水榭春天一二手房價(jià)倒掛，只能說明這是行政手段逼成的“倒掛”，不具備市場的普遍意義。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 上周看到一篇文章《一二手房價(jià)倒掛現(xiàn)象頻現(xiàn)》舉了一個(gè)典型的例子：6月中旬，萊蒙國際水榭春天三期以每平方米21000元開盤，而水榭春天二手房報(bào)價(jià)25000元/平方米。文章采訪的專家表示：“一、二手房價(jià)格倒掛，往往是市場開始整體轉(zhuǎn)向的前兆。”

　　我認(rèn)為，一二手房價(jià)倒掛，并不能說明樓價(jià)拐點(diǎn)來臨。

　　水榭春天一二手房樓價(jià)倒掛不代表市場真相。按原計(jì)劃，水榭春天三期開盤時(shí)間是計(jì)劃在4月份，至少要趕上五一房交會(huì)這波看房潮的，為什么推遲到6月份？因?yàn)殚_盤定價(jià)定不下來，按照政府限價(jià)的文件，三期價(jià)格最多不容許超過二期價(jià)格的10%，二期是25000元/平方米入市，即現(xiàn)在的二手房掛牌價(jià)。按照文件精神，開發(fā)商將三期開盤價(jià)定為28000元/平方米是不違背限價(jià)文件精神的。

　　但該盤推遲到6月份開盤，并且價(jià)格不是按照限價(jià)文件的條款，而是只能賣2100元，否則不給辦證備案。

　　定價(jià)21000元顯然是受到政府直接施壓出來的價(jià)格，水榭春天如果賣到28000元的法律依據(jù)和市場準(zhǔn)則是什么，我們都不得而知。我只能猜測政府部門的心態(tài)：如果水榭春天3期按照限價(jià)文件，定價(jià)在二期的基礎(chǔ)上加10%，即28000，那么中央原著等周邊即開或?qū)㈤_的盤，會(huì)以此為參照定價(jià)，使該區(qū)域價(jià)格直逼福田、羅湖，從而使深圳政府對(duì)全市整體樓價(jià)失去控制。

　　巧合的是，水榭三期開盤前，開發(fā)商萊蒙國際發(fā)布公告宣布公司首席營運(yùn)官李艷潔將辭任。業(yè)內(nèi)不少朋友已經(jīng)猜到，這不是正常的職業(yè)經(jīng)理人更替，或業(yè)績不佳等因素構(gòu)成的引咎辭職。

　　這是對(duì)政府部門關(guān)于限價(jià)的“提示”置諾罔聞的必然結(jié)果，堅(jiān)持市場規(guī)律的職業(yè)經(jīng)理人，縱然有海外留學(xué)背景，有海外操盤經(jīng)歷，但政府干預(yù)市場行為的過程中，她的市場經(jīng)驗(yàn)可能恰好成為她出局的理由。

　　綜上所述，水榭春天一二手房價(jià)倒掛，只能說明這是行政手段逼成的“倒掛”，不具備市場的普遍意義。

　　媒體也往往是見風(fēng)使舵，近期深圳的電視新聞也抓住水榭春天的辮子不放，大做負(fù)面報(bào)道，擺出一副要痛打落水狗的姿態(tài)，這些作派讓人感到樓市冷暖。

　　另外，還有人以中海、招商降價(jià)，來證明深圳的一二手房價(jià)倒掛。這里我到出這兩家公司降價(jià)的真相：

　　5月17日，我寫過一篇《中海降價(jià)有難言之隱》指出，中海此次降價(jià)，從頭到尾都是一場“政治秀”，與市場行情無關(guān)。

　　招商地產(chǎn)的觀園以1.2萬低價(jià)入市，這純屬招商發(fā)起不平等競爭。06年招商拿該地塊樓面地價(jià)為3千多元，07年和黃在此拿地的樓面地價(jià)為6千多，到09年金地在此拿地的樓面地價(jià)為1.2萬。

　　同樣地段，樓面地價(jià)差距如此之大，二三個(gè)項(xiàng)目在差不多相同的時(shí)間結(jié)點(diǎn)推出，招商此舉，一箭雙雕，既迎合了政府的限價(jià)文件，又做到了從價(jià)格上壓打和黃和招商的目的。

　　但這樣做的后果是，如果這是政府給招商觀園的限價(jià)，那么金地樓面地價(jià)就1.2萬，政府是不是要把金地的樓價(jià)限到1.2萬？如果限到1.2萬，金地?zé)o疑是虧血本，金地是不是可以要求政府把吃進(jìn)去的地價(jià)吐出來？如果政府做不到給金地限價(jià)1.2萬，那么，深圳市政府實(shí)施不到半年的限價(jià)令將在此就要土崩瓦解。

　　由此來看，用近期中海、招商、萊蒙等上市公司樓盤一二手房價(jià)倒掛，來證明樓價(jià)拐點(diǎn)來臨的說法根本站不住腳。

　　他山 觀點(diǎn)新媒體專欄作者