在不同的城市，房?jī)r(jià)有的在升，有的在降。過(guò)去房?jī)r(jià)漲得快的城市，現(xiàn)在有可能會(huì)跌下來(lái)，還有的則像中西部地區(qū)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李欣鞠 近日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一接受了觀點(diǎn)新媒體的專(zhuān)訪(fǎng)。在表達(dá)對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些看法時(shí)，朱中一保持了一貫的謹(jǐn)慎態(tài)度。

　　對(duì)于限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控措施，朱中一認(rèn)為，國(guó)家應(yīng)該要把短期的調(diào)控措施和中長(zhǎng)期的制度結(jié)合起來(lái)，像這種限購(gòu)、限價(jià)性的措施，通過(guò)差別化的信貸稅收政策，也同樣能夠達(dá)到這個(gè)目的。

　　朱中一建議，在抑制老百姓直接投資購(gòu)房的同時(shí)，要考慮創(chuàng)新房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。國(guó)家能不能開(kāi)設(shè)一些有關(guān)公共租賃房的基金，引導(dǎo)老百姓投資到基金里去，通過(guò)固定的回報(bào)解決了公租房的資金不足，又拓寬了老百姓的投資渠道。

　　而對(duì)于上半年部分房企降價(jià)銷(xiāo)售的舉動(dòng)，朱中一表示，這是企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)的手段。“企業(yè)要思考銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售面積的平衡，怎么樣有利于資金回籠，資金回籠后才會(huì)繼續(xù)發(fā)展。不管是什么樣的企業(yè)，總歸是生存第一，發(fā)展第二。”

　　對(duì)于何時(shí)會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，朱中一認(rèn)為，這應(yīng)該按城市、按地段、按項(xiàng)目來(lái)講，應(yīng)該讓企業(yè)自己來(lái)決策。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很不平衡，目前的房?jī)r(jià)從某種意義上來(lái)說(shuō)，還是與區(qū)位密切相關(guān)的。在不同的城市，房?jī)r(jià)有的在升，有的在降。所以，籠統(tǒng)的講什么時(shí)候到拐點(diǎn)是不合適的。

　　朱中一還指出，房地產(chǎn)行業(yè)的下一個(gè)十年，是機(jī)遇和挑戰(zhàn)同時(shí)存在的十年。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來(lái)了機(jī)遇，同時(shí)，行業(yè)和企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的挑戰(zhàn)。作為國(guó)家來(lái)說(shuō)，則面臨抓緊把短期調(diào)控和中長(zhǎng)期制度結(jié)合起來(lái)，使之與未來(lái)發(fā)展相適應(yīng)的挑戰(zhàn)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)朱中一的采訪(fǎng)實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在越來(lái)越多的房企開(kāi)始進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域，您怎么看待這種現(xiàn)象？

　　朱中一：首先，對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、老齡事業(yè)，國(guó)家在政策上都是支持的。

　　其次，不管是商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，還是養(yǎng)老地產(chǎn)，都有其特殊的地方，與住宅地產(chǎn)的模式不一樣。比如說(shuō)，他們不像住宅一樣是完全銷(xiāo)售的，有的可能租賃結(jié)合，有的是自己持有，商業(yè)地產(chǎn)就很典型。旅游地產(chǎn)包括酒店等項(xiàng)目，也屬于持有物業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)除租、售外，也有采取有限產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)權(quán)式酒店管理方式的。

　　第三，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)資金的要求比較高，還有一些管理運(yùn)營(yíng)方面的情況需要注意。不同的地產(chǎn)，需求不完全一樣，管理的人才也會(huì)多一點(diǎn)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)入一個(gè)新的地產(chǎn)業(yè)態(tài)的時(shí)候要做好相應(yīng)的人才、資金等問(wèn)題的準(zhǔn)備，不要盲目進(jìn)入。

　　觀點(diǎn)新媒體：也就是說(shuō)還是有一些風(fēng)險(xiǎn)，要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。

　　朱中一：那是肯定的，任何一個(gè)事情都是這樣的，機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)都是對(duì)等的。

　　還有一個(gè)問(wèn)題，每一個(gè)業(yè)態(tài)都有總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理的問(wèn)題。因此，在進(jìn)入新業(yè)態(tài)時(shí)，要做好市場(chǎng)的分析，這一點(diǎn)特別重要。要做好業(yè)態(tài)分析，需要結(jié)合不同層次的消費(fèi)群體，考慮開(kāi)發(fā)建設(shè)不同的產(chǎn)品。

　　如現(xiàn)在大家比較關(guān)注的城市綜合體，但是建多了，老百姓可能沒(méi)有那么多的消費(fèi)能力。相反，接近老百姓的一些社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，老百姓是需要的，但一些房企可能關(guān)注不夠。

　　在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，我們國(guó)家85%左右的老人靠居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)來(lái)提供的。在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老或者異地養(yǎng)老的人大概就是15%左右。

　　觀點(diǎn)新媒體：您之前說(shuō)過(guò)住宅依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要業(yè)態(tài)。

　　朱中一：這個(gè)是毫無(wú)疑問(wèn)的，也是一定要跟大家說(shuō)清楚的問(wèn)題。

　　在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)里面，住宅還是最大的業(yè)態(tài)，占整個(gè)房地產(chǎn)投資的70%左右，所以不能因?yàn)楝F(xiàn)在的調(diào)控，就認(rèn)為住宅市場(chǎng)就沒(méi)有發(fā)展空間了，因?yàn)槲覀儑?guó)家的城市化還在推進(jìn)，自住性、改善性等住宅的需求量還是比較大的。還有“十二五”期間，舊城改造、城中村改造、城鄉(xiāng)結(jié)合部改造的量也比較大。

　　像廣州、深圳、北京、上海，這些城市有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是因?yàn)槌擎?zhèn)化率比其他地方高，另一個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)間比其他地方長(zhǎng)。所以，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)展的余地就小一些，并不是說(shuō)一線(xiàn)城市住宅就是不發(fā)展了。

　　觀點(diǎn)新媒體：那有什么發(fā)展余地呢？

　　朱中一：這里有兩個(gè)問(wèn)題。一是地方政府要做住房普查，不管是一線(xiàn)城市，還是二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，每個(gè)城市都要做住房普查。二是在住房普查的基礎(chǔ)上提出住房的建設(shè)規(guī)劃，像國(guó)家的五年規(guī)劃一樣，我認(rèn)為住房也應(yīng)該搞五年規(guī)劃或年度計(jì)劃。根據(jù)住房普查的情況，就能知道缺多少房，應(yīng)該蓋多少房。

　　觀點(diǎn)新媒體：就是說(shuō)應(yīng)該進(jìn)行住房普查，掌握需求的總情況？

　　朱中一：對(duì)，要了解總的需求是多少。這個(gè)總的需求包括了保障性住房的需求、市場(chǎng)的需求，在這個(gè)基礎(chǔ)上制定的住房建設(shè)規(guī)劃，包括保障性住房規(guī)劃，才是比較有說(shuō)服力的規(guī)劃。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)心里也有底了，市場(chǎng)也健康有序了。這些基礎(chǔ)性的工作是必須要做的，但現(xiàn)在這兩方面工作比較滯后。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在很多一線(xiàn)城市都已采取限購(gòu)、限價(jià)等調(diào)控措施，對(duì)此您怎么看？

　　朱中一：限購(gòu)、限價(jià)等，在國(guó)家的相關(guān)文件里，是在一定時(shí)期內(nèi)采取的措施，這個(gè)“一定時(shí)期”是多長(zhǎng)，國(guó)家應(yīng)該考慮，各個(gè)地方也應(yīng)該考慮。但是，我想國(guó)家應(yīng)該要把短期的調(diào)控措施和中長(zhǎng)期的制度結(jié)合起來(lái)，像這種限購(gòu)、限價(jià)性的措施，通過(guò)差別化的信貸稅收政策，也同樣能夠達(dá)到這個(gè)目的。

　　對(duì)于作為自住性、改善性的住宅，政府應(yīng)在政策上支持；對(duì)投機(jī)、投資購(gòu)房在政策上應(yīng)該遏制。

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)家對(duì)投資方面的調(diào)控力度應(yīng)該會(huì)越來(lái)越大吧？

　　朱中一：房地產(chǎn)本身具有消費(fèi)屬性和投資屬性，而第一位的屬性是用來(lái)居住的，在我國(guó)人均土地資源稀缺和當(dāng)前通膨預(yù)期及房?jī)r(jià)仍在高位的情況下，抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是必要的。

　　在抑制老百姓直接投資購(gòu)房的同時(shí)，要考慮創(chuàng)新房地產(chǎn)的金融產(chǎn)品。國(guó)家能不能開(kāi)設(shè)一些有關(guān)公共租賃房的基金，引導(dǎo)老百姓投資到基金里去，通過(guò)固定的回報(bào)解決了公租房的資金不足，又拓寬了老百姓的投資渠道。所以對(duì)房地產(chǎn)投資不宜簡(jiǎn)單地采取堵的辦法，既堵又疏。另外，如果有的居民、機(jī)構(gòu)投資的住房是用于出租的，而不是炒作的，是否應(yīng)該鼓勵(lì)，這也要研究，因?yàn)槲覈?guó)的租賃市場(chǎng)還是要發(fā)展的。這些都是中長(zhǎng)期制度需要研究的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：您之前也說(shuō)過(guò)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度是比較堅(jiān)決，您覺(jué)得對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如何適應(yīng)這種調(diào)控環(huán)境？

　　朱中一：我覺(jué)得房地產(chǎn)企業(yè)首先要理解中央為什么要出臺(tái)調(diào)控政策，理解了之后就自然而然的適應(yīng)了。站得高，才能看得遠(yuǎn)一點(diǎn)。國(guó)家的調(diào)控政策在方向上是對(duì)的，這是一個(gè)很重要的前提。當(dāng)然，有些措施還要繼續(xù)完善，行政性的措施逐步改為差別化的信貸、稅收政策。

　　其次，客觀地說(shuō)，當(dāng)前采取的調(diào)控措施是與目前的房?jī)r(jià)已經(jīng)比較高，與社會(huì)穩(wěn)定這些因素聯(lián)系在一塊了。國(guó)家的改革發(fā)展需要一個(gè)穩(wěn)定的環(huán)境，在“十二五”規(guī)劃里面，包括這次建黨90周年，都講得很清楚了，發(fā)展是硬道理，但是穩(wěn)定是硬任務(wù)，我們應(yīng)該從這方面去理解。

　　我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十幾年的快速發(fā)展，在取得相當(dāng)成績(jī)的同時(shí)，也確實(shí)積累了不少問(wèn)題，已經(jīng)到了需要大家理性地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的時(shí)候，大家需要冷靜一段時(shí)間，要總結(jié)一下經(jīng)驗(yàn)，看看今后怎么更加理性健康的發(fā)展。

　　作為企業(yè)，能夠理解政府為什么這樣做，也就能夠判斷政府下一步會(huì)怎么做。一些企業(yè)，包括萬(wàn)科、恒大的今年上半年的業(yè)績(jī)與去年同期相比都有較大的增長(zhǎng)。這些企業(yè)一個(gè)最大特點(diǎn)就是能較好的把握市場(chǎng)走勢(shì)，比較早的在全國(guó)合理布局，這樣他們就贏得了主動(dòng)權(quán)。

　　企業(yè)不要老是埋怨政府，同樣的宏觀政策調(diào)控政策下面，為什么有的企業(yè)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)那么大呢？這是因?yàn)樗麄冊(cè)缇陀羞@種思想準(zhǔn)備了，而且通過(guò)年度計(jì)劃來(lái)實(shí)施。有長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的企業(yè)就必須要有這樣一種本事，如果沒(méi)有這種決策能力，可能就很難取得好的發(fā)展。

　　此外，企業(yè)要考慮怎么轉(zhuǎn)型發(fā)展的問(wèn)題，要做好市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位，做好自己的項(xiàng)目，考慮好下一步如何做。

　　觀點(diǎn)新媒體：上半年中海、綠地等比較大型的企業(yè)，都采取了降價(jià)促銷(xiāo)的手段，您怎么看？

　　朱中一：這是企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)的手段。企業(yè)要思考銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售面積的平衡，怎么樣有利于資金回籠，資金回籠后才會(huì)繼續(xù)發(fā)展。不管是什么樣的企業(yè)，總歸是生存第一，發(fā)展第二。所以，任何企業(yè)首先要解決生存問(wèn)題，然后才考慮發(fā)展問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得房?jī)r(jià)拐點(diǎn)在年內(nèi)會(huì)有機(jī)會(huì)出現(xiàn)嗎？

　　朱中一：這個(gè)應(yīng)該按城市、按地段、按項(xiàng)目來(lái)講，應(yīng)該讓企業(yè)自己來(lái)決策。我們國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很不平衡，不說(shuō)全國(guó)，甚至一個(gè)地區(qū)內(nèi)的發(fā)展也是不平衡的。目前的房?jī)r(jià)從某種意義上來(lái)說(shuō)，還是與區(qū)位密切相關(guān)的。在不同的城市，房?jī)r(jià)有的在升，有的在降。過(guò)去房?jī)r(jià)漲得快的城市，現(xiàn)在有可能會(huì)跌下來(lái)，還有的則像中西部地區(qū)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升。所以，籠統(tǒng)的講什么時(shí)候到拐點(diǎn)是不合適的。對(duì)中西部的城市，我們也要防止房?jī)r(jià)上漲蔓延的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：“十二五”規(guī)劃明確未來(lái)五年要建3600萬(wàn)套的保障房，對(duì)于市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障的住房雙軌制新格局，您是怎么看的？

　　朱中一：住房雙軌制滿(mǎn)足了不同人群的需求。像住房保障方面，很多國(guó)家都是這樣的，政府有義務(wù)解決最困難人的住房問(wèn)題，這是作為政府的責(zé)任。對(duì)市場(chǎng)這一塊，政府也要履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管的職責(zé)；不能將雙軌制完全割離開(kāi)來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前城鎮(zhèn)化進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，您覺(jué)得中國(guó)現(xiàn)在這種城鎮(zhèn)化會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)一些什么變化或者機(jī)遇嗎？

　　朱中一：城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)帶來(lái)了機(jī)遇，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。現(xiàn)在大量的人員要進(jìn)城，就要租房、買(mǎi)房，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)肯定是一個(gè)機(jī)遇。像日本1955-1972年時(shí)期，韓國(guó)在1980年-1990年期間，城鎮(zhèn)化發(fā)展較快，住房建設(shè)的年均增速也較快。這就是規(guī)律。

　　不過(guò)，在我國(guó)除了研究城鎮(zhèn)化之外，我們還要研究人口結(jié)構(gòu)的變化，這個(gè)是很重要的。因?yàn)槲覈?guó)已經(jīng)實(shí)行了30年的計(jì)劃生育政策，現(xiàn)在又遇到了快速的老齡化。所以，一定要關(guān)注老齡化的步伐和城鎮(zhèn)化兩者間的關(guān)系，這是中國(guó)特色的一個(gè)體現(xiàn)。

　　我們?cè)?025年左右，或者某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，城鎮(zhèn)化可能還會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，但是老齡化可能會(huì)推進(jìn)得更快。那時(shí)，獨(dú)生子女的兩邊老人可能都不在了，住房可能過(guò)剩了。這樣，新建住房需求可能就不一定再增加了。

　　所以，我們?yōu)槭裁凑f(shuō)現(xiàn)在要做好應(yīng)對(duì)老齡化的準(zhǔn)備，這就是包括了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，以及人口結(jié)構(gòu)的統(tǒng)籌考慮。將來(lái)進(jìn)行住房普查的時(shí)候，這類(lèi)問(wèn)題都應(yīng)該作為普查的內(nèi)容，不光要普查住房本身，還要和人口結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)起來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺(jué)得城鎮(zhèn)化會(huì)加速中西部房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展嗎？

　　朱中一：這是肯定的。目前一些中西部地方城鎮(zhèn)化水平比較低，相對(duì)發(fā)展的余地也就比較大。不過(guò)，有兩個(gè)問(wèn)題值得注意。

　　第一，城鎮(zhèn)化本身是一個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是由于工業(yè)化的發(fā)展，勞動(dòng)力的需求，自然而然地農(nóng)村人口就轉(zhuǎn)移出去了。城鎮(zhèn)化不是一個(gè)政治主張，一定不能盲目的搞城鎮(zhèn)化。

　　第二，房地產(chǎn)的發(fā)展一定要和相關(guān)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合。城鎮(zhèn)化一定要有產(chǎn)業(yè)支撐。否則，進(jìn)城的農(nóng)民也沒(méi)有就業(yè)崗位。

　　觀點(diǎn)新媒體：過(guò)去十年，中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)了一個(gè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展時(shí)期，您怎么看過(guò)去十年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？

　　朱中一：過(guò)去這十幾年，房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段。首先，房地產(chǎn)的發(fā)展改善了老百姓的居住條件，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，對(duì)城鎮(zhèn)面貌的改善，都起了一個(gè)重大作用，這是一定要肯定的。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)在快速發(fā)展中也出現(xiàn)了不少問(wèn)題，如房?jī)r(jià)過(guò)高、住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不太合理、保障性制度還相對(duì)滯后、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)模式還比較粗放、資源能源浪費(fèi)等問(wèn)題，這些問(wèn)題還是應(yīng)該要解決的。

　　觀點(diǎn)新媒體：對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)下一個(gè)十年的發(fā)展前景，您怎么看？

　　朱中一：房地產(chǎn)下一個(gè)十年應(yīng)該是這樣，總的來(lái)說(shuō)就是機(jī)遇和挑戰(zhàn)會(huì)同時(shí)存在。

　　機(jī)遇指的是城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期，這是一個(gè)巨大的機(jī)遇。由于城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，還有老百姓收入水平的逐步提高，自住性、改善性需求都存在，這是一個(gè)巨大需求。還有像舊城改造、城中村改造，有些地方量還是不少，這也是一個(gè)機(jī)遇。

　　面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)是行業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。目前我們的開(kāi)發(fā)建設(shè)模式還比較粗放，企業(yè)的管理也比較粗放，應(yīng)該要開(kāi)發(fā)一些省地節(jié)能環(huán)保的項(xiàng)目，推進(jìn)住宅的產(chǎn)業(yè)化。還要推進(jìn)品牌化的經(jīng)營(yíng)、精細(xì)化的管理。

　　另一個(gè)挑戰(zhàn)是，作為國(guó)家來(lái)說(shuō)，要抓緊把短期調(diào)控和中長(zhǎng)期制度結(jié)合起來(lái)，使之與未來(lái)發(fā)展相適應(yīng)。無(wú)論是住房的建設(shè)規(guī)劃也好，制度安排也好，都要使開(kāi)發(fā)企業(yè)有一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期。政策穩(wěn)定了，預(yù)期穩(wěn)定了，市場(chǎng)才能穩(wěn)定。我們同樣要站在一個(gè)很高的高度來(lái)認(rèn)識(shí)，否則未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)搖搖擺擺。所以，這也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。