看起來，B2-11成為“地王”已經(jīng)沒有問題，問題是“天價”，還是“宇宙價”的問題。

　　觀點網(wǎng) 趙卓文 在廣州2011年經(jīng)營性土地推介會上，珠江新城兩幅商業(yè)金融用地成為熱點。B2-11地塊已進入出讓程序，將于7月19日公開拍賣。目前起價13800元/㎡(樓面地價)，已經(jīng)突破2009年珠江新城地王D3-4的13538元/㎡成交價。根據(jù)目前市場形勢及發(fā)展商對珠江新城未來的發(fā)展預(yù)期判斷，地塊溢價成交的可能性很高，新“地王”呼之欲出。廣州很多媒體用“尚未拍賣，已成新地王”來報道即將開始的拍賣。

　　首先，B2-11有成為“地王”的條件。珠江新城B2-11地塊位于冼村路和金穗路交會匯處，占地面積5948平方米，建筑面積71376平方米，容積率12。地塊出讓底價為9.8499億元，樓面地價達到1.38萬元/平方米。該地塊位置優(yōu)越，緊靠廣州新城市中軸線，附近有西塔、廣州歌劇院、廣東博物館等標志性建筑和花城廣場等標志性景觀，項目未來形象頗佳，具有區(qū)位優(yōu)勢。地塊面積不大，拍賣底價不到10億元。屬于“人見人愛”項目。

　　因此，投資者買來自建CBD總部辦公物業(yè)，是個好的選擇。開發(fā)商買來做出售的寫字樓項目，也是個難得的好機會。畢竟珠江新城現(xiàn)在是“一地難求”。

　　其次，B2-11仍然具有價格優(yōu)勢。B2-11拍賣底價13800元/㎡(樓面地價)，雖然創(chuàng)出新高，但相比兩年前珠江新城地王D3-4成交價13538元/㎡，B2-11地塊的起拍價13800元/㎡漲幅不到2%，起拍價定價屬于合理范疇，甚至被低估。

　　近年，廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓的新供應(yīng)呈現(xiàn)井噴態(tài)勢，在內(nèi)資及跨國企業(yè)對寫字樓日益上升的擴充和升級的強大需求推動下，在投資寫字樓的資金推動下，寫字樓售價和租金均呈結(jié)構(gòu)性上漲。

　　2010年廣州寫字樓供應(yīng)量達到104.84萬平方米，成交面積達到80萬平方米萬平方米，均創(chuàng)5年來新高。成交均價達17643元/㎡，增幅超25%。2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺，住宅類物業(yè)投資需求受到抑制，大量資金流向?qū)懽謽呛蜕虡I(yè)物業(yè)市場。過去一年，寫字樓價格普遍有25%到50%的漲幅。

　　從假設(shè)開發(fā)法的角度，預(yù)計未來一兩年同類型物業(yè)售價將達33000-35000元/㎡，預(yù)期樓面地價在15000-16000元/平方米。但如開發(fā)商對未來樓市持樂觀態(tài)度，則有可能出現(xiàn)溢價50%以上成交，樓面地價達20000元/平方米或以上。

　　因此，B2-11拍賣底價具有很大的吸引力，估計會成為激烈競爭的對象，掀起下半年廣州土地拍賣的第一個高潮。

　　事實上，B2-11拍賣結(jié)果將檢驗廣州CBD珠江新城的成色。

　　與北京、上海、深圳CBD甲級寫字樓相比，廣州珠江新城物業(yè)潛在價值突出。截至2010年末，廣州寫字樓總存量約270萬平方米，較其他一線城市偏低，反映了廣州寫字樓供應(yīng)與經(jīng)濟的高速增長不匹配，顯示高檔寫字樓物業(yè)的潛在需求巨大。

　　另外，廣州CBD甲級寫字樓均價仍在3萬元/㎡左右徘徊，比起售價已超過4萬元/平方米的北京、上海、深圳仍然偏低，物業(yè)潛在投資價值突出。廣州珠江新城CBD建設(shè)進入成熟期，亞運后，珠江新城地價、房價呈快速上升趨勢。目前，珠江新城同類型物業(yè)一手售價約30000-35000元/㎡，而二手售價約25000-28000元/㎡。

　　看起來，B2-11成為“地王”已經(jīng)沒有問題，問題是“天價”，還是“宇宙價”的問題。

　　“地王”的出現(xiàn)，是城市發(fā)展過程中土地價值上漲的必然現(xiàn)象。此現(xiàn)象既能反映出政府在出讓土地資產(chǎn)中獲得較佳的收益，也能反映出市場的上升趨勢，并對周邊的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生推動作用。只要城市經(jīng)濟仍在快速發(fā)展階段、房地產(chǎn)市場仍處于上升通道，那么土地市場就一定會不斷得到推升，“地王”也肯定會不斷涌現(xiàn)。這是對城市經(jīng)濟發(fā)展的肯定，也是土地資產(chǎn)實現(xiàn)價值的必然途徑。

　　經(jīng)過20多年打造，珠江新城已建成為廣州的CBD，大部分地塊已出讓并開發(fā)建設(shè)，同時享受了后亞運時代帶來的大幅升值，此次推出的兩個地塊屬于新中軸線板塊，而且均屬商業(yè)金融用地，對房價、民生影響不大。B2-11地塊拍出高價也屬于合理范疇，沒必要擔憂。

　　而現(xiàn)在廣州業(yè)內(nèi)所關(guān)注的一些問題，如房地產(chǎn)開發(fā)商在調(diào)控從嚴的背景下，如何判斷樓市未來？錢袋實力如何？廣州珠江新城物業(yè)是“價格透支”，還是“價格低估”？土地市場是否依然“供不應(yīng)求”？這些或許在7月19日的拍賣會上都能找到一些答案。

　　趙卓文 觀點新媒體專欄作者