根據(jù)北辰實(shí)業(yè)“立足北京，拓展京外”的全國化戰(zhàn)略，長沙僅僅是其按戰(zhàn)略實(shí)施計劃的第一步。

編者按：十年之后，又逢盛會。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會。上一個十年，中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 見習(xí)編輯 李欣鞠 在國內(nèi)目前唯一一家A+H股房地產(chǎn)類上市公司的顯眼標(biāo)簽下，北辰實(shí)業(yè)還是保持著一貫的低調(diào)。

　　北辰實(shí)業(yè)認(rèn)為，現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展中，傳統(tǒng)意義上僅僅滿足購房者基本居住需求的時代已經(jīng)過去。土地公開交易項目中，越來越多的是“城市綜合體”，純住宅開發(fā)的地塊已不多見。而這種市場需求與供給方向的轉(zhuǎn)變，就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須具備打造多元化產(chǎn)品和提供多元化服務(wù)的能力。

　　北辰實(shí)業(yè)通過行之有效的綜合運(yùn)營，逐步形成了“以會展為龍頭，帶動酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等多業(yè)態(tài)共同發(fā)展”的經(jīng)營思路。這種獨(dú)特的運(yùn)營模式，既是公司有別于其他純房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢，也是公司核心競爭力所在。

　　根據(jù)北辰實(shí)業(yè)“立足北京，拓展京外”的全國化戰(zhàn)略，長沙僅僅是其按戰(zhàn)略實(shí)施計劃的第一步。未來，公司將根據(jù)土地儲備的實(shí)際需求，在京內(nèi)尋找投資機(jī)會的同時，積極觀察宏觀調(diào)控下二、三線城市房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展規(guī)律，擇機(jī)增加土地儲備，實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對北辰實(shí)業(yè)董事會秘書郭川的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：北辰實(shí)業(yè)致力于發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，請問這三部分的比例分別是多少？各自的發(fā)展情況如何？

　　郭川：作為國內(nèi)目前唯一一家A+H股房地產(chǎn)類上市公司，北辰實(shí)業(yè)圍繞房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)造企業(yè)價值鏈，創(chuàng)建全國大型一流房地產(chǎn)綜合運(yùn)營企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，執(zhí)行發(fā)展物業(yè)加速發(fā)展、投資物業(yè)持續(xù)經(jīng)營、商業(yè)物業(yè)穩(wěn)步擴(kuò)張的業(yè)務(wù)策略，三大主業(yè)快速發(fā)展，公司實(shí)力、發(fā)展?jié)摿托袠I(yè)影響力逐漸加大。截至2010年底，發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)、商業(yè)物業(yè)占公司整體收入比例分別為68%、26%、6%，稅前利潤占比分別為69%、28%、3%。

　　在發(fā)展物業(yè)方面，截止2010年底，公司土地儲備達(dá)616萬平方米，主要集中在北京和湖南長沙。京內(nèi)項目大多集中于北京北部地區(qū)，包括3個別墅項目、3個住宅項目和1個保障房項目。其中保障房項目北辰福第已于去年如期實(shí)現(xiàn)了客戶的大規(guī)模入住，為3541戶中低收入家庭實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”的安居夢想。作為國有控股的上市公司，北辰實(shí)業(yè)不僅以實(shí)際行動履行了社會責(zé)任、取得了良好的社會效益，更為北京保障性住房的建設(shè)起到積極的推動作用。

　　京內(nèi)項目順利運(yùn)作的同時，公司不斷加速推進(jìn)長沙北辰三角洲項目的開發(fā)建設(shè)和銷售。北辰三角洲首開區(qū)一期（D3區(qū)）住宅去年一經(jīng)面世便受到市場的追捧，目前的累計銷售率已達(dá)95%，計劃今年年底完工，2012年開始將陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)收入。今年5月開盤的首開區(qū)二期（E5區(qū)）住宅依舊延續(xù)一期的熱銷態(tài)勢，推出的388套房源當(dāng)日實(shí)現(xiàn)簽約345套，階段銷售率已達(dá)90%。

　　在抓緊銷售的同時，北辰三角洲沿江80萬平方米的商業(yè)公建和住宅組團(tuán)（A1、D1區(qū)）經(jīng)過對方案設(shè)計的不斷優(yōu)化，目前也已進(jìn)入基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工階段，預(yù)計今年年底主體結(jié)構(gòu)施工平均可達(dá)到地上5層。

　　在投資物業(yè)方面，隨著總建筑面積53萬平方米的國家會議中心及配套項目綜合物業(yè)群全面投入使用，公司投資物業(yè)經(jīng)營面積迅速由51萬平方米上升至104萬平方米，物業(yè)組合包括2個會議中心（總建筑面積32.6萬平方米），4家高星級酒店（五星級酒店814間客房，四星級酒店958間客房），5座甲級寫字樓（總建筑面積32.1萬平方米），13棟酒店式公寓（共計1486套客房）。公司投資物業(yè)無論經(jīng)營規(guī)模，還是資產(chǎn)質(zhì)量，均在行業(yè)或房地產(chǎn)類上市公司中處于領(lǐng)先地位。

　　公司商業(yè)物業(yè)立足北京亞奧核心區(qū)域，連鎖發(fā)展北辰購物中心、北辰購物中心北苑店、北辰時代名門購物中心等商業(yè)項目，逐步形成了以購物中心業(yè)態(tài)、百貨業(yè)態(tài)、超市業(yè)態(tài)為主體的多業(yè)態(tài)、多地區(qū)、多店鋪專業(yè)化經(jīng)營模式。截至目前，公司商業(yè)物業(yè)經(jīng)營面積已達(dá)15萬平方米。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為北辰實(shí)業(yè)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在哪些方面？

　　郭川：現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展中，傳統(tǒng)意義上僅僅滿足購房者基本居住需求的時代已經(jīng)過去。土地公開交易項目中，越來越多的是“城市綜合體”，純住宅開發(fā)的地塊已不多見。這種市場需求與供給方向的轉(zhuǎn)變，就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須具備打造多元化產(chǎn)品和提供多元化服務(wù)的能力。

　　從亞運(yùn)村綜合物業(yè)群的成功運(yùn)營，到國家會議中心及其配套設(shè)施全面投入使用；從總建筑面積236萬平方米的綠色家園大型居住區(qū)的全力打造，到總建筑面積537萬平方米的北辰三角洲城市綜合體的傾心規(guī)劃，一貫致力于打造城市綜合體的北辰實(shí)業(yè)，憑借多年來積累的“造城”經(jīng)驗，緊緊圍繞消費(fèi)者的需求，不斷提升項目的商業(yè)規(guī)劃、景觀規(guī)劃、休閑娛樂設(shè)施規(guī)劃，并通過對商業(yè)設(shè)施和綜合配套的不斷完善，帶動區(qū)域價值的不斷提升，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)公司“創(chuàng)造物業(yè)價值，筑就百年基業(yè)”的歷史使命。

　　公司利用“綜合運(yùn)營”優(yōu)勢，通過“物業(yè)開發(fā)+物業(yè)投資”的定位，逐步形成了發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)三大業(yè)務(wù)板塊有機(jī)結(jié)合、優(yōu)勢互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)互動的復(fù)合型地產(chǎn)運(yùn)行模式。其中公司物業(yè)投資的類型包括酒店、公寓、寫字樓、會議中心以及商業(yè)物業(yè)，總建筑面積已達(dá)120萬平方米。根據(jù)我們目前掌握的資料，國內(nèi)目前集中持有這么大量，并且種類如此豐富的物業(yè)房地產(chǎn)商還不是很多。

　　通過行之有效的綜合運(yùn)營，公司逐步形成了“以會展為龍頭，帶動酒店、公寓、寫字樓、商業(yè)物業(yè)等多業(yè)態(tài)共同發(fā)展”的經(jīng)營思路。這種獨(dú)特的運(yùn)營模式，既是公司有別于其他純房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢，也是公司核心競爭力所在。

　　未來，公司將堅持執(zhí)行“發(fā)展物業(yè)加速發(fā)展、投資物業(yè)持續(xù)經(jīng)營、商業(yè)物業(yè)穩(wěn)步擴(kuò)張”的業(yè)務(wù)策略，在加速發(fā)展中控制風(fēng)險，在控制風(fēng)險中加速發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)建全國大型一流房地產(chǎn)綜合運(yùn)營企業(yè)”的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：自2007年在湖南長沙以92億元一舉拿下北辰三角洲項目后，這個總建筑面積537萬平方米的“巨無霸”項目就一直是業(yè)內(nèi)、投資者和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，項目最新進(jìn)展情況如何？

　　郭川：在工程進(jìn)度方面，北辰三角洲首開區(qū)一期（D3區(qū)）住宅目前已進(jìn)入二次結(jié)構(gòu)、外窗框安裝和外保溫施工的階段，計劃今年年底完工，2012年上半年可實(shí)現(xiàn)客戶入??；首開區(qū)二期（E5區(qū)）住宅正在抓緊進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)的施工，近期也將全面封頂；沿江80萬平方米的商業(yè)公建和住宅組團(tuán)（A1、D1區(qū)）經(jīng)過對設(shè)計方案的不斷優(yōu)化，現(xiàn)已開始基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的施工，預(yù)計年底可以達(dá)到地上五層。

　　在銷售方面，北辰三角洲項目自2010年7月舉辦了隆重的首發(fā)儀式后，同年10月推出了首開區(qū)一期（D3區(qū)）住宅，項目一經(jīng)面世便受到市場追捧，1021套住宅開盤不久便銷售一空，平均售價接近7400元/平方米。今年5月，北辰三角洲首開區(qū)二期（E5區(qū)）住宅開始推向市場，成功延續(xù)了一期的熱銷態(tài)勢，當(dāng)日推出的4、7號兩棟樓總共388套房源中，已實(shí)現(xiàn)銷售345套，銷售率達(dá)到90%，銷售均價達(dá)到7700元/平方米。

　　在項目招商方面，公司為進(jìn)一步提升北辰三角洲項目的綜合實(shí)力和競爭優(yōu)勢，結(jié)合“以文化休閑為驅(qū)動，以商務(wù)商業(yè)為引領(lǐng)，以生態(tài)居住為主體”的開發(fā)理念，一方面積極推進(jìn)招商和教育資源的引入。另一方面，大力推進(jìn)市政道路的建設(shè)以及完善項目配套設(shè)施。

　　目前，北辰三角洲項目已經(jīng)確定了洲際酒店集團(tuán)為濱江酒店的管理方，與華誼兄弟合作建設(shè)中南地區(qū)旗艦型IMAX影院，并成功實(shí)現(xiàn)了名校雅禮中學(xué)和清水塘小學(xué)的進(jìn)駐，商業(yè)地產(chǎn)和教育地產(chǎn)打造取得了良好開端。

　　與此同時，項目區(qū)域內(nèi)委托代建的“四縱七橫”11條市政道路，一期工程已經(jīng)完成總量的85%，二期工程已經(jīng)完成總量的50%，計劃今年年內(nèi)全部完工。市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和完善，不僅將為業(yè)主的出行提供有力的交通保證，更為日后整個區(qū)域價值的提升打下堅實(shí)基礎(chǔ)。

　　未來，公司將憑借豐富的“造城”經(jīng)驗，秉承“對得起政府和社會、對得起長沙市人民、對得起湘江和瀏陽河、對得起建筑業(yè)的歷史、對得起投資人”的理念，不僅要將北辰三角洲打造成為長沙乃至全國的濱水示范工程，更要努力將其打造成為“一江兩岸，山水洲城”的長沙城市名片。

　　觀點(diǎn)新媒體：北辰實(shí)業(yè)的項目集中在北京和長沙，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商開始進(jìn)入二三線城市，除了長沙外，公司還打算在哪些二三線城市拓展？選擇地區(qū)有什么標(biāo)準(zhǔn)嗎？

　　郭川：從社會發(fā)展角度看，2009年以來，國家為實(shí)現(xiàn)區(qū)域的協(xié)調(diào)發(fā)展，先后批準(zhǔn)了長株潭、珠三角、海峽西岸等14個區(qū)域規(guī)劃，數(shù)量超過此前30年的總和，同時還提出要進(jìn)一步推進(jìn)西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地和中部崛起三大區(qū)域戰(zhàn)略。此外，在“十二五規(guī)劃建議”中也明確要“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”，未來這些區(qū)域?qū)⒃诩涌旎A(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大財政轉(zhuǎn)移支付力度等多項措施的作用下，逐步進(jìn)入快速發(fā)展期，并為房地產(chǎn)行業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。

　　從行業(yè)發(fā)展趨勢看，“全國化發(fā)展”已經(jīng)成為國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)在最大合理范圍內(nèi)比較機(jī)會成本、擴(kuò)大市場機(jī)會、分散市場風(fēng)險、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。當(dāng)下房地產(chǎn)市場，一線城市調(diào)控力度進(jìn)一步加強(qiáng)，市場觀望氣氛明顯，而在具有發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三線城市，交易仍然保持相對活躍，因此全國化市場布局有利于企業(yè)有效應(yīng)對政策調(diào)控。

　　公司自2006年A股上市后，就確定了“立足北京，拓展京外”的全國化戰(zhàn)略，長沙僅僅是公司按戰(zhàn)略實(shí)施計劃的第一步。未來，公司將根據(jù)土地儲備的實(shí)際需求，在京內(nèi)尋找投資機(jī)會的同時，積極觀察宏觀調(diào)控下二、三線城市房地產(chǎn)市場的變化和發(fā)展規(guī)律，擇機(jī)增加土地儲備，實(shí)現(xiàn)公司可持續(xù)發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：近日發(fā)改委發(fā)布通知，支持地方投融資平臺公司和其他企業(yè)發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行保障房融資，您怎么看？北辰實(shí)業(yè)現(xiàn)在的保障房進(jìn)展如何？未來將如何參與保障房的開發(fā)？

　　郭川：去年下半年開始，政府不斷加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，加大保障房的建設(shè)力度。今年上半年，隨著保障性住房建設(shè)全面展開，政府通過加大投資力度、增加土地供給以及加速施工進(jìn)度等措施，進(jìn)一步加強(qiáng)對保障性住房體系的建設(shè)力度。

　　針對保障房項目建設(shè)過程中的資金缺口，此次發(fā)改委發(fā)布的通知，其表像是通過支持建立地方投融資平臺和鼓勵企業(yè)發(fā)行企業(yè)債進(jìn)行保障房融資，實(shí)質(zhì)就是通過建立更加豐富的籌資渠道，進(jìn)而以相對較低的資金成本，在幫助地方或企業(yè)籌集保障房建設(shè)資金的同時，提高資金使用效率，降低財務(wù)成本，從而提高保障房項目的收益水平。

　　對于北辰實(shí)業(yè)而言，公司早在2007年就已積極投身到保障房的開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域。2007年8月，公司通過招標(biāo)方式，取得了北京市朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)總建筑面積達(dá)44萬平方米的雙限房項目，2010年9月北辰福第項目如期實(shí)現(xiàn)業(yè)主的大規(guī)模入住，截至目前已為3541戶中低收入家庭解決了實(shí)際住房問題。

　　作為一家大型國有控股房地產(chǎn)類上市公司，公司在發(fā)展過程中始終牢記作為一名企業(yè)公民應(yīng)當(dāng)肩負(fù)的社會責(zé)任，公司有能力也有義務(wù)承擔(dān)起保障性住房的重任。目前公司已經(jīng)具備了豐富的保障房項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗，未來公司將密切關(guān)注保障房項目的投資機(jī)會，并根據(jù)各保障房項目的具體情況，在平衡好企業(yè)社會責(zé)任和股東利益的同時，積極參與保障性住房的建設(shè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：有觀點(diǎn)認(rèn)為，持續(xù)的宏觀調(diào)控將使中國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度減緩，行業(yè)也勢必會出現(xiàn)大洗牌，您認(rèn)同這種說法嗎？您認(rèn)為北辰實(shí)業(yè)應(yīng)當(dāng)如何應(yīng)對政策調(diào)控帶來的影響？

　　郭川：近年來房價的持續(xù)非理性高漲，導(dǎo)致政府在短時間內(nèi)連續(xù)出臺了系列調(diào)控政策。從政策解讀過程中不難發(fā)現(xiàn)，調(diào)控內(nèi)容從對需求的抑制，到促進(jìn)供給的增加，從大力供應(yīng)保障性住房，到通過貸款政策調(diào)整而抑制投資、投機(jī)性需求，所有的宏觀調(diào)控政策，其根本目的不是要降低中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，而是意在通過調(diào)整房地產(chǎn)商品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，緩解市場供需矛盾，抑制房價漲幅過快，從而保證未來中國房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　經(jīng)過數(shù)次宏觀調(diào)控的“洗禮”，今天的房地產(chǎn)市場，準(zhǔn)入門檻已經(jīng)大幅提升，市場競爭日趨規(guī)范，以往房地產(chǎn)市場“以小博大，以無博有”的競爭時代已不復(fù)存在，提高自身產(chǎn)品打造能力和資本運(yùn)營能力逐漸成為房企競相追逐的目標(biāo)。其中，產(chǎn)品打造能力決定企業(yè)的運(yùn)營，資本運(yùn)營能力決定擴(kuò)張速度。這兩個能力就好比企業(yè)發(fā)展的兩個輪子，促使企業(yè)不斷地發(fā)展和提高。

　　在產(chǎn)品打造方面，北辰實(shí)業(yè)一貫堅持為客戶提供高性價比的產(chǎn)品，并始終將“創(chuàng)造物業(yè)價值，筑就百年基業(yè)”的歷史使命融入項目的開發(fā)建設(shè)過程。公司堅持“誠信為本，品質(zhì)為先”的理念，打造高性價比的建筑產(chǎn)品，使物業(yè)價值不斷提升，并在產(chǎn)品打造過程中，根據(jù)自身物業(yè)種類豐富的特點(diǎn)，逐步形成了“物業(yè)開發(fā)+物業(yè)投資”的經(jīng)營模式。事實(shí)證明，這種區(qū)別于純房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“穩(wěn)定+增長”的經(jīng)營模式，有利于企業(yè)規(guī)避政策調(diào)控帶來的風(fēng)險，提高公司抗風(fēng)險的能力。

　　在資本運(yùn)營方面，北辰實(shí)業(yè)1997年發(fā)行H股，2006年相繼發(fā)行A股和企業(yè)債券，2008年發(fā)行公司債券，多次資本市場的直接融資為公司經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大、綜合實(shí)力的提升打下了堅實(shí)的基礎(chǔ)。作為國內(nèi)目前唯一一家A+H股地產(chǎn)類上市公司，未來公司將充分利用兩地上市和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)獨(dú)特的優(yōu)勢，根據(jù)政策走向，積極探索包括REITs在內(nèi)的多元化、多渠道融資模式，力爭在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間“資本運(yùn)營”的競爭中取得先機(jī)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何看待宏觀調(diào)控下，未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景？

　　郭川：受系列宏觀調(diào)控政策的影響，雖然目前市場已經(jīng)出現(xiàn)住宅成交量下降、銷售價格回落等現(xiàn)象，但還不能就此斷言中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入周期性調(diào)整。

　　一方面，根據(jù)我們的研究，全國目前的房價收入比不到7，世界銀行的研究結(jié)果顯示，該比值的合理范圍是5-8，也就是說國內(nèi)房價仍處于合理的范圍，未來仍有增長空間。

　　另一方面，我們通過對中國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期的研究發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的增長高度正相關(guān)，宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行周期，也就是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期。雖然我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和增長模式轉(zhuǎn)型的階段，但這些因素都不會對我國經(jīng)濟(jì)長期的平穩(wěn)健康快速增長產(chǎn)生任何實(shí)質(zhì)性不利影響。因此，基于對中國未來宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷和信心，我們相信，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場，未來將呈現(xiàn)出更為理性的繁榮。