在本身沒有任何金融產(chǎn)品來支撐，同時(shí)面臨國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銀根的不斷緊縮的政策背景下，商用地產(chǎn)非常危險(xiǎn)，一旦有了泡沫，這個(gè)泡沫是無法消滅。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 7月14日，易城中國副總裁柳費(fèi)國在廣州出席媒體發(fā)布會(huì)上指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到去年第一季度末發(fā)出一個(gè)重要的信號(hào)：在住宅受打壓的同時(shí)，商用地產(chǎn)的地價(jià)交易量和交易價(jià)格第一次同比、環(huán)比大幅上漲，是歷史上前所未有的。

　　黃金時(shí)期

　　大量的投資資金涌入商業(yè)地產(chǎn)已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿φ诓粩嗟乇煌诰颉?/p>

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已進(jìn)入黃金時(shí)期。有研究分析指出，2010年至2020年是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。

　　柳費(fèi)國指出，過去二十年因?yàn)榉扛?，住宅進(jìn)入一個(gè)春天，但沒有一個(gè)房地產(chǎn)公司真正通過商用地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營帶來持久的效益。

　　但從2010年開始，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市商用地產(chǎn)售價(jià)的增長、租金的增長及空置率的降低同步發(fā)生，這證明市場(chǎng)格局在發(fā)生變化，而不是某一個(gè)區(qū)域、某一個(gè)樓盤發(fā)生變化。這是歷史上，也是二十年來我們沒有看到的現(xiàn)象。

　　目前情況來看，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開始遍地開花。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，僅就城市綜合體而言，截止到2010年年末，一二三線城市的數(shù)量達(dá)到125個(gè)，總規(guī)模達(dá)4900萬平方米，未來將會(huì)達(dá)到129個(gè)、6200萬平方米。也就意味著，到2013年，會(huì)有1.1億多平方米的城市綜合體面市。

　　在分布上，城市綜合體未來的主流不再是一線城市，50%將分布在二線城市，然后是一線城市，其他的都在三線乃至四線城市，也就是說，商用地產(chǎn)將全面鋪開。

　　柳費(fèi)國預(yù)計(jì)，未來二十年，隨著城市化進(jìn)程由土地的城市化發(fā)展到人和產(chǎn)業(yè)的城市化階段，商用地產(chǎn)的發(fā)展將迎來一個(gè)新的機(jī)遇。

　　然而，在商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的靚麗外殼之下，潛藏著各種泡沫暗涌。

　　暗藏泡沫

　　無可否認(rèn)的是，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控確實(shí)給商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的機(jī)遇。

　　無論是主動(dòng)還是被動(dòng)，不少房企乃至資金確實(shí)開始紛紛參與商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)當(dāng)中，而持有的比例并不少，基本涉及金額在300億到600億之間。

　　這同時(shí)亦衍生出一個(gè)問題：未來這些持有型物業(yè)的資金如何解決？

　　柳費(fèi)國指出，商業(yè)地產(chǎn)并不是一個(gè)簡單的開發(fā)，它需要運(yùn)營的能力，需要爭(zhēng)奪商家資源。其中最重要的一點(diǎn)是，商用地產(chǎn)對(duì)資金的特殊需求。

　　“今天日本有那么多成功的城市綜合體，是因?yàn)楫?dāng)年日本的利息只有1.7，在這個(gè)利息下企業(yè)可以長期持有物業(yè)，而且貸款年限非常長。但是今天中國的利息要高出很多，在這種情況下，那幾家喊著要幾百億做持有商用地產(chǎn)的，我很擔(dān)憂。”柳費(fèi)國憂心忡忡。

　　柳費(fèi)國稱，投資商用地產(chǎn)已經(jīng)成為行業(yè)的共識(shí)，但在本身沒有任何金融產(chǎn)品來支撐，同時(shí)面臨國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)銀根的不斷緊縮的政策背景下，商用地產(chǎn)非常危險(xiǎn)，一旦有了泡沫，這個(gè)泡沫是無法消滅的。

　　“就像現(xiàn)在的?？冢绻?993年的爛尾樓今天還存在，一定是一個(gè)商用土地。因?yàn)樗且粋€(gè)商用的，蓋出來沒用就是沒用。”

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

　　盡管如此，還是有變通的路數(shù)：往產(chǎn)業(yè)化地產(chǎn)發(fā)展。

　　以萬達(dá)為例，隨著銀根的收緊，萬達(dá)也開始逐漸擺脫對(duì)REITs的依賴，更多地尋求民間信托融資。

　　按照它最新的計(jì)劃，今年內(nèi)要新建18個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，到2012年全國萬達(dá)廣場(chǎng)將超過70個(gè)，五星級(jí)酒店將開業(yè)40個(gè)以上，今年萬達(dá)的營業(yè)額更有望突破1000億元。

　　支撐萬達(dá)如此瘋狂擴(kuò)張的資金，主要來自信托產(chǎn)品。僅在上半年，萬達(dá)就發(fā)行10只信托產(chǎn)品。另據(jù)公開資料顯示，截至目前，萬達(dá)今年已有10只信托產(chǎn)品成立或正在推介、募集。

　　然而，關(guān)于房地產(chǎn)信托被收緊疑惑叫停的傳言不斷流出。有消息就指出，房地產(chǎn)信托已經(jīng)在7月1日全面叫停，萬達(dá)的融資渠道正在收窄。

　　但這不代表萬達(dá)從此“斷糧”。隨著萬達(dá)廣場(chǎng)在全國的快速復(fù)制落成，萬科也在不斷地完善自身的產(chǎn)業(yè)鏈，通過其它的產(chǎn)業(yè)來扶植商用項(xiàng)目的發(fā)展，如分拆影院上市等，實(shí)現(xiàn)由商用地產(chǎn)向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。