　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯周茉整理 “現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是9.7%，還是保持了比較快的速度，城市建設(shè)的熱潮仍然很高。所以，房地產(chǎn)還是要在政策引導(dǎo)下發(fā)展。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林在由觀點新媒體于4月21日在武漢主辦的觀點論壇武漢行中如是表示。

　　王玨林在以“回顧并預(yù)測了房價目標(biāo)”為主題的演講中指出，目前各地政府貫徹調(diào)控政策有很大差距，中央調(diào)控政策很嚴(yán)、措施很好，但真正實施起來差異太大，更多的城市基本是空調(diào)。

　　對于2011年的房地產(chǎn)市場，王玨林預(yù)計調(diào)控會繼續(xù)加碼，從目前的政策和需求來看，在這一兩年之內(nèi)主要應(yīng)該滿足于自住型和改善型的需求。

　　王玨林稱，到今年年底整個形勢會開始清晰，因為政策已經(jīng)穩(wěn)定，市場相對清楚一些。“如果今年年底繼續(xù)出現(xiàn)低迷狀態(tài)，那說明我們的政策太厲害了，如果出現(xiàn)高漲，說明我們的政策落實還不到位。”

　　以下為王玨林主任的現(xiàn)場演講實錄：

　　地產(chǎn)業(yè)2010年現(xiàn)狀概述

　　2010年房價上漲9.9%，遠(yuǎn)高于09年，雖然其中有所下降，但是高點還是在2010年。

　　從投資情況來看，地市開發(fā)投資增長過快，2010年投資增長為33.2%。

　　房屋銷售方面，去年地產(chǎn)業(yè)主要在兩大背景下發(fā)展，一是世界金融危機還在持續(xù)，二是國十條已經(jīng)出臺，盡管都說2010年頒布出臺的是最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但去年的地產(chǎn)市場仍處于歷史最高位。

　　施工方面，2010年施工面積增長26.6%，09年是2.8%，開工面積較去年增長40.7%，09年是12.5%，其中有一項是供應(yīng)問題，施工多、開工多、竣工少，前年增長5.5%，去年是4.5%。

　　從去年整體而言，主要是二線城市的房價增長，合肥、鄭州、石家莊、沈陽、呼和浩特排在前五位。中部地區(qū)和西部地區(qū)明顯好于東部地區(qū)，市場在向中西部轉(zhuǎn)移。

　　2010年中國地產(chǎn)業(yè)有五大特征：房地產(chǎn)各項指標(biāo)都在高位運行；二、三線城市房價全面上漲；社會資金流入房地產(chǎn)過多；居民消費、投資沒有過多的出路，大家手中有錢還是想買房。

　　此外，貫徹調(diào)控政策有很大差距，在國十條出來時政策很嚴(yán)、措施很好，但真正實施起來差異太大，更多的城市基本是空位。

　　2011年調(diào)控加碼原因

　　“十二五”規(guī)劃和政府工作報告中較為突出的兩點是：受轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和國家越來越重視民生工程。這兩點與房地產(chǎn)都有密切的關(guān)系。

　　目前房地產(chǎn)供求矛盾如此突出，外在的原因是投資結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致分配不合理，同時消費不合理，內(nèi)在原因包括供應(yīng)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分配方式的不合理。擺在眼前的是不僅要搞好市場，更要重視保障房的建設(shè)。

　　其次，仍需進(jìn)一步貫徹落實“國十條”，本輪調(diào)控措施需更嚴(yán)格、更明確。

　　另外，物價膨脹帶來的巨大壓力。2010年中國CPI增長5.4%，今年一季度平均在5%以上，這個指標(biāo)是比較高的。雖然今年國家規(guī)定是4.5%，完成這個指標(biāo)還是有難度，但是能完成。

　　與此同時，房價潛在有全面反彈跡象。2010年出臺國家出臺一系列調(diào)控政策的節(jié)奏較快，特別是每一個重要節(jié)日之前都出臺一些政策，主要因為出現(xiàn)了量價齊升的跡象，如果一旦快速反彈，也可以說打亂了整個調(diào)控的戰(zhàn)略部署。且對以前調(diào)控造成的損失沒法避免。從整個全年的幾項指標(biāo)來看，去年的調(diào)控節(jié)奏還是對的。

　　最后，把握住兩會召開前的戰(zhàn)機。去年頒發(fā)了“國十條”，今年又出臺了新“國八條”，國家選擇在一月份出臺主要是為了迎合兩會，此時全國各地領(lǐng)導(dǎo)都到位，是最好的貫徹調(diào)控政策的時機，也能讓各地政府更加重視這件事情，回到各所在省市后也對完成這項任務(wù)更有好處。

　　“國八條”調(diào)控重點

　　對于國家最新頒布的“過八條”這一措施而言，其調(diào)控重點不外乎如下八點：

　　一是要求各個城市都要確定房價漲幅指標(biāo)。確定這一指標(biāo)的根據(jù)來源主要包括GDP、收入以及消費能力。

　　二是限購城市范圍應(yīng)該全面擴大。對房價限定指標(biāo)，這是中央對地方要求最好的辦法。過去出臺的調(diào)控辦法都不少，但貫徹起來卻比較艱難，這其中確實存在各種利益。

　　所以國家就給各個政府訂立要求，把任務(wù)交給地方政府，地方政府必須要按照這個指標(biāo)來設(shè)定具體的調(diào)控措施和方案。

　　三是房地產(chǎn)稅改革需要逐步推進(jìn)。目前，房產(chǎn)稅的實行還是局限在幾個城市試點，為了進(jìn)一步完善和落實，房產(chǎn)稅的改革還需進(jìn)一步全面推進(jìn)。

　　四是調(diào)整二套房首付比例。

　　五是嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。具體落實中應(yīng)該從兩方面來管理，首先是解決目前市場規(guī)范囤地的行為、另外一個是保障房的用地管理。

　　六是加強市場管理，規(guī)范市場秩序，解決市場上不規(guī)范的行為。

　　七是保障房建設(shè)需開始全面規(guī)劃。保障房的建設(shè)實質(zhì)上是一項民生措施，對于中國復(fù)雜的國情而言，其建設(shè)和規(guī)劃應(yīng)該整體全面規(guī)劃。

　　八是建立約談問責(zé)制。雖然這不能從根本上解決問題，對于市場經(jīng)濟(jì)而言，約談問責(zé)制雖不能長久，但確符合目前國家具體實情，能夠暫時解決目前出現(xiàn)的部分問題。

　　限購、房產(chǎn)稅、加息的影響

　　限購之下市場供需矛盾會有所緩解，當(dāng)前剛性需求最能穩(wěn)定市場。同時能夠優(yōu)先解決本市和長期居住這個城市居民的住房問題，排除一些以投資為主的消費群體。

　　按理說市場不應(yīng)該采取這種辦法，但是目前市場還處在住房制度改革的時期，就眼下住房供給、剛性改善性消費的現(xiàn)狀，還是處于供小于求。尤其是去年國家調(diào)控政策已經(jīng)沉淀了一些消費群體，今年上半年同樣是繼續(xù)沉淀一些消費，這對保持市場穩(wěn)定的態(tài)勢有很大的影響。

　　我把房地產(chǎn)稅定義為“潛試水”。上海方案以面積為主，以人均60平方米為準(zhǔn)，超過此限定面積就要加稅。而重慶是在主城九區(qū)按價格來劃分稅費。稅收的影響會慢慢加深、范圍會越來越大。

　　加息方面，目前全面影響、波及的范圍難以評估。從近期來看，2011年已有第四次加息了，而加息的四次累積頒布，增加了消費成本及企業(yè)開發(fā)成本。

　　1000萬套保障房計劃

　　在1000萬套保障房計劃中，有40%是棚戶區(qū)改造，對此中央投入四百億用于基礎(chǔ)設(shè)施配套，地方需要投入1200億。

　　但真正資金短缺的是廉租房，因為這一塊是沒有利潤可言?，F(xiàn)在各地在采取各種辦法解決這一問題。雖然這是保障房資金的問題，但是更重要的是政府對這件事的認(rèn)識問題。要是真正認(rèn)識到了事情的本質(zhì)，實施起來方法非常之多。

　　2011年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

　　預(yù)計2011年全國銷售將同比增長14.9%，但也有可能部分城市將幾乎屬于零增長狀態(tài)，如北京、上海前幾天的房產(chǎn)基本上沒有銷量。

　　雖然目前信貸危機有所加劇，但全國來看，房產(chǎn)總銷售量還是有較大增幅。

　　去年上半年包括五一之前房產(chǎn)銷量全部都不好，而且五一以前又出臺了一些調(diào)控政策，但是到年底以后全國的銷售居然全面爆發(fā)。所以可以判定，眼下還屬于觀望期，買賣雙方誰也不出手而是都在觀望。

　　到2011年底或許政策穩(wěn)定、市場相對清楚一些，剛性需求開始逐步顯現(xiàn)。由于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是9.7%，還是保持了比較快的速度，現(xiàn)在城市建設(shè)的熱潮仍然很高。所以，房地產(chǎn)還是要在政策引導(dǎo)下發(fā)展。

　　如果今年年底繼續(xù)延遲今年一季度的市場低迷狀態(tài)，那說明國家的政策落實到位，如果繼續(xù)出現(xiàn)高漲情況那說明國家的政策落實還不到位。但從目前的政策和需求觀察，在這一兩年之內(nèi)主要還是應(yīng)該滿足于自住型和改善型的需求為主。