未來(lái)，匯賢產(chǎn)業(yè)信托旗下的資產(chǎn)將不再只有東方廣場(chǎng)那么單一了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 7月20日，匯賢產(chǎn)業(yè)信托主席甘慶林表示，正就多個(gè)潛在收購(gòu)進(jìn)行深入磋商，并將持續(xù)積極尋求能為匯賢產(chǎn)業(yè)信托提供可觀長(zhǎng)期現(xiàn)金流與回報(bào)的內(nèi)地投資物業(yè)。

　　為此，匯賢還宣布，將成立項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)，專責(zé)為匯賢產(chǎn)業(yè)信托物色投資機(jī)遇。

　　據(jù)介紹，匯賢的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)成員包括項(xiàng)目發(fā)展總監(jiān)李智健，以及兩名副項(xiàng)目發(fā)展總監(jiān)許統(tǒng)強(qiáng)及朱汝輝，現(xiàn)均任長(zhǎng)江實(shí)業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)理(中國(guó)酒店)。

　　回報(bào)率

　　匯賢產(chǎn)業(yè)信托是長(zhǎng)實(shí)分拆出來(lái)的房地產(chǎn)信托基金，已于今年4月29日正式登陸聯(lián)交所。其主要資產(chǎn)為包括寫(xiě)字樓、購(gòu)物商場(chǎng)、酒店、服務(wù)式公寓在內(nèi)的北京大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目東方廣場(chǎng)。

　　目前而言，東方廣場(chǎng)也是匯賢的投資回報(bào)主要來(lái)源，且按照每年10%左右的租金增長(zhǎng)要求來(lái)看，回報(bào)水平并不低。

　　與此同時(shí)，北京蓬勃發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)﹑正在進(jìn)行的大規(guī)模租金調(diào)整以及未來(lái)誘人的派息情況，讓匯賢的人民幣投資回報(bào)更具吸引力。

　　但要維系未來(lái)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，獲取更高的投資回報(bào)，仍需要有較多的項(xiàng)目作為支撐。

　　相關(guān)分析人士指出，通過(guò)REITs產(chǎn)業(yè)基金的盈利增長(zhǎng)除了靠租金的收入，還要靠收購(gòu)，擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，只有擁有更多的物業(yè)才能收取更多的租金。

　　上述人士續(xù)稱，匯賢上市之后，現(xiàn)金增加，因此進(jìn)行收購(gòu)也屬正常行為。據(jù)了解，僅僅一個(gè)東方廣場(chǎng)，就為其“套現(xiàn)”超過(guò)100億元。

　　對(duì)于未來(lái)匯賢將收購(gòu)的項(xiàng)目類型，相關(guān)人士猜測(cè)，將主要集中為商場(chǎng)項(xiàng)目或資產(chǎn)價(jià)值中等的項(xiàng)目，因?yàn)樽饨鸹貓?bào)率會(huì)高些。

　　該名人士分析，匯賢這類的房托基金的賣(mài)點(diǎn)就是收租率高，因?yàn)榛?成的收入都會(huì)用于派息。所以未來(lái)匯賢都會(huì)偏重于收購(gòu)回報(bào)率較高的項(xiàng)目，而非資產(chǎn)價(jià)值太高的項(xiàng)目。

　　分析人士進(jìn)一步解釋，租金回報(bào)率是用租金除資產(chǎn)價(jià)值，如果資產(chǎn)價(jià)值太貴，回報(bào)率就會(huì)降低。

　　零貸款

　　事實(shí)上，匯賢在此之前就提早償還所有貸款，為未來(lái)進(jìn)行物業(yè)收購(gòu)作準(zhǔn)備。

　　甘慶林稱，匯賢產(chǎn)業(yè)信托已于7月1日提早償還所有貸款，目前財(cái)務(wù)上處于零貸款、物業(yè)零抵押狀況。

　　有關(guān)貸款為匯賢旗下北京東方廣場(chǎng)于2008年與中行訂立的5年期協(xié)議，截至今年6月30日，尚未償還之金額為2億元人民幣，原定于2014年1月到期。

　　甘慶林表示，清還所有借貸后，匯賢的財(cái)務(wù)靈活性加強(qiáng)，有利未來(lái)進(jìn)行收購(gòu)及擴(kuò)充計(jì)劃。

　　相關(guān)分析人士亦指出，將財(cái)務(wù)處于零貸款、物業(yè)零抵押的狀態(tài)，除了能再借錢(qián)進(jìn)行收購(gòu)，匯賢不僅不用還利息，還能派多點(diǎn)息，同時(shí)，租金回報(bào)率也會(huì)高些。

　　根據(jù)香港現(xiàn)行房地產(chǎn)投資信托基金的守則，匯賢日后最高貸款額可達(dá)總資產(chǎn)值的45%。

　　據(jù)了解，匯賢房托市值約人民幣280億元，按此計(jì)算，日后匯賢將可貸款近百億用于收購(gòu)。