是否會(huì)調(diào)高全年銷售目標(biāo)需要進(jìn)一步研究，但很大程度上不一定會(huì)上調(diào)，“700億已經(jīng)很厲害了，超過去年實(shí)際完成的40%”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李欣鞠 8月30日，恒大地產(chǎn)公布2011年中期業(yè)績(jī)，期內(nèi)合約銷售額423.2億元，同比增長(zhǎng)101.7%，已完成全年700億元目標(biāo)的60.5%。

　　在同日舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)主席許家印透露，是否會(huì)調(diào)高全年銷售目標(biāo)需要進(jìn)一步研究，但很大程度上不一定會(huì)上調(diào)，“700億已經(jīng)很厲害了，超過去年實(shí)際完成的40%”。

　　暫不上調(diào)全年目標(biāo)

　　今年上半年，恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額320.6億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)額316.9億元，較去年同期增長(zhǎng)56.5%。股東應(yīng)占利潤(rùn)同比上升144.6%，達(dá)57億元?？鄢顿Y物業(yè)的評(píng)估增值核心業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)48.1億元，較去年同期上漲149%。這些數(shù)據(jù)多位居全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的前列。

　　許家印指出，恒大能在嚴(yán)峻的情形下實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，得益于公司超前的戰(zhàn)略、產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，以及“薄利多銷”的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想。他說：“相信恒大的業(yè)績(jī)?cè)谙拶?gòu)的環(huán)境下，在國(guó)家調(diào)控下，仍然會(huì)保持一個(gè)高速的增長(zhǎng)。”

　　他認(rèn)為，對(duì)于企業(yè)來說，對(duì)未來的戰(zhàn)略性定位很重要。恒大從2004年就開始計(jì)劃，2006年大刀闊斧地進(jìn)入到二線城市，而沒有進(jìn)到一線城市。等到大家都感覺到二線城市市場(chǎng)好，再一哄而上時(shí)，恒大又在去年3月份進(jìn)軍三線城市，而在其進(jìn)入的三線城市當(dāng)中，90%的城市幾乎沒有大的企業(yè)進(jìn)入。

　　“這種超前的戰(zhàn)略是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的一個(gè)非常核心的東西，我們?cè)谶@個(gè)方面還是比較超前的。”許家印對(duì)此深為得意。

　　在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，許家印認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場(chǎng)的需求來決定產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尤其是規(guī)模比較大的企業(yè)。“我們一向認(rèn)為必須根據(jù)市場(chǎng)購(gòu)買群體的結(jié)構(gòu)分布來定位。”恒大之所以連續(xù)兩年在嚴(yán)峻的形勢(shì)下實(shí)現(xiàn)每個(gè)月銷售環(huán)比的增長(zhǎng)，是由于產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)定位是面向廣大老百姓的剛性需求。

　　“我們的凈利率是15%，當(dāng)然我們上半年的利潤(rùn)的絕對(duì)值，核心利潤(rùn)率是全中國(guó)上市公司最高的。這說明恒大的經(jīng)營(yíng)思想就是以‘薄利多銷’的形式讓利于民，符合老百姓的心聲，也符合國(guó)家的政策。”許家印續(xù)稱。

　　不過，雖然上半年銷售大幅增長(zhǎng)，但許家印暫時(shí)還沒有上調(diào)全年銷售目標(biāo)的打算，并且還表態(tài)說很大程度上不一定會(huì)上調(diào)。他稱，恒大會(huì)堅(jiān)持在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，高速、持續(xù)地發(fā)展的大原則。至于今年會(huì)否上調(diào)全年目標(biāo)，公司還需要進(jìn)一步研究，要統(tǒng)籌考慮。并且，肯定要在完成了700億以后才會(huì)開研究會(huì)。

　　許家印介紹，去年公司的計(jì)劃是360億，公司上調(diào)指標(biāo)到400億，最后完成了500億。今年計(jì)劃是700億，比去年實(shí)際完成的銷售額增長(zhǎng)了40%。而相對(duì)于恒大去年的計(jì)劃，今年等于是往上調(diào)了近70%。他認(rèn)為，公司在三五年之內(nèi)，每年的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)能夠穩(wěn)定在60%-80%的增長(zhǎng)，“是很好的”。

　　毛利率上升空間大

　　中報(bào)顯示，截至6月底，恒大持有現(xiàn)金286.9億元，較去年底升44%，未動(dòng)用銀行融資額度327.1億元，合共可用資金614億元。

　　許家印表示，今年上半年公司在資本市場(chǎng)保持了良好的融資渠道，融資92.5億元，并且始終堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)、快速銷售的目標(biāo)，因此現(xiàn)金余額能保持在一個(gè)非常高的合理的水平，以應(yīng)對(duì)未來出現(xiàn)的各種市場(chǎng)的機(jī)遇。

　　上半年，恒大的凈負(fù)債率為75﹒4%，同比增長(zhǎng)22﹒9個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，恒大地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官謝惠華解釋，是由于年初發(fā)債，期內(nèi)增購(gòu)?fù)恋?，加上?jīng)營(yíng)環(huán)境資金收緊等因素影響。而隨著下半年交樓增加，資金回籠，加上放慢買地步伐，年底時(shí)預(yù)計(jì)可降至約60%。

　　謝惠華還表示，恒大上半年平均去化率約70%，毛利率則由去年上半年的25.5%上升至35.3%，他預(yù)計(jì)公司下半年的毛利率上升空間仍比較大。

　　此外，許家印表示，早前的回購(gòu)行動(dòng)除了是價(jià)格合適外，更大程度是回應(yīng)市場(chǎng)的造謠行為，事實(shí)上也是公司在維護(hù)公司的品牌的一種舉措。他稱不反對(duì)對(duì)沖基金來做空，而非常反對(duì)造謠。對(duì)于未來是否繼續(xù)回購(gòu)，他并未透露。

　　報(bào)告期內(nèi)，恒大新購(gòu)?fù)恋貎?chǔ)備70幅，新增土地面積4897萬(wàn)平方米，分布于重慶、天津、成都、哈爾濱、蘭州等58個(gè)城市，其中46個(gè)為三線城市；新增土地成本每平米約664元。截至6月30日，恒大的土地儲(chǔ)備高達(dá)13539萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備成本約617元/平方米。

　　謝惠華稱，下半年需付土地款162億元，明年及后年需分別付175億元及34億元，總結(jié)欠土地款371億元。

　　許家印表示，經(jīng)過大規(guī)模補(bǔ)充土地儲(chǔ)備后，從7月1日開始，公司基本上停止了購(gòu)買土地。目前基本確定，每年會(huì)在10、11月份，在非寒冷地區(qū)來補(bǔ)充一些土地，即當(dāng)年消耗了多少土地，就要補(bǔ)充多少土地。2、3月份時(shí)，則會(huì)在寒冷地區(qū)補(bǔ)充一些土地。

　　同時(shí)，在10、11月份補(bǔ)充的土地，將會(huì)在下一年的上半年基本上開盤銷售；2、3月份補(bǔ)充的土地，則會(huì)在當(dāng)年下半年實(shí)現(xiàn)開盤。

　　政策影響相對(duì)較低

　　上半年，恒大產(chǎn)品定位大多針對(duì)首次置業(yè)者和自住普通剛需。其中，中端至中高端產(chǎn)品占70%，旅游地產(chǎn)占20%，高端產(chǎn)品占10%。

　　恒大首6月的合約銷售面積為611.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)83.2%，位列中國(guó)第一。合約銷售均價(jià)6918元/平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。

　　上半年，恒大在建面積為3163萬(wàn)平米，居全國(guó)首位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，恒大181個(gè)項(xiàng)目中，有167個(gè)已經(jīng)大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，開工項(xiàng)目比例超過92%，項(xiàng)目開盤時(shí)間一般爭(zhēng)取在6-8個(gè)月。

　　報(bào)告期內(nèi)，恒大新開盤項(xiàng)目為33個(gè)，合約銷售額122.6億元，占比29%。截至6月30日，恒大共計(jì)有未開盤項(xiàng)目92個(gè)，大部分計(jì)劃于下半年推出。新開盤項(xiàng)目全部位于二、三線城市，其中三線城市新開盤項(xiàng)目超過60%；計(jì)劃三線城市合約銷售額全年占比達(dá)到40%左右。

　　許家印也表示，已經(jīng)注意到國(guó)家今年開始對(duì)二三線城市的一些高增長(zhǎng)地區(qū)進(jìn)行了的政策的限制。因此，恒大在進(jìn)入到二三線城市，特別是進(jìn)入三線城市的時(shí)候，提出的就是進(jìn)入一些剛性需求的市場(chǎng)。

　　他稱，目前很多三線城市的樓價(jià)已超過萬(wàn)元的，比如說青島、大連等城市，恒大在進(jìn)入三線時(shí)都規(guī)避了這些高房?jī)r(jià)的地區(qū)。“我們進(jìn)入的三線城市的區(qū)域，都是中國(guó)老百姓剛性需求比較旺盛，樓價(jià)相對(duì)來說比較合理的區(qū)域。”

　　“由于采取了前瞻性的戰(zhàn)略，進(jìn)入到剛性需求的市場(chǎng)，所以無(wú)論未來國(guó)家政策如何調(diào)整，對(duì)于恒大的影響都會(huì)相對(duì)比較低。”許家印稱。

　　不過，他也表示，房地產(chǎn)行業(yè)的大勢(shì)還是比較嚴(yán)峻，不僅由于房地產(chǎn)的限購(gòu)等政策，更重要的是整個(gè)銀根的收緊，導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性小，購(gòu)買力下降，這也是最根本的原因。受政策的影響，今年的“金九銀十”無(wú)法與去年、前年相比，預(yù)計(jì)沒有想象中好，但也不至于很差。相對(duì)于七八月份，由于受天氣影響銷售相對(duì)比較淡，進(jìn)入到9、10月份應(yīng)該會(huì)稍微好一點(diǎn)。