“珠三角用地強(qiáng)度超過40%”的現(xiàn)實(shí)，讓我們意識(shí)到：未來(lái)很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我們還要過（用地上的）緊日子。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 廣東省國(guó)土資源廳廳長(zhǎng)陳耀光近日透露，從“九五”到“十一五”期間，廣東建設(shè)用地共6000多萬(wàn)畝，平均每年用地46.7萬(wàn)畝，10多年來(lái)的用地量，是廣東有人類歷史以來(lái)用地總量的30%。

　　其中珠三角超過40%的用地強(qiáng)度，早就遠(yuǎn)超國(guó)際上30%的用地強(qiáng)度警戒線。廣東未來(lái)發(fā)展受制于土地，依靠土地的發(fā)展快到盡頭了。

　　這是官方近來(lái)少見的“危機(jī)發(fā)言”。

　　不久前，廣州市國(guó)土房管局召開的廣州市土地利用“十二五”規(guī)劃專家咨詢會(huì)上，廣州市領(lǐng)導(dǎo)明確表態(tài)：“即使是13年后，廣州也不會(huì)無(wú)地可用，廣州將通過三舊改造，提高土地產(chǎn)出效能等措施確保廣州建設(shè)發(fā)展有地來(lái)源。”

　　廣州領(lǐng)導(dǎo)很“樂觀”，主要依據(jù)是兩個(gè)：廣州目前的建設(shè)用地占比僅22.7%，在全國(guó)排20位后，建設(shè)用地供求緊張情況并不算最嚴(yán)重。

　　除了盤活“三舊”用地外，廣州目前低效利用的土地至少有400平方公里，未利用土地也有400多平方公里，加上農(nóng)村建設(shè)用地600平方公里中如用“增減掛鉤”政策調(diào)活400平方公里，后兩項(xiàng)可能有些重復(fù)，但加起來(lái)應(yīng)有1000平方公里，通過多種途徑廣州建設(shè)用地的潛力足以支撐未來(lái)的需要。

　　然而，無(wú)論是“危機(jī)發(fā)言”，還是“樂觀發(fā)言”，都讓我們看到土地資源緊張的現(xiàn)實(shí)情況。

　　改革開放后，廣東地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，其中的一個(gè)代價(jià)（或者說(shuō)基礎(chǔ)條件），就是透支土地資源。

　　由于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)換到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過程中，土地價(jià)格一直被低估。土地價(jià)格從來(lái)沒有真正反映價(jià)值。土地價(jià)格也從來(lái)沒有被完全市場(chǎng)化。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，土地被低效使用，透支非常嚴(yán)重。走到2011年的今天，廣東土地資源不足的問題已經(jīng)非常突出。再走以前“低價(jià)征地、低價(jià)賣地、低成本生產(chǎn)、低價(jià)格銷售”的“四低”模式，已經(jīng)難以為繼。

　　在珠三角工業(yè)用地地價(jià)普遍突破60萬(wàn)一畝，經(jīng)營(yíng)性用地地價(jià)突破1萬(wàn)元/平方米的今天。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式已經(jīng)到了改變的時(shí)候了。

　　廣東地價(jià)正處于加速上升階段，未來(lái)5年正是價(jià)格“暴漲期”。雖然政府將加大“三舊改造”、盤活低效土地、轉(zhuǎn)化農(nóng)村集體建設(shè)用地，但是這三個(gè)策略，統(tǒng)統(tǒng)都屬于“高成本”的策略。未來(lái)廣東不會(huì)再有廉價(jià)的土地資源。無(wú)論是經(jīng)營(yíng)性用地、產(chǎn)業(yè)用地還是一般工業(yè)用地，未來(lái)都將呈明顯漲勢(shì)。有了土地，就有了未來(lái)發(fā)展的基礎(chǔ)。在廣東的企業(yè)家們，有必要更多去關(guān)注廣東的土地市場(chǎng)。

　　土地決定財(cái)富。廣東經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地公開出讓的價(jià)格，從2006年到2010年，五年間平均價(jià)格上漲了4.3倍。誰(shuí)擁有土地，誰(shuí)囤得住土地，誰(shuí)就能擁有更多的財(cái)富?；氐椒康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)來(lái)看，擁有土地資源更多的住宅類物業(yè)（別墅等低密度豪宅），升值無(wú)疑大大超過一般住宅。

　　長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)價(jià)值趨漲。未來(lái)5年，地價(jià)還將呈上升趨勢(shì)，與此相伴的，將是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)價(jià)值的不斷提升。“資產(chǎn)為王”時(shí)代將正式來(lái)臨。有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)將會(huì)開發(fā)更多“母雞”類物業(yè)。

　　土地資源緊張，很多人第一時(shí)間就會(huì)聯(lián)想到房地產(chǎn)開發(fā)。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)每年使用的土地資源非常有限。以廣州為例，即使每年開發(fā)2000萬(wàn)平方米的房子，以容積率3計(jì)算，1000畝地（1.5平方公里）即可夠用。

　　現(xiàn)在占用建設(shè)用地較大的，依然是城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市配套用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地、公共事業(yè)用地等。

　　現(xiàn)在很多城市，一條標(biāo)志性大道、一個(gè)“產(chǎn)業(yè)園”、一個(gè)“大學(xué)城”、一個(gè)大醫(yī)院、一個(gè)主題公園，用地規(guī)模相對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)，都是天文數(shù)字。

　　在地價(jià)上升的影響下，房地產(chǎn)開發(fā)用地已經(jīng)逐步趨于集約使用，土地使用效率正變得越來(lái)越高。

　　很多打著公益旗號(hào)的用地，由于無(wú)償或廉價(jià)使用，卻在過度蠶食有限的城市建設(shè)用地。人口不斷向城市集聚，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了“城市土地饑餓癥”。

　　要扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，在目前的制度下，非常困難。“珠三角用地強(qiáng)度超過40%”的現(xiàn)實(shí)，讓我們意識(shí)到：未來(lái)很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，我們還要過（用地上的）緊日子。

　　未來(lái)的樓價(jià)漲不漲？廣東建設(shè)用地的未來(lái)已經(jīng)給出了答案。

　　趙卓文 觀點(diǎn)新媒體專欄作者