較大的土儲量、充裕的資金及大地產(chǎn)平臺的整合是上實控股的信心來源。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 “調(diào)控政策尤其是限購的出臺，對國內(nèi)房地產(chǎn)市場及上實控股都有影響，成交量放慢是肯定的。”上實控股董事長滕一龍于8月30日業(yè)績發(fā)布會上坦承。

　　由于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售在國內(nèi)相關(guān)政策環(huán)境下稍為放緩，上實控股上半年的營業(yè)額亦出現(xiàn)下跌。根據(jù)上實控股公布的2011年上半年業(yè)績報告，報告期內(nèi)，公司實現(xiàn)營業(yè)額55.28億港元，同比下跌17.1%。

　　百億目標(biāo)與2400萬土儲

　　單就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，上半年上實控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利20.21億港元，同比增長168.5%，占集團(tuán)總體凈利潤的65.4%。業(yè)務(wù)大幅增長主要由于期內(nèi)完成出售青浦土地F地塊90%權(quán)益及上海四季酒店77%權(quán)益，共獲利18.42億港元。

　　分別來看，上實發(fā)展實現(xiàn)凈利潤人民幣2.28億元，營業(yè)額達(dá)人民幣17.36億元。上海城開期內(nèi)營業(yè)額為11.48億港元，凈利潤1.39億港元，同比分別下跌67.0%及52.1%。

　　同時，上實控股去年收購的上實城市開發(fā)，期內(nèi)房地產(chǎn)銷售收入為7.98億港元，銷售建筑面積為11萬平方米，租金收入3287萬港元，凈利潤實現(xiàn)轉(zhuǎn)虧為盈，盈利約5670萬港元。

　　雖然接下來的房地產(chǎn)市場環(huán)境或仍依舊嚴(yán)峻，但上實控股對余下的幾個月仍具信心。上實控股行政總裁蔡育天預(yù)計，今年全年的房地產(chǎn)銷售額可達(dá)100億元人民幣。

　　較大的土儲量、充裕的資金及大地產(chǎn)平臺的整合是上實控股的信心來源。

　　滕一龍表示，上實控股目前擁有約2400萬平方米的土地儲備量，而且該些土地都是通過合法手段在地價相對較低時吸納，因此未來的運作及盈利空間都很大。據(jù)悉，公司的土地儲備平均成本每平方米為2000元人民幣。

　　上實認(rèn)為，目前公司的土儲量已經(jīng)相當(dāng)龐大，在限購和限貸的政策下，鑒于今年宏觀形勢復(fù)雜多變，公司暫不會出高價購買土地，短期內(nèi)也無增加新土儲的準(zhǔn)備。

　　上實指出，在目前的情況下上實主要著眼于如何盡可能增加土地資產(chǎn)的流動性和有效性，為公司創(chuàng)造價值。

　　滕一龍續(xù)稱，目前集團(tuán)手頭現(xiàn)金約126億元，資金較為充裕，短期并無發(fā)債的考慮，但在融資手段方面，集團(tuán)還是采取多渠道經(jīng)營。

　　滕一龍認(rèn)為，目前政府通過行政手段干預(yù)市場，其實也是希望讓經(jīng)濟健康平穩(wěn)發(fā)展，雖然受調(diào)控影響，銷售放緩，但這只是暫時性，公司未來將會繼續(xù)擴大房地產(chǎn)的經(jīng)營規(guī)模，加快系內(nèi)資產(chǎn)的經(jīng)營整合。

　　大地產(chǎn)平臺整合

　　滕一龍不止一次表示，現(xiàn)在對上實來說，最關(guān)鍵的問題是如何把整個房地產(chǎn)運作平臺整合好。

　　按照上實系的整合思路，未來上實城開將成為上實控股的主要地產(chǎn)平臺，而上實控股作為控股公司，直接經(jīng)營的業(yè)務(wù)則是基建和消費品。

　　事實上，在收購中新地產(chǎn)之后，從2010年下半年開始，上實系就開始著手大地產(chǎn)板塊的整合動作。

　　今年2月，上實控股以24.36億元向周大福出售其全資擁有的上海市青浦區(qū)兩塊土地90%的權(quán)益，同時以11.68億港元的價格出售上海四季酒店約77%的股權(quán)。

　　6月15日，上實發(fā)展再以11.83億元出售青島市唐島灣項目50%股權(quán)給周大福旗下公司。

　　相關(guān)人士早前曾指出，此舉實為資產(chǎn)重組鋪路，將一些不良資產(chǎn)打包出售。

　　而在7月6日，上實控股以41.3億元收購上實發(fā)展63.65%股權(quán)的交易正式完成。上實系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合也正式拉開序幕。

　　“從現(xiàn)在進(jìn)展的情況來看，估計用兩年時間把這個平臺打造好的可能性非常大。從目前我們擁有的土地情況來看，除了住宅以外，商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)現(xiàn)在也在進(jìn)一步擴大，這樣就使我們能夠形成一個平臺，一支隊伍，或者一個品牌。預(yù)計在明年就會有一個比較明顯的效果。”滕一龍表示。

　　但隨著上實控股對上實發(fā)展的股權(quán)收購，地產(chǎn)資產(chǎn)向上實城開不斷注入，未來上實發(fā)展及上實城開的發(fā)展定位引起諸多的關(guān)注。

　　滕一龍對此表示，無論是上實城開還是上實發(fā)展，公司對其都是按照房地產(chǎn)總體平臺主體來進(jìn)行規(guī)劃，并不會做出明確的分工細(xì)分。

　　蔡育天進(jìn)一步解釋，其實現(xiàn)在房地產(chǎn)項目都是以項目公司進(jìn)行開發(fā)，每個項目公司都有它的計劃，每年都要按照項目房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃去建設(shè)。

　　至于未來項目放到哪個平臺，蔡育天表示，要看整合的進(jìn)度和有效性，現(xiàn)在主要還是挖掘土地的價值，把它開發(fā)好，出形象，出品牌，出質(zhì)量，出效益，為股東創(chuàng)造價值。

　　他指出，在整合現(xiàn)有的土儲，體現(xiàn)其價值的同時，公司還會尋求國際合作伙伴共同開發(fā)。