政策猶疑，市場徘徊，接下來是無邊的寒冷還是冬日的暖陽？觀望是一種態(tài)度，因?yàn)槲覀円廊槐в幸唤z希望，但結(jié)局或許已不重要，重要的是在等待過程中我們所作出的努力。

　　2011年9月23日上午，創(chuàng)立七年的城市觀點(diǎn)論壇將繼2007年后再次走進(jìn)長沙，邀請當(dāng)下知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士共同與長沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，以“市場觀望中的房企新策略”為主題對長沙乃至湖南的2011房地產(chǎn)趨勢進(jìn)行深度探討及現(xiàn)場解讀。

　　以下2011城市觀點(diǎn)論壇中國行——長沙圓桌“市場觀望中的房企新策略”現(xiàn)場實(shí)錄。

　　政策猶疑，市場徘徊，接下來是無邊的寒冷還是冬日的暖陽？觀望是一種態(tài)度，因?yàn)槲覀円廊槐в幸唤z希望，但結(jié)局或許已不重要，重要的是在等待過程中我們所作出的努力。

　　主持嘉賓：世聯(lián)地產(chǎn)首席執(zhí)行官 黎振偉

　　對話嘉賓：建設(shè)部政策研究中心副主任 秦虹

　　遠(yuǎn)大科技有限公司總經(jīng)理  陸虎

　　福晟集團(tuán)執(zhí)行總裁 潘俊鋼

　　湖南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 何希平

　　碧桂園集團(tuán)總裁助理、湖南重慶區(qū)域總裁 黎曉林

　　湖南恒萬置業(yè)投資有限（集團(tuán)）公司總經(jīng)理 樂兵

　　洲聯(lián)集團(tuán)·五合國際CEO 趙云偉

　　合富輝煌（中國）湖南公司董事總經(jīng)理 楊虹薇

　　中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理 胡治鋼

　　黎振偉：作為主持人，我有兩個(gè)職責(zé)，一是控制時(shí)間；二是在嘉賓口中挖出不太講，大家想聽的東西。

　　首先，請問秦主任。您剛才談到了未來十年，給大家提出了一個(gè)很好的盛世景園，過去十年和未來十年不一樣。我做房地產(chǎn)已經(jīng)22年了，我發(fā)現(xiàn)2008年的時(shí)候，大家都挺不容易的，金融風(fēng)暴卻讓市場更好了，開發(fā)商都會想，是不是那么嚴(yán)重呢？國家過一段時(shí)間以后，會不會讓房地產(chǎn)市場重新又來一輪新的發(fā)展呢？如果現(xiàn)在自己杞人憂天，沒想到過兩天又會發(fā)展呢？從中央的角度，我就拋出了這樣一個(gè)問題。

　　秦虹：是這樣，也許我沒有表達(dá)得太清楚。未來十年，房地產(chǎn)業(yè)一定是增長的，而不是萎縮的，不是說前十年增長，后十年倒退，不是這個(gè)概念，一定是增長的，只是增長速度一定是下降的。因?yàn)?，去年一年市場的份額是十年前一年市場份額的10倍，這個(gè)增長速度太快了。所以，我們一定要看到房地產(chǎn)市場發(fā)展空間還是很大的，今后十年還是增長，但增速一定是下降。所以，我是提出了這樣一個(gè)判斷，也就是提醒開發(fā)企業(yè)，你對未來的預(yù)期要有所調(diào)整，不要按過去的經(jīng)驗(yàn)來決定今后的發(fā)展，你的發(fā)展要做調(diào)整了，過去的十年并不是今后的十年。

　　另外，開發(fā)企業(yè)最終是核心競爭力。因?yàn)?，過去十年增長速度太快，房產(chǎn)產(chǎn)品、企業(yè)開發(fā)經(jīng)營缺少實(shí)實(shí)在在的東西，遠(yuǎn)大推出了新產(chǎn)品，還有很多東西是需要研究的，沒有人去研究產(chǎn)品定位、產(chǎn)品品質(zhì)、產(chǎn)品功能，如何符合客戶的需求，如何符合長遠(yuǎn)的利益，沒有人考慮，今后必須要考慮這些，提高產(chǎn)品本身的附加價(jià)值，而不僅僅追求價(jià)值的產(chǎn)品。所以，我對遠(yuǎn)大的創(chuàng)新是非常贊賞的。

　　黎振偉：謝謝，我也感嘆中國過去這么些年的發(fā)展，廣州用了10年時(shí)間土地成長了兩倍，無論政策改變，土地是不可增長的，品質(zhì)是要不斷提升的，國家對房地產(chǎn)的管理是一定要加強(qiáng)的，這一點(diǎn)，我相信是一定的。

　　第二位嘉賓來自于遠(yuǎn)大集團(tuán)。剛才，張總講得非常好，我前一個(gè)行業(yè)是做汽車，又講到企業(yè)了。以前，我們說企業(yè)不好做了，就做房地產(chǎn)。所以，導(dǎo)致中國很多實(shí)業(yè)在萎縮。那么，張總一上來就說我不是做房地產(chǎn)的，是做建筑技術(shù)的，是做高科技的。但是，如果你們不去試行的話，也沒人會相信。所以，你們是被動(dòng)做房地產(chǎn)，主動(dòng)做技術(shù)。

　　建設(shè)部談了很久，張總也說了很多，但推行不容易，最重要的是成本，還有習(xí)慣問題，大家對成本很擔(dān)心。請問陸總，如果要把這種技術(shù)推向市場，要解決技術(shù)問題，成本大概是多少？怎么樣改變?nèi)藗兊挠^念呢？

　　陸虎：今天，非常有幸參加觀點(diǎn)對話，其實(shí)，對房地產(chǎn)來說我沒有觀點(diǎn)，是來聆聽的。但是，我們在想幾個(gè)問題。一是中國提出的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，住宅產(chǎn)業(yè)化，其實(shí)口號提得非常好，產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了，沒有這個(gè)產(chǎn)業(yè)就沒有房地產(chǎn)，實(shí)際上我們提的是住宅建筑的工業(yè)化與產(chǎn)業(yè)化的最高層次，在這種情況下可能要尋找一種新的增長方式。

　　用鋼筋水泥建房子，現(xiàn)在做房子和燕子筑窩沒有區(qū)別，只是更加精確了，我們從過去的農(nóng)民工變成用工廠工作的工人用機(jī)械化裝備。那么，遠(yuǎn)大的住宅工業(yè)更多是怎么樣將工業(yè)化程度，將房子作為工業(yè)產(chǎn)品來做。

　　關(guān)于價(jià)格，鋼材，6層以下鋼材每平米消耗36公斤，外墻成本是建筑面積的0.5倍，內(nèi)墻成本是建筑面積的2.5倍，精裝修的房子2200元/平方米左右，高層酒店帶廚浴衛(wèi)的，約3800元/平方米，這是在售的價(jià)格。我們的產(chǎn)品，最大的好處是在國家宏觀政策的時(shí)候，功能可以發(fā)生變化。如果住宅不行，就可以改成商業(yè)，這是我們對房子的定位，先講這么多。

　　黎振偉：陸總，下午我們將去看遠(yuǎn)大城，實(shí)際上已經(jīng)在售了，成型了。市場接受程度怎么樣？

　　陸虎：我們的訂單很多，在湖南是直銷，在湖南建了廠，可能會慢慢引進(jìn)到南邊的城市。9月23日，我將去銀川，銀川有客戶加盟了。另外，還有27家訂單是國外加盟的。沙特王子有一家公司要和我們加盟，請第三方做了一個(gè)咨詢報(bào)告，他把世界上200多家企業(yè)最接近的8家做了比較，我們現(xiàn)在是生產(chǎn)能力不夠，所以他們要加盟。

　　黎振偉：3800元/平方米的價(jià)格，完全可以接受，去現(xiàn)場看一看。下一位嘉賓是碧桂園的黎曉林先生，以前還是萬科的操盤手。碧桂園拿地規(guī)模大，做得很好。我們和碧桂園在廣州合作得非常多，您覺得要應(yīng)對未來市場的變化，碧桂園的發(fā)展模式和核心競爭力是什么？請您給大家講講。

　　黎曉林：剛才，黎振偉先生說在這個(gè)論壇上要講點(diǎn)平時(shí)不講的，今天就剖開講。從前，有一個(gè)企業(yè)的老總到了碧桂園和老板進(jìn)行交流，詢問碧桂園的房子為什么賣得這么便宜？當(dāng)時(shí)，老板沒有講。

　　黎振偉：老板都不講的，今天在這里講。

　　黎曉林：碧桂園的大規(guī)模開發(fā)主要在城鄉(xiāng)結(jié)合部，開發(fā)行業(yè)觸及到行業(yè)轉(zhuǎn)型及國內(nèi)政策的變化。碧桂園的房價(jià)為什么是“老百姓買得起的房子”，遵守了這個(gè)規(guī)則，成本控制是最強(qiáng)大的核心競爭力。我們知道，面臨行業(yè)變化洗牌，這個(gè)時(shí)候成本控制能力是非常重要的，包括2008年金融危機(jī)的時(shí)候，我們知道不管是銀行業(yè)還是汽車業(yè)，以前是我們學(xué)習(xí)的楷模企業(yè)都倒閉了。但是，沃爾瑪有很強(qiáng)的成本控制能力，反而沒有遭受到危機(jī)的威脅。那么，我們老板特別強(qiáng)調(diào)管理成本。其他公司在一段時(shí)候都顯示自己的實(shí)力，可能會在城市中央建一棟寫字樓顯示自己的實(shí)力。但是，碧桂園不是這樣，而是在城鄉(xiāng)結(jié)合部設(shè)置一個(gè)簡易的辦公樓。

　　一、二線城市調(diào)控嚴(yán)厲，開發(fā)商是不是就要往二、三線城市走？但是，二、三線城市的房價(jià)不一定就能上來。很多品牌公司的管理成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營銷策劃費(fèi)用全部加起來，可能就到了5000萬元以上，那樣的城市，他們想去也去不了。那么，碧桂園有先天性優(yōu)勢，我們蓋別墅，雙拼也好、聯(lián)排也好，只要能賣到4000-5000元/平方米，我們都可以做，都可以盈利。所以，碧桂園公司在這個(gè)時(shí)候沒有感到很憂慮，很焦慮，而且堅(jiān)持自己的發(fā)展道路一直在做。

　　那么，成本控制能力好，還要注重性價(jià)比。在成本控制能力好的情況下，要提高產(chǎn)品的品質(zhì)，提升環(huán)境，這一方面要做好工作，這些都是我的理解。謝謝。

　　黎振偉：謝謝黎總，你透漏了房地產(chǎn)最基本的成本管理，非常重要。如果把成本管理做好了，把性價(jià)比做好了，當(dāng)然這家企業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目，一定是成功的，無論怎么變，這兩者不能變。

　　但是，你和陸總有可能產(chǎn)業(yè)化結(jié)合嗎？

　　黎曉林：可以探討，金融家在前面提醒了企業(yè)家要有好的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，項(xiàng)目周期越短越好，我們對遠(yuǎn)大的產(chǎn)品有信心，但要使用新的技術(shù)不是一天的問題，我們將會在今后更進(jìn)一步的了解，也要老百姓能夠接受，我們在今后會繼續(xù)和遠(yuǎn)大接觸的，謝謝。

　　黎振偉：好的。下一位嘉賓來自于福晟集團(tuán)潘俊鋼總裁，福建企業(yè)是以開拓、吃苦耐勞而著稱，福建商很厲害。你到湖南以后，怎么樣看待湖南的市場？因?yàn)?，湖南給人的感覺是房價(jià)不高，土地很多。但是，現(xiàn)在發(fā)展得確實(shí)比較好。你們的企業(yè)怎么看待湖南這個(gè)市場？你們的企業(yè)在湖南下一步究竟發(fā)展住宅？還是商業(yè)？還是多元化發(fā)展？

　　潘俊鋼：我們老總介紹了湖南長沙的情況，區(qū)位優(yōu)勢是非常明顯的，我在這里不想重復(fù)了。企業(yè)怎么看長沙呢？我們從2005年接觸長沙，真正進(jìn)駐是2006年，一直看好長沙，兩流嘛，人流很關(guān)鍵，在湖南就只有一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)文化中心，即長沙，人口有6700多萬的人口。整個(gè)長沙是湖南人的長沙，特別是武廣高鐵開通之后，很多人到廣州投資置業(yè)，也會來長沙看一看是否有投資的機(jī)會。那么，以前的長沙在中部城市中發(fā)展稍微滯后一點(diǎn)，這幾年發(fā)展迅速，地價(jià)、房價(jià)在目前還是比較低的，均價(jià)在全國省會城市中目前排在倒數(shù)后幾位。作為一個(gè)GDP在湖南排在第一的城市，房地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間，我們對這個(gè)城市非?？春谩?/p>

　　從2006年做第一個(gè)項(xiàng)目，已經(jīng)做了四個(gè)項(xiàng)目了，產(chǎn)品也銷售得非常好。今后，我們也非?？春煤系亩?、三線城市，二、三線城市發(fā)展空間也很大。謝謝。

　　黎振偉：潘總，現(xiàn)在電視節(jié)目喜歡出速配，我們不是速配，我們是速調(diào)查，鄒總在下面，您剛才在臺上展示了先導(dǎo)區(qū)的宏偉藍(lán)圖，正好有一個(gè)來自福建的投資者，您是找開發(fā)商。那么，潘總對先導(dǎo)區(qū)的土地有興趣嗎？

　　潘俊鋼：先導(dǎo)區(qū)是整個(gè)長沙市政府重點(diǎn)推廣的地方，區(qū)位也相當(dāng)好，打造的概念、打造的環(huán)境也是很有發(fā)展空間的，那個(gè)地方值得投資，相信在那里投資有很好回報(bào)。

　　黎振偉：還是意向性的。下面采訪金科公司的何總，我聽口音您是重慶人，金科是重慶三大開發(fā)商之一，產(chǎn)品很有特色。其實(shí)，重慶的房地產(chǎn)發(fā)展得很快，有很多創(chuàng)新之處值得我們學(xué)習(xí)。您來到長沙，怎么樣把金科的模式和長沙市場實(shí)現(xiàn)更好的結(jié)合？你們有什么心得？怎么樣讓金科在長沙更好的發(fā)展？未來發(fā)展的重點(diǎn)在哪里？

　　何希平：金科非?？春煤祥L沙，這是我們戰(zhàn)略布點(diǎn)的一個(gè)標(biāo)桿，是一個(gè)戰(zhàn)略位置。從湖南的發(fā)展情況來看，如同剛才潘總講的，2008、2009年，長沙的房地產(chǎn)開發(fā)才真正起步，以前走得很慢，這和1998年左右的重慶差不多。1998年的時(shí)候也是剛起步，2000年以后才相當(dāng)于現(xiàn)在的長沙。尤其是在鄒主任的先導(dǎo)區(qū)，我們有一個(gè)項(xiàng)目也在先導(dǎo)區(qū)區(qū)域，手續(xù)正在辦，在洋湖片區(qū)，對這個(gè)片區(qū)非常有信心。先導(dǎo)區(qū)相當(dāng)于重慶經(jīng)開區(qū)，以及機(jī)場的整個(gè)片區(qū)，我們在長沙尤其看中了大河西，起步也就從大河西開始了。現(xiàn)在，我們在瀏陽又布點(diǎn)了一個(gè)新項(xiàng)目，約3000多畝，挨著碧桂園。

　　我們對長沙未來的發(fā)展看法，這是我個(gè)人的看法。市場在發(fā)生變化，客戶也必然會發(fā)生變化，咱們應(yīng)該好好研究產(chǎn)品，根據(jù)不同的客戶需求研究好產(chǎn)品，打造好項(xiàng)目。關(guān)于產(chǎn)品的拿地策略，目前我并不認(rèn)為是房地產(chǎn)的嚴(yán)冬，也不是特別樂觀。但是，我們的策略是不拿高價(jià)地，可以拿未來發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，保值增值空間比較大的低價(jià)地塊。

　　目前，我們有一件很棘手的事情和曹中講的資金相關(guān)。其實(shí)，我非常贊同曹總的意見，首先要考慮自己拿到資金干嗎，而不是因?yàn)殂y根緊縮，先從銀行拿點(diǎn)錢放在這里，放在這里未必有好處。我認(rèn)為，作為企業(yè)本身，首先要做好自有資金的安排，用長沙話講是先做“跑的快”，現(xiàn)金為王。這是我的想法和觀點(diǎn)，謝謝。

　　黎振偉：剛才，何總的觀點(diǎn)確實(shí)說明了一個(gè)問題，錢不是那么便宜，鄒總告訴大家，地也不是那么便宜的，你們一年投入的錢是幾百億。秦總說得好啊，模式改變了。2007年的時(shí)候，我去過重慶，房子真的便宜，江邊有一棟很好的高樓，2008年的時(shí)候都賣得非常好，他們很懂得一個(gè)城市在發(fā)展過程中的機(jī)會在哪里，他們是過來人嘛。所以，長沙回過頭來有外來大鱷進(jìn)來的時(shí)候，本地開發(fā)商要有所思考了。下一位就是本地開發(fā)商，湖南恒萬置業(yè)投資有限（集團(tuán)）公司副總裁樂兵先生。

　　樂兵：我們做的是綜合體。

　　黎振偉：在本地企業(yè)有什么新策略？外來開發(fā)商又怎么來定位自己呢？

　　樂兵：非常感謝主持人，湖南恒萬置業(yè)投資有限（集團(tuán)）公司還是一家非常年輕的企業(yè)，在三年以前我們就對2011年有一個(gè)市場預(yù)期，在三年前就布局了株洲、湘潭及長沙，已有300萬平方米的土地儲備。

　　今天的論壇上，我看到了六個(gè)字。首先是機(jī)會。以前，我們修一條路，三年規(guī)劃，五年修建，十年通車，而現(xiàn)在看鄒總的先導(dǎo)區(qū)，幾個(gè)月，一年路就通了，對長沙的房企來說，路通讓房企得到了非常大的好處。桐梓坡隧道旁邊，我們也有一塊地，下個(gè)月就會開始開發(fā)，而且在隧道兩端各有一塊地，這將在下一步增強(qiáng)我們的競爭力。

　　第二是競爭。現(xiàn)在長沙的房價(jià)，比如保利已經(jīng)賣到了16000元/平方米，未來的華遠(yuǎn)價(jià)格可能會更高，大的品牌企業(yè)已經(jīng)真正進(jìn)駐到了長沙，作為本土房企來說，目前的壓力可以說非常大。但是，只有在壓力之下才會有動(dòng)力。金科是重慶不錯(cuò)的企業(yè)，在湖南也有很多的土地儲備。我想，作為湖南的開發(fā)商要看到兩點(diǎn)，一是現(xiàn)金為王；二是要有適當(dāng)?shù)耐恋貎?；三是要走?lián)合、聯(lián)營的開發(fā)模式。其實(shí)，外來開發(fā)商有很多成功的經(jīng)驗(yàn)，有雄厚的資金，本土開發(fā)商也有本土資源，或者說本土地域熟悉程度。對于在長沙做更大規(guī)模的項(xiàng)目，我覺得可以少走一些彎路。

　　第三是本土企業(yè)要有一種學(xué)習(xí)的態(tài)度。作為本土企業(yè)來說，學(xué)習(xí)是非常重要的，為什么說本土企業(yè)的項(xiàng)目房價(jià)賣到8000多元/平方米都困難？而萬達(dá)一個(gè)上午可以賣到10個(gè)億，感覺就是在搶房子。為什么外來企業(yè)和本土企業(yè)有這么大的區(qū)別？這里面有內(nèi)功的問題，有學(xué)習(xí)的問題。特別是像華遠(yuǎn)、保利、金科等企業(yè)來到了長沙，本土企業(yè)要有一種學(xué)習(xí)的態(tài)度去好好學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)全國的優(yōu)秀企業(yè)。謝謝。

　　黎振偉：好的。作為本土企業(yè)真的有很多特點(diǎn)，有地利，有人緣，2007年我到英國的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)恒萬非常認(rèn)真，做酒店的時(shí)候聽到他們談燈光怎么去做設(shè)計(jì)，這家企業(yè)找到了非常多的設(shè)計(jì)公司，很多的專業(yè)公司來裝飾這家酒店。本土企業(yè)一樣可以做出好的產(chǎn)品，問題是怎么樣學(xué)習(xí)，在競爭中尋找優(yōu)勢。那么，趙總，在今天的調(diào)控過程中，怎么樣從更客觀、更專業(yè)的角度來談？

　　趙云偉：說兩點(diǎn)吧，第一，大家可能認(rèn)為五合國際變成了洲聯(lián)集團(tuán)，這就是一個(gè)轉(zhuǎn)變。五合國際在去年續(xù)寫了一個(gè)中國房地產(chǎn)傳奇之一，五合國際隨著中國房地產(chǎn)發(fā)展的多元化，開發(fā)規(guī)模越來越大，產(chǎn)品內(nèi)容越來越多，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)需要做的工作就越來越多，在五合國際的基礎(chǔ)上逐漸形成了咨詢、規(guī)劃、建筑及后期施工配合的全程顧問模式，也是跟著時(shí)代在變。

　　昨天，我從南京過來參加了全國的規(guī)劃年會，是中國第一個(gè)綠色出行年會，三車500多人全部從市中心坐地鐵大國際會展中心，市長帶路。我參加了一個(gè)專題，“蛻變中的設(shè)計(jì)隊(duì)伍”，如何使設(shè)計(jì)隊(duì)伍跟上形勢，這一點(diǎn)非常關(guān)鍵。以前，我們也不去考慮公司要不要上市？上市有沒有用？出設(shè)計(jì)作品就可以了?，F(xiàn)在發(fā)現(xiàn)這條路走不通，有很多投資公司找到我們，問我們要不要上市？要不要合作？

　　另外，我們也在研究趨勢，這是需要認(rèn)真研究的，不能就事論事，咱們這個(gè)論壇很好，還有金融專家講趨勢。

　　黎振偉：你講講設(shè)計(jì)的趨勢。

　　趙云偉：幾年前，我們差一點(diǎn)和遠(yuǎn)大合作，差一點(diǎn)成立公司，研究雙方合作開發(fā)的成果。但是，那時(shí)候不太成熟。因?yàn)?，國家有大量的?jié)能政策和技術(shù)支持，我們錯(cuò)過了那個(gè)合作機(jī)會。包括，在湖南也有很多地產(chǎn)商，他們是實(shí)踐者，要對國家的環(huán)保技術(shù)做一些示范性項(xiàng)目。作為一個(gè)設(shè)計(jì)公司，必須掌握大的趨勢，否則設(shè)計(jì)單位會永遠(yuǎn)跟在房地產(chǎn)公司后面，房地產(chǎn)公司形勢好就有收入，房地產(chǎn)公司形勢不好就沒有收入了。對于我們這種中外合資的民營機(jī)構(gòu)，能不能變成一家百年老店，是我們企業(yè)最關(guān)心的事情。謝謝。

　　黎振偉：百年老店，在轉(zhuǎn)型過程中，設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)如何和開發(fā)商一起面對政策性？如何多元化？談得很好，五合國際不是一個(gè)純技術(shù)單位，但技術(shù)還是很重要的，希望你們潛心研究技術(shù)，嘿嘿。下面有兩位是我的同行，合富輝煌的楊虹薇總，我們曾經(jīng)是同事，楊總在湖南不容易，打拼了5、6年了。其實(shí)，從廣州到長沙，把很多新的模式帶過來了。在5、6中的打拼過程中，楊總怎么看待長沙市場？作為營銷機(jī)構(gòu)怎么樣去轉(zhuǎn)型？怎么樣去配合開發(fā)商轉(zhuǎn)型發(fā)展？

　　楊虹薇：又見黎總非常高興。其實(shí)，來到長沙這么多年，我自己一直是一個(gè)雙重身份來看待這個(gè)市場。什么叫雙重身份？一是我把只有置身于長沙這個(gè)城市，我是一個(gè)新長沙人，我以一個(gè)新長沙人的眼光來看待這個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展和整個(gè)行業(yè)的發(fā)展與推動(dòng)。二是我是從一線城市過來的廣州人，來審視、評定，甚至用一些引領(lǐng)性的思路來看待這個(gè)城市。

　　從新長沙人的角度來看待長沙的話，從目前的大經(jīng)濟(jì)形勢來講，這個(gè)城市發(fā)展的潛力和活力肯定比其他的大城市潛力要大。城市有山有水有資源，交通、經(jīng)濟(jì)各方面都很好，長沙的潛力和中部六省其他城市相比，機(jī)會是非常大的，不光是山水資源，交通經(jīng)濟(jì)，現(xiàn)在還處于高速發(fā)展時(shí)期。所以，我個(gè)人在業(yè)內(nèi)拋出了一個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為長沙有可能是繼廣州、深圳之后的又一個(gè)南部第三城。也就是說，深圳、廣州之后還有什么城市可以成為一個(gè)一線城市的儲備機(jī)會？我認(rèn)為，長沙具備這樣的潛力，它的土地資源、它的城市發(fā)展?jié)摿σ约八慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，包括它的成長速度，我們認(rèn)為有這樣一個(gè)機(jī)會，再加上政府在這方面做得非常不錯(cuò)。比如說，600萬人口的規(guī)劃，港口的規(guī)劃，過江隧道、地鐵、高鐵，交通改善等等，從我這個(gè)新長沙人的角度來看，我認(rèn)為這個(gè)城市在后十年的發(fā)展比其他城市的動(dòng)力要強(qiáng)勁一些。

　　反過來，從廣州人的角度來看這個(gè)城市的話，我認(rèn)為長沙在未來十年之內(nèi)，營銷模式、開發(fā)模式還將有更加廣闊的市場和空間。為什么？因?yàn)?，?jīng)濟(jì)要發(fā)展，勢必就有工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)的發(fā)展勢必要有工業(yè)園地產(chǎn)的配套。湖南處于廣州與中南連接的重要關(guān)卡之地，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，都是各開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型、經(jīng)營的好機(jī)會。

　　我曾經(jīng)說過一個(gè)觀點(diǎn)，前五年的長沙是在做造城擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)；第二個(gè)五年的發(fā)展，應(yīng)該是城市改造提升模式。也就是說，在城市內(nèi)中心應(yīng)該會有很多高檔的綜合體、高檔商業(yè)，甚至豪宅出現(xiàn)。這樣的話，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的分水嶺，以及不同開發(fā)商的開發(fā)模式所引領(lǐng)的價(jià)值都會形成不同的峰會。謝謝。

　　黎振偉：楊總提出長沙將成為南邊的第三城，那不得了?，F(xiàn)在，長沙的開發(fā)總量已經(jīng)超過了廣州了。長沙上半年的統(tǒng)計(jì)是600萬平方米，廣州可能在今年也要破千萬了。長沙從造城到改城，對于營銷機(jī)構(gòu)來說，也要轉(zhuǎn)型。下一位嘉賓是中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司董事總經(jīng)理胡治鋼先生，中原到了湖南，怎么樣去看專業(yè)機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)型提升呢？在新的環(huán)境下，專業(yè)機(jī)構(gòu)如何做得更專業(yè)，更有價(jià)值？

　　胡治鋼：謝謝，如何體現(xiàn)得更加專業(yè)，還是要從數(shù)據(jù)去看。中原向來注重?cái)?shù)據(jù)研究，注重看長沙的走勢。全國來講，一線城市是量價(jià)齊跌，長沙媒體對長沙市場的報(bào)道也不樂觀。實(shí)際上從數(shù)據(jù)上分析，1-8月份長沙市場真的很不錯(cuò)，可以用“很不錯(cuò)”來形容，到9月份確實(shí)有了一些壓力。但是，1-8月份成交量是下跌的，最主要的原因是1-8月份的供應(yīng)量不夠而造成的，并非是市場調(diào)控造成的。因?yàn)?，政府控制了供?yīng)量，在審批過程中造成了很多項(xiàng)目推盤滯后。9月份之后，銀根緊縮對開發(fā)商的壓力確實(shí)越來越大。我們可以看到一個(gè)比較客觀的現(xiàn)象，現(xiàn)在開盤的成交率，在去年好的時(shí)候是平均70%-80%，到上周為止是50.3%左右。另外，開盤都可以續(xù)客，之前有客戶量，最高的時(shí)候續(xù)到2.2倍，客戶比房源多得多，到現(xiàn)在為止，大部分的項(xiàng)目只能做到1.1，甚至0.8，客戶明顯處于觀望狀態(tài)了。

　　面對這種形勢，中原作為代理機(jī)構(gòu)，要清醒地認(rèn)識到要走出去了?，F(xiàn)在，我們加強(qiáng)轉(zhuǎn)借，有時(shí)候我們建議開發(fā)商降價(jià)。但是，有的開發(fā)商認(rèn)為我的房子怎么能夠這么賤賣呢？其實(shí)，現(xiàn)金拿到手上才是王啊。目前，長沙從走勢上來看，我還是比較看好長沙這個(gè)城市。雖然，現(xiàn)在的價(jià)格是漲到了將近6000多元/平方米的均價(jià)，與去年同比漲了31%。其實(shí)，長沙的均價(jià)提升非?？欤€沒有到臨界點(diǎn)，我自己的判斷臨界點(diǎn)應(yīng)該是整體均價(jià)到7000元/平方米左右。因?yàn)?，未?020年千萬級人口的都市規(guī)劃為長沙締造了一個(gè)夢。那么，開發(fā)商、代理公司要做好長期發(fā)展的準(zhǔn)備，競爭可能會更加白日化，大家要把產(chǎn)品做得更好，營銷更加準(zhǔn)確，在方式上有所轉(zhuǎn)變。謝謝。

　　黎振偉：謝謝胡總提供的專業(yè)數(shù)據(jù)，沒有數(shù)據(jù)就是亂講，他是老大，肯定是不能亂講的。那么，胡總給我們打造了專業(yè)的形象。的確，一年有四季，一日有晝夜，不可能老是春天，也不可能老是白天。樓市也要休息休息，也調(diào)整調(diào)整了。所以，我們做好了調(diào)整的準(zhǔn)備。這個(gè)時(shí)候，也正是顯示中介代理公司、設(shè)計(jì)公司專業(yè)的時(shí)候了。

　　下面，是提問時(shí)間，有沒有提問的嘉賓？臺上在座的都是頂級嘉賓了。

　　提問：我是來自北京的一個(gè)地產(chǎn)開發(fā)商，打算在湘潭做項(xiàng)目。我想問各位嘉賓兩個(gè)問題，一是房地產(chǎn)開發(fā)商在國外是算金融機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在中國的形勢是資金鏈越來越緊，這該怎么解決？二是三線開發(fā)的前景有多大？

　　黎振偉：問錢的話就問曹總吧，公司發(fā)展需要錢，銀根又緊縮，那該怎么辦呢？曹總給他們支支招，如果在三線城市做又有什么好的建議？

　　曹少山：這個(gè)問題我被問了無數(shù)遍，真的沒有很好的答案。企業(yè)要做好今后資金鏈可能會長期緊張的心理打算，我勸大家不要對銀根放松有所幻想，這種幻想要徹底打破。企業(yè)要做下去有很多種方式，前面我已經(jīng)介紹了。其實(shí)，與你的同行合作是一種很好的方式，大家抱團(tuán)取暖。另外，一定要改變什么錢都是自己掙的心態(tài)，你只要改變這種心態(tài)，你會發(fā)現(xiàn)路不一定很寬，但還是有很多選擇。尤其是新型的資金形態(tài)，都會愿意和抱著這樣心態(tài)的開發(fā)商合作，這是我的一個(gè)建議，謝謝。

　　黎振偉：剛才，臺上嘉賓也講了很多，我想也不用再說了。其實(shí)，開發(fā)的速度要注意，過去單純靠拿地、囤地的發(fā)展方式也要改變。企業(yè)要有優(yōu)勢，如果沒有優(yōu)勢，靠拿地單純做開發(fā)也不行，要有自己的優(yōu)勢，而且要和別人整合，更好地、系統(tǒng)性地打造項(xiàng)目。

　　時(shí)間關(guān)系，時(shí)間超過了五分鐘，歡迎大家參加圓桌對話，謝謝嘉賓，也謝謝各位！