該筆交易僅為公司內(nèi)部資源重組，但這也意味著瑞安建業(yè)當(dāng)初購(gòu)入的這部分物業(yè)的價(jià)值已得到較大的提升。

　　不過(guò)，瑞安建業(yè)似乎對(duì)此不愿多提。9月28日，瑞安建業(yè)行政總裁黃勤道在接受內(nèi)地媒體采訪團(tuán)訪問(wèn)時(shí)表示，21世紀(jì)中心大廈事情太敏感，暫時(shí)對(duì)此事不作回應(yīng)。

　　盡管如此，僅僅通過(guò)這單交易，剛實(shí)現(xiàn)往房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的瑞安建業(yè)也開(kāi)始引起市場(chǎng)更多的注意。

　　9月28日，為慶祝成功轉(zhuǎn)型邁向新里程，瑞安建業(yè)于香港舉行新品牌揭幕酒會(huì)，并高調(diào)宣布，公司的英文名稱(chēng)正式改為“SOCAM Development Limited”，公司的定位轉(zhuǎn)以中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展為業(yè)務(wù)重心。

　　調(diào)價(jià)與收購(gòu)

　　作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的新軍，在目前的市況下，瑞安建業(yè)同樣感受到調(diào)控的壓力。年初瑞安建業(yè)曾宣布，今年的銷(xiāo)售目標(biāo)為40億元，但至今瑞建僅完成銷(xiāo)售額20億左右，黃勤道在接受媒體訪問(wèn)時(shí)透露，余下3個(gè)月希望能向剩下的20億沖刺。

　　據(jù)了解，瑞安建業(yè)旗下廣州、北京等地的項(xiàng)目將陸續(xù)有新貨入市。其中，廣州瑞安·創(chuàng)逸項(xiàng)目將于十一黃金周推出T2棟樓王組團(tuán)，包括160-200平方米的三房至四房單位，預(yù)計(jì)均價(jià)為3.5萬(wàn)/平。此外，T3、T4棟也有20套精選單位推出。

　　另外，瑞建位于北京三里屯的高檔住宅項(xiàng)目瑞安·君匯亦計(jì)劃將于近期入市。

　　黃勤道稱(chēng)，觀察近期的市場(chǎng)情況，北京的預(yù)售證監(jiān)管有松動(dòng)的跡象，預(yù)計(jì)三里屯項(xiàng)目入市不會(huì)受到太大的影響，但能通過(guò)審批的價(jià)格不會(huì)太高，預(yù)計(jì)在6萬(wàn)元/平方米左右。而據(jù)瑞安建業(yè)相關(guān)人士透露，三里屯項(xiàng)目的售價(jià)將超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

　　較早前黃勤道在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，公司寧愿慢點(diǎn)買(mǎi)，也不想削價(jià)銷(xiāo)售，因?yàn)楣镜捻?xiàng)目都是很好的項(xiàng)目。但酒會(huì)當(dāng)日黃勤道卻透露，“會(huì)考慮要量不要價(jià)了，適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。”而調(diào)價(jià)的幅度，黃勤道稱(chēng)，下調(diào)幾個(gè)百分點(diǎn)沒(méi)有意義，作用不會(huì)太大，但最終還要看市場(chǎng)的情況而定。“高了可能賣(mài)不出去，低了之前的買(mǎi)家又會(huì)不滿(mǎn)意。”

　　黃勤道不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，下半年的市場(chǎng)是收購(gòu)的好機(jī)會(huì)。而過(guò)往，瑞安建業(yè)通過(guò)處理俗稱(chēng)“爛尾樓”的特殊項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了相當(dāng)不錯(cuò)的盈利收入。

　　黃勤道指出，有不少特殊項(xiàng)目其實(shí)都是相當(dāng)不錯(cuò)的資產(chǎn)，但可能原開(kāi)發(fā)商資金周期與開(kāi)發(fā)周期不匹配，不得不選擇出售。隨著調(diào)控的加深，開(kāi)發(fā)商的資金鏈更見(jiàn)收緊，出售資產(chǎn)套現(xiàn)的情況也會(huì)相應(yīng)較多，這會(huì)給瑞安建業(yè)帶來(lái)更多的收購(gòu)機(jī)會(huì)。

　　但黃勤道表示，至今公司仍未有任何的收購(gòu)動(dòng)作，不過(guò)一直關(guān)注一線(xiàn)城市的住宅及辦公樓項(xiàng)目。他透露，考慮在北京、廣州兩地追加新項(xiàng)目，因?yàn)樵搩傻鼐休^多的項(xiàng)目售出，同時(shí)還意欲進(jìn)入重慶。

　　雖然有拓寬國(guó)內(nèi)市場(chǎng)之意，但黃勤道稱(chēng)，瑞安建業(yè)還是希望做好現(xiàn)有城市，目前公司面臨最主要的問(wèn)題就是人才短缺，在人才不到位的地方，不會(huì)開(kāi)發(fā)新城市，因?yàn)闊o(wú)法做到本地化。

　　他指出，早前提出將總部搬到上海，也是希望能讓團(tuán)隊(duì)更快地本地化，目前該事宜正在不斷地推進(jìn)當(dāng)中。“我個(gè)人非常希望能將總部搬到上海。”

　　瑞建與瑞房

　　黃勤道還表示，雖然特殊項(xiàng)目這類(lèi)的短期項(xiàng)目能為公司帶來(lái)不錯(cuò)的收益，不能給股東帶來(lái)長(zhǎng)期、穩(wěn)定的回報(bào)，因此，公司會(huì)參與一些長(zhǎng)期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，將集中做知識(shí)型社區(qū)，此舉也是為了與其它房地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)差異性，而目前大連項(xiàng)目正是知識(shí)型社區(qū)項(xiàng)目。

　　黃勤道希望，未來(lái)短期跟長(zhǎng)期項(xiàng)目的比例是5：5，但目前仍是以短期特殊房地產(chǎn)項(xiàng)目為主，而短期項(xiàng)目的投資資金占比達(dá)到70-80%。

　　黃勤道稱(chēng)，原來(lái)希望把水泥業(yè)務(wù)出售后所得的資金平衡到雙方面的投入上，但目前水泥業(yè)務(wù)的處理尚需要一些時(shí)間。

　　近期各地方政府都在積極推地，加大土地量的供應(yīng)，黃勤道稱(chēng)，除了收購(gòu)以外，瑞安建業(yè)也不排除參與土地招拍掛獲得土地，“廣州拍地我們也想?yún)⒓印?rdquo;但他明確指出，不會(huì)考慮土地整理項(xiàng)目，即舊改項(xiàng)目。

　　隨著瑞安建業(yè)的轉(zhuǎn)型，帶來(lái)更多的討論都是關(guān)于其與兄弟公司瑞安房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)及分工問(wèn)題。雖然彼此一直解釋不存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，但由于雙方在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目類(lèi)型上存在一定的重疊，市場(chǎng)上關(guān)于雙方的定位有所爭(zhēng)議。

　　黃勤道表示，其實(shí)雙方的定位很好理解，瑞安建業(yè)主要做單個(gè)的特殊房地產(chǎn)項(xiàng)目及知識(shí)型社區(qū)，而瑞安房地產(chǎn)則主要做舊城改造項(xiàng)目及高鐵樞紐上蓋商業(yè)綜合體，上海新天地就是一個(gè)很好的樣本。

　　他續(xù)稱(chēng)，瑞安房地產(chǎn)在舊改及大型綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上具備相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，而這些恰恰不是瑞安建業(yè)的強(qiáng)項(xiàng)，因此，瑞建不會(huì)參與舊改的項(xiàng)目，這同時(shí)也避免了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系。

　　瑞安建業(yè)主席羅康瑞早前亦指出，未來(lái)知識(shí)型社區(qū)的發(fā)展，由瑞安建業(yè)負(fù)責(zé)。但無(wú)可否認(rèn)，瑞安房地產(chǎn)亦持有知識(shí)型社區(qū)業(yè)務(wù)“創(chuàng)智天地”及南京房地產(chǎn)項(xiàng)目，不過(guò)未來(lái)相關(guān)知識(shí)型社區(qū)業(yè)務(wù)，雙方會(huì)合作發(fā)展及經(jīng)營(yíng)，主要由瑞建牽頭。

　　黃勤道稱(chēng)，目前該兩個(gè)項(xiàng)目雙方的合作方式還沒(méi)有最終確定，但是知識(shí)型社區(qū)項(xiàng)目方面，瑞安建業(yè)是絕對(duì)的大股東。