2010年房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品預(yù)期年化收益率約為9%，而目前房地產(chǎn)企業(yè)公告的信托產(chǎn)品，預(yù)期年化收益率已經(jīng)悄然升至13%-15%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 周文靜4月21日，江蘇新城發(fā)布公告，稱(chēng)與中泰信托合作，設(shè)立“中泰·上海東郡股權(quán)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”。

　　江蘇新城將持有的上海東郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)的收益權(quán)作為信托產(chǎn)品發(fā)行募集資金，中泰信托支付信托資金總額為4.5億元，融資成本為不超過(guò)14.7%。

　　公告顯示，本次信托計(jì)劃期限不超過(guò)2年，在計(jì)劃成立滿(mǎn)12個(gè)月時(shí)公司或指定第三方可提前回購(gòu)股權(quán)收益權(quán)。

　　成本達(dá)14.7%

　　江蘇新城稱(chēng)，信托融資的資金用于公司項(xiàng)目建設(shè)，即上海東郡在浦東高行的碧翠園項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，碧翠園占地面積7.93萬(wàn)平米，總建筑面為13.66萬(wàn)平米，項(xiàng)目于今年3月份開(kāi)工，至2012年12月竣工。江蘇新城表示，該項(xiàng)目主要以住宅為主，還有相應(yīng)的配套商業(yè)，但對(duì)于項(xiàng)目具體的定位目前還在商討中。

　　其實(shí)早在2010年3月，江蘇新城就上海東郡的同一項(xiàng)目碧翠園發(fā)行過(guò)股權(quán)收益權(quán)信托。

　　當(dāng)時(shí)，新城與中誠(chéng)信托同樣以東郡房產(chǎn)100%股權(quán)的收益權(quán)設(shè)立信托，向中誠(chéng)信托轉(zhuǎn)讓股權(quán)收益權(quán)，信托總額為4億元。

　　新城向中誠(chéng)信托保證該信托的預(yù)期最低收益權(quán)價(jià)值為7%，同時(shí)向銀行相關(guān)機(jī)構(gòu)支付3%的財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)用，即融資總成本為10%。

　　而該信托計(jì)劃期限1年，即2011年3月到期。為了繼續(xù)籌集項(xiàng)目資金，在該信托到期的一個(gè)多月后，新城再次與中泰信托合作設(shè)立新的信托，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資。

　　同樣是以股權(quán)收益權(quán)設(shè)立信托，融資總額也相差不多。不同的是，相比去年10%的融資成本，此次融資成本飆升過(guò)半。

　　高息信托

　　江蘇新城投資部人士向觀點(diǎn)新媒體表示，“將近15%的信托融資成本，相對(duì)增發(fā)或發(fā)債而言，是相當(dāng)高的。”

　　但無(wú)奈的是，即使如此高成本，但在銀行信貸收緊、股權(quán)融資不易的情況下，新城為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，還是得咬牙答應(yīng)。

　　不過(guò)，或許可以讓江蘇新城感到安慰的是，用高成本做信托融資的并不止其一家。數(shù)據(jù)顯示，今年通過(guò)信托為項(xiàng)目后續(xù)資金進(jìn)行融資還有金地、綠城、萬(wàn)科等知名企業(yè)。

　　今年1月，榮盛發(fā)展通過(guò)中糧信托融資5億元，利率為10.5%；2月，津?yàn)I發(fā)展通過(guò)質(zhì)押子公司股權(quán)獲3.5億元信托資金，利率為12.2%；同月，臥龍地產(chǎn)信托融資1.75億元，利率為15%。

　　據(jù)用益信托工作室提供的數(shù)據(jù)，4月11日至17日一周內(nèi)成立的信托集合產(chǎn)品中，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的有8款，其募集資金規(guī)模占信托集合產(chǎn)品總規(guī)模比重達(dá)30.17%，是所有投資領(lǐng)域中占比最高的。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年房地產(chǎn)類(lèi)信托產(chǎn)品預(yù)期年化收益率約為9%，而目前房地產(chǎn)企業(yè)公告的信托產(chǎn)品，預(yù)期年化收益率已經(jīng)悄然升至13%-15%。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，“如果調(diào)控繼續(xù)收緊，央行進(jìn)一步加息，房企通過(guò)信托渠道融資的成本還將進(jìn)一步上升。”

　　江蘇新城投資部人士認(rèn)為，新城作為B股上市公司，不能像其他A股上市房企一樣，通過(guò)增發(fā)來(lái)募集長(zhǎng)期發(fā)展資金，而且現(xiàn)在證券市場(chǎng)也未對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)閘，加上銀行貸款全面收緊。

　　他表示，正常情況下，信托不應(yīng)該成為公司融資的首選，而屢屢通過(guò)信托進(jìn)行融資，實(shí)乃無(wú)奈之舉。