如果開發(fā)商以住宅開發(fā)的模式去開發(fā)商業(yè)的話，也會(huì)有一些不適應(yīng)，商業(yè)項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)通常也比住宅要大。

　　編者按：十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長與壯大的夢(mèng)想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李寧 有著深圳“CBD之王”稱呼的卓越集團(tuán)，除了在深圳取得了巨大成功后，也開始把這種模式復(fù)制到全國。

　　卓越集團(tuán)總裁李曉平認(rèn)為，公司在商業(yè)地產(chǎn)上的成功，主要有4個(gè)因素。第一、領(lǐng)先的開發(fā)理念，令客戶所需商務(wù)價(jià)值最大化；第二、國際化的合作團(tuán)隊(duì)和國際化的視野；第三、完善的人才儲(chǔ)備；第四、商務(wù)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行。

　　不過，李曉平也認(rèn)為，目前業(yè)界開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)又有點(diǎn)過于樂觀了。和住宅市場相比，其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也有自身的風(fēng)險(xiǎn)和困難。因?yàn)樯虡I(yè)市場的客戶資源沒有住宅客戶那么廣闊，特別是持有經(jīng)營，靠租金收益的話，整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)期很長，會(huì)影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營指標(biāo)。

　　對(duì)于當(dāng)前持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，李曉平指出，政府行政調(diào)控的手段在一些特定時(shí)期是可以考慮使用的。但是在大多數(shù)時(shí)期仍要以市場手段和金融手段為主。

　　卓越對(duì)于自身的發(fā)展策略以及市場有著怎樣的判斷，對(duì)此，觀點(diǎn)新媒體專訪了卓越集團(tuán)總裁李曉平。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)卓越集團(tuán)總裁李曉平的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：5月份公司在深圳簽約了28萬平方米的舊改項(xiàng)目，目前卓越在深圳舊改方面的定位是怎樣的？

　　李曉平：因?yàn)楝F(xiàn)在深圳的土地供應(yīng)有限，這一兩年我們也在城市更新這塊做了許多工作。以前公司的項(xiàng)目主要集中在關(guān)內(nèi)，現(xiàn)在也開始在龍崗、寶安、坪山等地參與城市更新項(xiàng)目，關(guān)外的城市更新項(xiàng)目主要是城中村改造，目前我們?cè)诔侵写甯脑爝@方面，總體合作良好。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目比較成功，有著“CBD”之王的稱呼，您闡釋一下卓越做商業(yè)地產(chǎn)成功的原因？您覺得做好商業(yè)地產(chǎn)需要掌握哪些條件？

　　李曉平：主要有4個(gè)方面因素。第一、領(lǐng)先的開發(fā)理念，令客戶所需商務(wù)價(jià)值最大化；這種理念源自多年以來我們對(duì)商務(wù)客戶的了解和洞察。

　　以卓越世紀(jì)中心1＃樓為例，主要面向大中企業(yè)客戶，產(chǎn)品被打造成區(qū)域形象標(biāo)桿，頂級(jí)科技配套提供高效辦公生活，項(xiàng)目代表國際化城市形象。

　　第二、國際化的合作團(tuán)隊(duì)和國際化的視野。從前期的定位顧問咨詢、設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)等方面與國際知名的公司合作。

　　比如世邦魏理世(CBRE)、仲量聯(lián)行、SOM、FROST、KPF、CALLISION、美國約克、特靈、日本三菱原廠、德國西門子等均為卓越商務(wù)開發(fā)的長期合作伙伴。

　　第三、完善的人才儲(chǔ)備。經(jīng)過多年綜合體的開發(fā)運(yùn)營，卓越集團(tuán)擁有綜合體城市規(guī)劃、寫字樓、購物中心、城市豪宅、國際五星級(jí)酒店等方面專業(yè)的營銷、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程管理、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)管理等全流程的人才體系。

　　第四、商務(wù)開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行。卓越在商務(wù)產(chǎn)品這塊已經(jīng)形成了寫字樓和綜合體兩條產(chǎn)品線模式，而且在綜合體下面還形成了多種組合，做了不少產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的研究，我們以產(chǎn)品線的方式在向全國延伸。

　　目前我們的商務(wù)產(chǎn)品模式已經(jīng)成功移植到青島CBD，青島中心區(qū)延吉路項(xiàng)目和杭州濱江時(shí)代廣場項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您是怎么看待目前中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展？許多的房企都有開始做商業(yè)地產(chǎn)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在泡沫，包括中國在建的摩天大廈也很多，您是怎么看待商業(yè)地產(chǎn)泡沫的？

　　李曉平：卓越是2004年開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，隨著中國城市化進(jìn)程的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)是有自己的發(fā)展空間的。但是我感覺目前業(yè)界開始對(duì)商業(yè)地產(chǎn)又有點(diǎn)過于樂觀了。和住宅市場相比，其實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)也有自身的風(fēng)險(xiǎn)和困難。

　　首先，商業(yè)市場的客戶資源沒有住宅客戶那么廣闊，特別是持有經(jīng)營，靠租金收益的話，整個(gè)項(xiàng)目的投資回報(bào)期很長，會(huì)影響到企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營指標(biāo)。

　　而且，如果開發(fā)商以住宅開發(fā)的模式去開發(fā)商業(yè)的話，也會(huì)有一些不適應(yīng)，商業(yè)項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)通常也比住宅要大。今后幾年，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)方面，我們擔(dān)憂可能會(huì)出現(xiàn)開發(fā)過剩的情況。

　　這種泡沫我更多地理解為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不均衡現(xiàn)象，比如說在一個(gè)經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的二線城市出現(xiàn)了超越其經(jīng)濟(jì)承載量的商業(yè)地產(chǎn)，或者說同一個(gè)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)了太多定位上過于接近的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，這會(huì)造成一定的社會(huì)資源的浪費(fèi)。

　　觀點(diǎn)新媒體：在卓越目前的銷售額中，商業(yè)和住宅所占的比重大概是多少？公司希望未來商業(yè)和住宅將占怎樣的比例？

　　李曉平：目前，我們的商業(yè)地產(chǎn)一部分持有經(jīng)營，一部分銷售，所以單純這樣從銷售額來說比重，有點(diǎn)不好說?；旧衔覀兊淖≌蜕虡I(yè)在開發(fā)面積上的比例是8：2的水平。

　　未來，我們希望能持有經(jīng)營一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市核心地段的一些商務(wù)物業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越近年開始在青島、上海等城市布局，卓越選擇一個(gè)城市進(jìn)行拓展，考慮的都有哪些因素？目前卓越有沒有計(jì)劃將進(jìn)入哪些區(qū)域或城市？

　　李曉平：我們主要考慮的是該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力和宜居性，其中該城市的GDP在全國的排名是我們重要的參考指標(biāo)。目前我們依然是以珠三角、長三角和環(huán)渤海的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市為主要發(fā)展區(qū)域。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越今年計(jì)劃推出的項(xiàng)目都多少個(gè)？今年的銷售目標(biāo)大概是多少？近期相關(guān)數(shù)據(jù)看到，很多城市的銷售面積以及價(jià)格都有所下降，面對(duì)調(diào)控，卓越都采取了哪些措施應(yīng)對(duì)？

　　李曉平：由于我們現(xiàn)在持有經(jīng)營一些像卓越·世紀(jì)中心這樣的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，并沒有對(duì)外銷售，所以今年我們計(jì)劃推出銷售的項(xiàng)目是9個(gè)，銷售額約50個(gè)億。明年我們的項(xiàng)目可能超過11個(gè)，銷售金額計(jì)劃超百億。

　　公司根據(jù)各項(xiàng)目的不同特點(diǎn)作了一些不同的應(yīng)對(duì)策略，比如在豪宅項(xiàng)目上加強(qiáng)小眾營銷、全員營銷、在大社區(qū)項(xiàng)目上加強(qiáng)客戶老帶新、轉(zhuǎn)介服務(wù)等。

　　觀點(diǎn)新媒體：伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，您覺得是否會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大浪淘沙洗牌的過程？住宅市場，隨著不斷的城市化進(jìn)程，您認(rèn)為住宅地產(chǎn)的黃金周期還將持續(xù)多久？

　　李曉平：其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)始終處于一種優(yōu)勝劣汰的競爭環(huán)境中，不過隨著行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，對(duì)于中小企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品運(yùn)作和融資能力的確提出了更高的要求，行業(yè)集中度將會(huì)不斷增加，可能會(huì)出現(xiàn)有一些企業(yè)轉(zhuǎn)型或轉(zhuǎn)向其他行業(yè)。

　　但是中國的房地產(chǎn)市場比較大，我想大部分地產(chǎn)企業(yè)還是能根據(jù)自身的長處和特點(diǎn)，找到它的生存空間。

　　觀點(diǎn)新媒體：一輪又一輪的樓市調(diào)控，從限購、限貸到限價(jià)，以您這么多年的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)行業(yè)是否真的問題很大？政府用行政調(diào)控的手段，您覺得是否得當(dāng)？

　　李曉平：房地產(chǎn)經(jīng)過了十余年的市場化的考驗(yàn)，已經(jīng)從最初的良莠并存、魚龍混雜，慢慢走上了專業(yè)化、規(guī)?；€(wěn)健發(fā)展的軌道。

　　為了加強(qiáng)對(duì)民生安居的保障，政府行政調(diào)控的手段在一些特定時(shí)期是可以考慮使用的。但是在大多數(shù)時(shí)期仍要以市場手段和金融手段為主。

　　觀點(diǎn)新媒體：“十二五”3600萬套保障房建設(shè)，資金是很大問題，您認(rèn)為這么大規(guī)模保障房是否激進(jìn)？有觀點(diǎn)認(rèn)為，保障房會(huì)對(duì)商品房的價(jià)格造成影響，您個(gè)人是怎么看保障房和商品房的關(guān)系？

　　李曉平：我們贊成政府加大保障房投入，資金上多引入民間資金的參與是一個(gè)有效途徑。保障房和商品房齊頭并進(jìn)，保障房重在保障，商品房多做精品，服務(wù)好不同的人群，二者相互補(bǔ)充，共同推進(jìn)中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越在保障房方面目前是否有參與？

　　李曉平：我們已經(jīng)在積極參與保障房建設(shè)，未來還將繼續(xù)參與。卓越旗下子公司深圳協(xié)鵬建筑設(shè)計(jì)公司2007年投入住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化研究。2009年8月8日在北京多位專家的見證下正式出版發(fā)布了《住宅產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品圖庫》，并進(jìn)一步聚焦在保障性住宅的研究上。

　　2010年，卓越集團(tuán)、深圳協(xié)鵬建筑設(shè)計(jì)公司和孟建民建筑研究所向國家版權(quán)局就《政府保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品圖庫》這一建筑研究成果申請(qǐng)了專利。這項(xiàng)專利以“產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、建造工業(yè)化、部品部件產(chǎn)業(yè)化”為原則，以標(biāo)準(zhǔn)化定型工程塑料模板替代了傳統(tǒng)的木材使用，再配套液壓提升的施工機(jī)械，大幅減少環(huán)境污染，并提高了施工的效能。

　　2011年4月，卓越負(fù)責(zé)的寶安西鄉(xiāng)安居房工程正式開工，該項(xiàng)目建筑面積6萬多平方米，是政府首批采用“定地價(jià)、競房價(jià)”方式公開拍賣出讓住房用地的民生工程。去年10月27日，我們競拍得該項(xiàng)目。這是卓越首次參與保障房項(xiàng)目建設(shè)。通過對(duì)這項(xiàng)專利成果的應(yīng)用，我們用短短三個(gè)月就迅速作好了開工前的施工圖等設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作，以實(shí)際行動(dòng)推進(jìn)了住宅產(chǎn)業(yè)化、集約化發(fā)展的步伐。

　　只有通過科學(xué)研究推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化，我們才能積極當(dāng)好市政府推行安居房項(xiàng)目建設(shè)舉措實(shí)踐先行者，不斷深化和推進(jìn)保障性住房建設(shè)的運(yùn)行模式。

　　觀點(diǎn)新媒體：下一個(gè)10年展望，對(duì)于中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，您是怎么看待的？10年后，您希望卓越將成為一家怎樣的企業(yè)？

　　李曉平：城市化的進(jìn)程依然會(huì)成為中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主動(dòng)力，其覆蓋的范圍會(huì)更廣大，從一二線城市到三四線城市，從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)等等，市場細(xì)分也會(huì)進(jìn)一步加速。

　　我希望卓越能夠成為住宅和商務(wù)雙引擎發(fā)展的中國領(lǐng)先的綜合地產(chǎn)運(yùn)營商，為中國更多城市提供優(yōu)質(zhì)的地標(biāo)性產(chǎn)品。