在拿下北京崇菜地王之后，不少大行機(jī)構(gòu)對(duì)合景泰富擴(kuò)張舉動(dòng)卻多數(shù)偏于看空。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 今年以來(lái)，合景泰富就有意大幅擴(kuò)充商業(yè)項(xiàng)目，將商業(yè)地產(chǎn)的比例提升一倍以上，以分散住宅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

　　6月27日，合景泰富更是擲出7.1億奪得北京崇文門菜市場(chǎng)商業(yè)地塊，刷新了北京單價(jià)地王記錄，同時(shí)也為其商業(yè)戰(zhàn)略版圖再下一子。

　　然而，在拿下北京崇菜地王之后，不少大行機(jī)構(gòu)對(duì)合景泰富擴(kuò)張舉動(dòng)卻多數(shù)偏于看空。

　　機(jī)構(gòu)看空

　　6月28日消息稱，花旗予合景泰富沽出評(píng)級(jí)，主要因?qū)ζ湓鲩L(zhǎng)潛力及業(yè)務(wù)擴(kuò)張存疑。

　　花旗沽出評(píng)級(jí)的論據(jù)還在于：合景今年首5月銷售按年下降0.8%至109億元，只達(dá)400億全年目標(biāo)的27%，較同業(yè)落后；而其負(fù)債比率仍達(dá)90%水平，高于同業(yè)。

　　但根據(jù)早前公布的相關(guān)資料，上述數(shù)據(jù)存在偏頗。

　　翻查合景泰富6月初發(fā)布的5月公司通訊發(fā)現(xiàn)，今年首五月，合景泰富實(shí)現(xiàn)預(yù)售總額達(dá)人民幣55.3億元，完成全年150億目標(biāo)約37%。

　　另經(jīng)過(guò)觀點(diǎn)新媒體的核實(shí)，上述報(bào)道花旗報(bào)告所指的實(shí)為另一家房企，而根據(jù)當(dāng)日花旗發(fā)表的對(duì)合景泰富的評(píng)級(jí)報(bào)告，花旗乃給予買入評(píng)級(jí)。

　　花旗稱，合景泰富收購(gòu)的北京崇菜地塊僅7.1億與總收購(gòu)成本合理，適合公司的規(guī)模，且該項(xiàng)目具備相當(dāng)?shù)脑鲋禎摿ΑＡ硗?，預(yù)料公司的負(fù)債比率將控制在62-65%左右，手持現(xiàn)金超過(guò)60億。

　　然而，相比花旗的看好，瑞信則仍持悲觀態(tài)度。瑞信6月29日發(fā)表報(bào)告稱，雖然該地面積較小，但公司之前并無(wú)建筑或管理商場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，料相關(guān)投資將增加營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　瑞信另稱，7.1億元人民幣支出短期內(nèi)不會(huì)大大改變公司財(cái)務(wù)狀況，但可能會(huì)造成長(zhǎng)期現(xiàn)金負(fù)擔(dān)。

　　事實(shí)上，瑞信的擔(dān)憂并無(wú)道理。眾所周知，商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)乃至后期運(yùn)營(yíng)都需要有大量資金流作為沉淀，而后續(xù)資金支出將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)拿地成本。

　　雖然稍早前合景泰富曾發(fā)行一筆3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，擬為其現(xiàn)有及新增物業(yè)項(xiàng)目提供資金，但相對(duì)于合景泰富的擴(kuò)張速度，該筆融資貸款或許也只能是一時(shí)解渴之泉。

　　根據(jù)合景泰富的戰(zhàn)略計(jì)劃，2011年公司商業(yè)物業(yè)銷售比例將由2010年的15%上升到2011年的30%-40%，并正計(jì)劃在廣州、蘇州、成都等多個(gè)城市及海南省發(fā)展其他六家高級(jí)酒店及高級(jí)購(gòu)物中心。

　　而且，從目前的情況來(lái)看，合景泰富150億的銷售目標(biāo)亦面臨各種不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)

　　瑞信亦稱，公司的銷售在未來(lái)數(shù)月仍相對(duì)較弱，增加全年銷售合約未達(dá)標(biāo)的可能性。

　　相關(guān)分析師表示，合景泰富主要以高端住宅項(xiàng)目為主，根據(jù)近期的成交數(shù)據(jù)，受到限購(gòu)限貸等政策的影響，高端房受調(diào)控的影響較中低端住宅更大，對(duì)購(gòu)買力的要求更高。

　　“高端房很多人買是由于投資需求，目前的調(diào)控主要是對(duì)投資房的抑制，所以市場(chǎng)不好的時(shí)候，高端房賣得不好。”該名分析師更指，預(yù)計(jì)下半年對(duì)高端房的調(diào)控力度會(huì)更大。

　　該名分析人士稱，在目前的調(diào)控環(huán)境下，合景泰富首五月才完成全年銷售目標(biāo)37%，今年要完成150億尚存風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前來(lái)看，合景泰富似乎把全年銷售目標(biāo)完成的希望寄托在下半年。

　　根據(jù)花旗報(bào)告披露，首五月合景泰富并無(wú)新項(xiàng)目啟動(dòng)，但下半年公司將有不少的新項(xiàng)目推出，包括廣州獵德項(xiàng)目、上海普陀項(xiàng)目、天津濟(jì)南項(xiàng)目等。

　　然而，有投行分析師指出，由于合景泰富的項(xiàng)目主要為中高端的住宅產(chǎn)品，且主要集中在北京、上海、成都、廣州等城市，如果公司繼續(xù)在這些區(qū)域繼續(xù)做布局及增長(zhǎng)，在目前的環(huán)境條件下，將會(huì)受到較大的影響。

　　這已有相關(guān)事實(shí)作為佐證。瑞信早前公布的報(bào)告，合景泰富原計(jì)劃在第二季開展首個(gè)上海的項(xiàng)目延期，令市場(chǎng)潛在惡化情緒，相信該項(xiàng)目啟動(dòng)是危險(xiǎn)的。

　　由于新項(xiàng)目的入市存在著諸多的不確定性，上述分析師建議，為了盡可能實(shí)現(xiàn)150億的銷售目標(biāo)，合景泰富應(yīng)避開行業(yè)推盤高峰期，盡量回籠資金。

　　“下半年9、10月份可能是集中供應(yīng)比較高的時(shí)間段，屆時(shí)將有可能出現(xiàn)供大于求，在限購(gòu)令還沒(méi)放松的情況下，這在一定程度上會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生一定的壓力。”該分析師最后表示。