大盤項目必須通過拉低走高來帶動整個項目的持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商是通過整體拉高的均價來計算盈利的，不是靠一期來賺錢的。

　　觀點網 李寧 金九銀十作為傳統(tǒng)房企銷售的旺季，然而在調控密集的眼下，眾多房企也在不斷調整銷售的策略。其中，引人矚目的當屬深圳的超級大盤項目-龍光城。

　　9月3日，深圳超級大盤“龍光城”正式開盤。據悉，開盤當日共有3000名客戶到場，而當日一次性付款可享7.5折優(yōu)惠，使得首批推出的近千套房源不到4小時就已宣告售罄。

　　大盤龍光城

　　資料顯示，龍光城位于深圳坪山新區(qū)蘭竹路東(深惠經濟合作區(qū))，由龍光地產開發(fā)建設。項目總占地180多萬㎡，總建筑面積逾500萬㎡，總共2萬6千多戶，將打造成一個可以容納10萬人居住的大型社區(qū)。

　　項目共分八期開發(fā)，一期一組團占地約13.6萬㎡，建筑面積約15.6萬㎡，其中別墅區(qū)占地10萬平方米，總建筑面積5.8萬平方米，容積率僅0.58，包含251套別墅產品。

　　一期別墅包括10套獨棟及241套聯(lián)排，其中獨棟面積為326-450㎡，聯(lián)排面積為192-281㎡。一期二組團占地約5.7萬㎡，建筑面積約28.6萬㎡，容積率3.98，包含1886套高層產品。

　　據了解，此次推售的項目高層單位開盤均價為5200元/平方米，主力戶型覆蓋43平米到130平米的一房至三房，最低價單位總價不足20萬元。

　　對于該項目所取得的不錯銷售，據龍光地產董事副總裁肖林偉認為，目前深圳市整體樓盤供應量嚴重不足，房源緊張局面仍然得不到緩解。超級大盤就是要使深圳市內房源緊張局面得到緩解。

　　其實，不單單是供給不足房源緊張的因素。據眾廈地產總經理助理林曉華認為，該項目銷售好的主要原因在于位置，項目雖然緊挨著坪山新區(qū)，但實際土地面積則歸屬于惠州大亞灣區(qū)域。

　　而坪山區(qū)目前的房地產項目均價為每平方米14000，而大亞灣則為5000多。因此，龍光城項目的入市把坪山附近的需求吸引了過去，造成了銷售的火爆。

　　林曉華還表示，從市場的各方面分析看，該項目的目標客戶應該主要是以投資客為主，因為深圳限購了，惠州沒有限購，同時大亞灣區(qū)域從投資的角度，伴隨著深惠交通的一體化，未來的回報空間也將比坪山高。當然，也不排除有部分剛性的需求。

　　剛需還是打折

　　不過，對此觀點，也是市場人士給出了不同的看法。據中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁向觀點新媒體表示，項目熱銷的主要原因毫無疑問是價格的優(yōu)惠，因為目前5000多元的均價，在深圳市場上絕無僅有。

　　但購房者享受7.5折的優(yōu)惠前提是一次性付款，同時經歷了這么久的調控，基本上已經把投資客的各方面都限制了，無論是貸款或者限購。同樣也有市場人士推斷熱銷基本上是以剛性需求的購房者引發(fā)。

　　他們認為，雖然7.5折的優(yōu)惠幅度，堪稱為深圳今年以來最大的優(yōu)惠項目。但林曉華亦指出，其實就5200元每平米的均價，在該區(qū)域都屬于合理的價格，相對于以前來講，也只是略有偏低。

　　對于價格較低的主要原因，林曉華也分析，這是由于該項目作為500萬平米的大盤，按照行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，它第一期即使是以低于成本價來賣都是合理的。

　　他認為，大盤項目必須通過拉低走高來帶動整個項目的持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商是通過整體拉高的均價來計算盈利的，不是靠一期來賺錢的。

　　同樣，深圳剛性需求的旺盛似乎一直也都未減少。相關資料顯示，4月30日，中?？党菄H、中海塞納時光共計1200余套“限價房”開盤，由于現(xiàn)場客戶5000余人，1200套房源加推到1349套，截止到當日下午2點，所有房源已經被搶購一空。

　　6月11日，萊蒙國際位于深圳市寶安區(qū)的萊蒙·水榭春天開盤，共推出1093套房源，開盤均價2.1萬元/平米。據悉，至當天晚間11點半，67平米-115平米的戶型已經銷售一空。至此，開盤當天近千套房源被認購，只剩大戶型的一些房源未售出，共錄得認購額20億元。

　　6月18日，招商地產位于南山區(qū)蛇口的高端豪宅項目雍景灣正式開盤，該項目共推出609套房源，開盤均價3.5萬元/平米。

　　據了解，項目開盤當天便吸引了近千人到場，并且一天時間不到就全部售罄。據雍景灣銷售人員透露，開盤當日推出的六棟房屋已經銷售超過八成，在眾多房客的強烈要求下，雍景灣最后再加推兩棟，然而加推的兩棟也幾乎售罄。