在所有轉型中，考驗企業(yè)能否走得長遠的因素，最關鍵的是開發(fā)融資的轉變。

　　2011年9月23日上午，創(chuàng)立七年的城市觀點論壇將繼2007年后再次走進長沙，邀請當下知名經濟學家、房地產企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機構人士共同與長沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，以“市場觀望中的房企新策略”為主題對長沙乃至湖南的2011房地產趨勢進行深度探討及現場解讀。

　　以下是建設部政策研究中心秦虹女士演講實錄：

　　秦虹：房地產從來都是長期投資，不是短期，什么是短期投資？股市才是短期投資。前兩天，我對炒股的朋友說，股市投資時間太短了，房地產要看三、五年，你們看三、五個月。他們說，您說的三、五個月都長了，我們只看三、五周。

　　房地產行業(yè)，既要看今年下半年，還要看長遠時機，所以我的題目就是“形勢與對策”。

　　大家注意到，今年9月1日溫家寶總理在《求是》雜志上發(fā)表了一篇文章，《關于當前的宏觀經濟形勢和經濟工作》，在這里面他描述了一大段，內容很多。但是核心一是溫總理說，“房地產市場調控正處在關鍵時期，調控決心不能動搖，政策方向不能改變，力度不能放松”。

　　二是“房價上漲的短期和長期潛在壓力仍然較大”。我深切地感覺到，當前調控比較難，中央已經出了這么多的政策，現在影響房地產市場的已經不簡單是限購、限貸、限價這些限制性政策，應對通貨膨脹壓力的緊縮性的貨幣政策，收緊銀根等等，對于房地產這種資金密集型企業(yè)已經影響很大了。雙向政策都在影響這個行業(yè)，為什么總理還覺得壓力還很大？調控仍然還要繼續(xù)，還要堅持？為什么？我覺得和外圍形勢有很大的關系。

　　關于當前房地產市場的火熱，我們考慮了很多因素。但是，我覺得過去十年呈大趨勢的人口增長和民間資金的快速擴張膨脹，這兩個因素超過了我們原來的預期。

　　為什么市場這么難調？價格這么難議？主要原因是需求量的增加。那么，我認為我們過去的判斷是不足的。房地產市場在人流、資金流雙向驅動下，房地產需求呈現了快速增長趨勢。

　　以城市化率指標來看，統計局去年年底公布的是全國47.6%。大家知道，中國10年搞一次人口普查，去年年底搞了第六次人口普查，數據在6月份對外公布了，公布的結果是什么？實際上，我們在去年年底的時候，中國的城市化率不是47.6%，而是49.68%。也就是說，按照各個企業(yè)、各個層面、各個部門、各個角落在研究房地產市場或研究城市化率的時候，實際的城市化率超過了我們的速度，占到了50%。

　　大家要注意，城市化率快速增長所伴隨的是什么？是大中小城市之間人口的流動。小城鎮(zhèn)的人口流向地級市，地級市的人口流向省會城市，省會城市的人口流向大中城市，去購房。在城市化率加快增長的同時，特別明顯的表現出各個地區(qū)的省會城市、一線城市人口的集聚速度在大大聚集，而下面的城市人口是在流失的。

　　北京市2000-2010年這十年間，平均每年新增常住人口60萬人。那么，這意味著什么？大家想一想，也就是說假定去年新增常住人口60萬人，按3個人需要一套房子，不一定買，也可能是租，但要在這個城市常住下去，一年就需要20萬套房子。北京去年提供了多少套房子？北京去年新建商品住房銷售一共銷售了13萬套，再加上二手房的銷售，一共銷售了26萬套。

　　也就是說，假定新增的常住人口都需要通過購買形式來解決居住問題的話，北京20萬套房子解決60萬常駐人口的需求，剩下6萬套房子來解決拆遷、改善居住條件是不夠的。所以，60萬的人口雖然在北京住下了，但他們沒有能力在北京買房，都要買的話，北京的價格不是今天的價格。這樣一個供求關系，是事實，因為城市集聚人口速度遠遠超過了預期。那么，我相信不僅是北京、上海，只要是一線城市，各個省的一線城市、二線城市同樣面臨人口大集聚的過程。

　　現在，新的十年開始了，人口流動趨勢會不會相反？人口會不會往中小城市流動？目前來看，看不到。為什么有錢人、有能力的人去大城市落戶、去工作、去買房子呢？

　　一個很重要的原因，就是大中小城市目前的公共服務發(fā)展不均等，造成了很多人愿意去公共服務好的地方安家，只有公共服務好的地方能夠為后代提供良好的教育，有更多的就業(yè)機會，享受更多的文化教育等等，除非你沒有能力，你只要有能力就會要享受這些公共服務。所以，目前中國的公共服務好的地方仍然吸引著人流集聚。如果沒有第六次全國人口普查數據，我們可能還在沿用47.6%的數據。

　　現在買房的人怎么這么多？大家說，有錢人多了，這是不錯的。但是，有錢人多到什么程度呢？錢多到什么程度呢？過去，我們的估計確實不足。

　　今年上半年，我們做了一項研究，做了民間資本測算，去了山西、陜北，鄂爾多斯，測算得到了當地政府和民間的認可，經過調研我們發(fā)現鄂爾多斯約有民間資本2200億，山西大約2000億。以鄂爾多斯2200億為例，如果是北京的話，北京市去年一年新建商品住房銷售額達到2060億元，這意味著什么？我們算了一筆帳，這意味著假定鄂爾多斯都要去北京買房子的話，北京一年的新建商品房會全部買光，不用貸款。好在，鄂爾多斯的人喜歡在本地買房，買一套不夠就買兩套，買兩套不夠就買三套，形成了一座“死城”，只有少數人在北京買了房，如果真的要去炒房的話，我們的房產資本是扛不住的。

　　那么，我們把全國的民間資本調查清楚了，廣東的民間資本少嗎？湖南的民間資本少嗎？同樣不少。這么大的民間資本，可悲的是并不是均勻的分散在所有的家庭身上，這些民間資本集聚在少數人手里，這些民間資本就一定要去投資，因為他自己用不完嘛，一定要去投資。

　　從目前中國的狀況來看，從民間資本的調研趨勢來看，過去一部分民營資本投資到房地產市場了。怎么投？買房子。過去，在本地買；本地買完了到省會城市買；省會城市買完了，到北京、三亞等一線城市買。

　　鄂爾多斯的民間借貸產業(yè)很發(fā)達，湖南的民間借貸產業(yè)還沒有那么發(fā)達?，F在，你到北京買房子，五年納稅才能買，現在外地人到北京買房子比較困難了?，F在的鄂爾多斯人都到北京投資商業(yè)地產，為什么投資商業(yè)地產？是因為他們選來選去，比來比去，認為投資房地產還是要投資他們非常關注的一個焦點，中國的經濟是全球最好的，中國的股市基本上是全球最差的，投資股市能有什么回報？存款負利率，還有什么更好的投資渠道呢？

　　中國金融市場的管理比較嚴格，如果你是新加坡人，你是美國人、歐洲人在當地的投資品種是非常豐富的，而在中國沒有太多的投資機會，選來選去就這么幾個。所以，投資渠道有限，大大地限制了這些民間資本的投資選擇?，F在，住宅限購了，很多民間資本就投資商業(yè)地產了，這種情況是存在的。

　　所以，民間資本的規(guī)模大。我剛才說了北京去年一年商品住房銷售額是2060億，大家知道17個省全省一年的商品房銷售額不到2060億，民間資本真的很大，這些資金流向哪里，哪里的市場是不可能扛得住。過去十年，人流、資金流雙向流動推動了房地產市場的發(fā)展。實際上，增幅最快的是后五年，即2005-2010年，十年中后五年增長最快。

　　所以，溫總理說“不放松、不動搖”，主要指房地產政策，限購、限貸。大家批評這些政策，比如違反人權、不符合憲法等，有可能回到計劃經濟，有可能會碰到批評。

　　有時候反過來想，盡管限購政策確實有很多的負作用，但是在現在調控房地產投資性需求，或者調控房地產市場的經濟手段還不充足的情況下，不用限購又有什么更好的辦法來抑制當前壓力如此之大的房地產市場呢？可能真是沒有更好的辦法。

　　按照我的想法，控制房地產市場過熱，抑制投資性需求，最好的辦法是兩個稅，一是中間交易環(huán)節(jié)的稅，炒房的收益歸為國有了，收益空間降低了，誰還去炒房？二是開征房產稅。你只有一套房子，政府不征稅，比如政府在上海人均60平米不征稅，超過這個面積的都征稅。誰還愿意去投資買這么多房子？那么，這兩個稅收還沒有在中國普及的時候，只能用限的手段，不然壓力太大了。

　　限購政策，在房地產市場繼續(xù)過熱，房價還再繼續(xù)上漲的話，肯定會繼續(xù)實行。貨幣政策，現在看不到放松的跡象，以后會不會放松呢？我們看到了未來的通脹壓力，對我們來說是依然存在的。銀根會不會放寬？會不會降息？現在，看不到。

　　既保持現有的貨幣政策不變，既不松，也不緊，我想對于房地產的限貸恐怕還會繼續(xù)收緊。因為，在銀行部門看到了房地產市場可能會出現結構性調整，將更加謹慎，總的來說不會放松。而且房地產開發(fā)成本越來越高，意味著利潤越來越低，風險在加大，所以房地產融資是傳統融資渠道，銀行貸款對房地產行業(yè)不可能有寬松余地，對此要有足夠的準備。

　　那么，以控制信貸規(guī)模和省息為主要內容的貨幣政策，對房地產全產業(yè)鏈將產生影響，從拿地到施工，到后期的銷售，全產業(yè)鏈已經產生了影響。銀行貸款在企業(yè)資金來源里的占比已經達到了歷史的低位，在企業(yè)資金來源里面，4%多一點也是歷史低位，銀行貸款增速只出現過三次。個人住房貸款增長速度已經連續(xù)8個月負增長，資金對房地產行業(yè)的影響甚至超過了限的政策。

　　我們說的是這么一個數據，但實際上去看全國的數據。今年1-8月份全國房地產開工、投資、銷售的總體數據還是不錯的。比如，今年1-8月，盡管有些城市市場萎縮得比較厲害，北京、上海等城市成交量到8月份已經是負增長了，但是全國的數據很漂亮。

　　1-8月份，全國商品房銷售面積增長速度為12.9%。所以很多分析人士說：“大城市、一線城市限購，影響成交，沒有問題。二、三、四線城市銷售上漲，完全可以彌補大城市成交量下降的趨勢”。

　　盡管銷售遇到了難題，但開發(fā)企業(yè)仍在加大馬力生產投資。是不是完全是這種情況？我覺得要客觀分析。今年1-8月，全國總的商品房銷售面積是12.9%，看起來數據很漂亮。但是，這與去年的基數有關系。

　　去年，整個商品房市場分了三個階段，國十條出臺之前1-4月份是一個階段，延續(xù)到2009年高飛猛進的態(tài)勢，增長速度是比較高的。5-8月份的數據正好是去年最低的數據，去年當月商品房銷售數據是負增長，基數穩(wěn)定。所以，今年在比較的時候，數據就還不錯。但是，實際上這是基數的原因，大家一定要重點這一點。

　　那么，房地產的開發(fā)投資和新開工面積的增長速度里面包含了一部分保障房的內容，大家知道今年保障房的新開工面積比較大，今年是1000萬套，而且中央在盯著各個地方加快開工進度。所以，這里面也包含了保障房的因素，對市場也還是有一定影響的。

　　現在，來看看房地產市場的發(fā)展。現在看來，受到了影響。但是，長遠來看，我認為未來十年房地產不可能復制和持續(xù)前十年的高速增長。因為，經過十年的高速增長，未來基本不具備前十年的市場增長環(huán)境。前十年中，有六年中國GDP的增長速度在10%以上，有三年在9%以上，只有2000年在8%以上，從來沒有過的十年。過去的經濟高速增長，六年在10%以上的速度增加，三年在9%以上的速度增加，您認為今后十年還會有這樣的GDP增長速度嗎？國務院確定了“十二五”GDP增長速度是7%，國家在主動地調整經濟增長速度。

　　過去的十年，是中國的城市化速度增長最有質量的十年，黏附力強，以后只會下降。過去十年，基本上是比較寬松的貨幣政策，特別是2009年，一年花了三年的錢，今后幾乎不會再有了。

　　過去十年，房地產行業(yè)快速增長，快速到什么程度？去年一年，商品房銷售是2000年的10倍，房地產投資額是2000年的9.4倍，過去十年有房改制度改革的因素，您認為紅利釋放完了還會釋放嗎？會釋放，但利潤會大大縮減。所以，未來十年，我認為房地產市場本身還會有增長，市場空間還有，但速度一定是下降。

　　政府主動調整經濟增長速度，堅持房地產市場的調控，怎么堅持呢？我個人的看法是，未來十年，如果房地產調控政策還有優(yōu)化空間的話，控制住宅投資性需求和加大保障房建設是兩個好的手段，房地產企業(yè)必然進入計劃經濟時代。很多企業(yè)說，現在是遇到了調控政策而已，實際上即使現在沒有調控政策，開發(fā)企業(yè)在今后十年也要轉型。因為，外圍環(huán)境和過去十年是不一樣的。

　　那么，轉型呢？轉型肯定有很大的機遇。無論是房地產開發(fā)的模式、開發(fā)的方式，都存在很大的轉型機會，但轉型也有很大的挑戰(zhàn)。轉型就是利益重新分配的過程，在轉型過程中一定有獲利大者，一定也有轉型失敗者，或者被淘汰的一些企業(yè)。

　　所以，我們說我們所開發(fā)的產品本身內在的質量，內在的功能，內在的定位，本身有很大的提升空間和提升機會，但也有很大的困難。比如，開發(fā)業(yè)態(tài)，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等新興地產增長很快。但是，有機遇?，F在，產業(yè)結構升級，這些地產發(fā)展難度比較大，如果這些產業(yè)不能發(fā)展，蓋房子誰不會蓋？一定能把所有的房子蓋好，一家餐館沒有好廚師，那你的餐館就是不行的。在產品業(yè)態(tài)，融資模式等方面，大家眼前最要關注的就是開發(fā)融資的創(chuàng)新。因為，產品的創(chuàng)新、業(yè)態(tài)的轉換、模式的轉變不是一日之變，不是一日就可以轉的。但是，眼前面臨的是資金鏈短缺的問題。

　　眼前，企業(yè)要在融資方面高度關注，實現兩個轉變：一是從過去的銀行貸款一定要習慣民間融資；二是從過去的債權融資在將來更多的要考慮股權融資，和投資者一起共擔風險，共享收益。

　　關于新型的房地產融資新趨勢和新手段，目前已經受到了各界的關注，正在興起。一會兒，河山國際資本集團有限公司曹總會有一個發(fā)言，希望大家能夠認真聽，今天不再這里多說了。

　　總而言之，在所有轉型中，考驗企業(yè)能否走得長遠的因素，最關鍵的是開發(fā)融資的轉變。發(fā)言到這里，時間到了，謝謝大家！