調(diào)控以后有的緊有的松，一定會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，任何一個風(fēng)險都有機會，我們要看到機會在哪里。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩整理 4月21日上午，2011城市觀點論壇武漢行將在武漢香格里拉大飯店拉開序幕。

　　中房集團理事長孟曉蘇，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林，前SOHO副總裁現(xiàn)高和投資董事長蘇鑫等十余位政府、企業(yè)、金融人士就當下緊迫的形式進圍繞著“模式的創(chuàng)造”這一主題現(xiàn)場深入探討。

　　參與圓桌對話的嘉賓有：建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林先生、高和投資董事長蘇鑫先生、榮盛泰發(fā)(北京)投資基金管理有限公司董事總經(jīng)理章華先生、合富輝煌(中國)華中區(qū)域總經(jīng)理莫嶸先生、湖北中原地產(chǎn)營銷策劃有限公司劉文濤先生。主持人為中房集團理事長孟曉蘇先生。

　　以下為圓桌對話現(xiàn)場實錄：

　　孟曉蘇：今天我們在一個最不好講的時候講了一個不好講的題目。剛才我和幾位專家進行了溝通，現(xiàn)在這么大的行政管控已經(jīng)使大家對今年的樓市預(yù)期產(chǎn)生了一些疑問。我們先用15分鐘探討的題目是，如何看待今年的房地產(chǎn)市場。剩下的15分鐘回答在座各位的問題。

　　如何看待今年的房地產(chǎn)市場？今天在座的有學(xué)者、有企業(yè)家，其中又有開發(fā)企業(yè)家、又有房地產(chǎn)的咨詢企業(yè)家、又有金融企業(yè)家，今天是各路專家群英薈萃。那么就請各位專家先回答我第一個題目。

　　王玨林：從去年上半年的情況上來看不太好，從今年第一季度全國同比增長情況來看，銷售量增長14.9%，我分析今年的房地產(chǎn)市場主要體為銷售水平保持在前三年的平均銷售水平。

　　蘇鑫：需要看不同的城市和不同的業(yè)態(tài)，一線城市今年是非常悲觀的，尤其是在郊區(qū)，北京郊區(qū)的房價已經(jīng)開始出現(xiàn)松動。二線城市還要持續(xù)的觀望，看今年年初的時候貨幣政策有沒有適度的放松，如果有所放松了，到四季度就會穩(wěn)定一些。三線城市從商業(yè)業(yè)態(tài)來看主要是住宅和商業(yè)。這次調(diào)控把投資管控了，大量的錢涌到了商業(yè)地產(chǎn)、大量的錢涌到了商業(yè)城市，如果這兩個城市要產(chǎn)生泡沫比一線城市的泡沫大得多。

　　章華：現(xiàn)實很殘酷，大家一定要有非常充分的準備，從中長期來說，一年的時間是看不懂的，兩年的時間也很難說，三年是可以的，大家要做好過冬的準備，做好最充分的風(fēng)險防控方面的準備。

　　莫嶸：我用五個詞來描述今年的市場，這五個詞代表著今年市場是一種交織的狀況。第一個詞是“轉(zhuǎn)型”，很多地產(chǎn)商進行了轉(zhuǎn)型，包括“十二五”規(guī)劃中高科技地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。第二個詞是“求援”，主要是新入行地產(chǎn)商目前的狀況。第三個詞是“掙扎”，有一些區(qū)域開發(fā)商遇到了一些困境，銷售急劇下降，他們在瘋狂的掙扎。第四個詞是“淡定”，這是很多大城市開發(fā)商的心態(tài)。第五個詞是“火爆”，火爆的地方首選長沙，長沙的政策是90平方米以上不限購，因此長沙市場是目前中國最火爆的市場之一。這五種現(xiàn)象都將交織著今年的市場形象。

　　劉文濤：武漢正在度過政策的影響期，每周的政策是逐周遞增。我們現(xiàn)在也在關(guān)注四月份的最后一周以及五月份第一周成交量的回復(fù)，如果在2500—3000套之間，我們認為市場初步渡過了政策的影響期，因為武漢整體房地產(chǎn)的狀況是比較健康的，2010年以投資為目的的購房比例還是比較低的，所以城市還是以剛性需求為代表。武漢的經(jīng)濟發(fā)展還是很快的，消費者人均消費水平提升得比較快，這是武漢房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。在這個過程中比較需要考驗的是開發(fā)商在運營過程中資金鏈的問題，去年三四季度銀根收得比較緊，今年一二月份仍然很緊，在未來長達一年的時間里將非?？简為_發(fā)商整體的運營能力。我相信渡過了這一關(guān)會好一點，比較影響的是武漢房地產(chǎn)今年第三季度如何走，這一點是非常關(guān)鍵的，謝謝！

　　孟曉蘇：有的人說下半年會往上走，有的人說下半年會往下走，莫衷一是，到底怎么樣我也說不清楚?，F(xiàn)在臺下的觀眾可以踴躍的提問。

　　現(xiàn)場提問：我是億房網(wǎng)絡(luò)的記者，我想代表網(wǎng)友向王主任提一個問題，國務(wù)院是如何確定每一個城市的房價控制目標是否合理？又或者說武漢市公布的2011年漲幅不超過12%，您認為這個數(shù)字是否合理？

　　王玨林：房價是新國八條的第一條，要求各個城市在一季度前決定房價的漲幅指標，根據(jù)三個因素，包括GDP、收入、消費能力?，F(xiàn)在大多數(shù)的城市確定了基點，平均下來大概在10%以上，按照這個漲幅確實不低，因為去年是9.9%。國家也主要是想聽取老百姓的意見，會做適當?shù)恼{(diào)整。這次督查組到下面檢查多項工作，其中包括新國八條的措施要逐項的進行檢查，甚至包括保障房的計劃、建設(shè)、施工、資金，并且要聽取各方的意見。最后，還要上報國務(wù)院進行研究，才能拿出下一步的措施?，F(xiàn)在很多新聞單位問我能拿出什么我也不清楚，因為還要根據(jù)市場調(diào)研的情況和落實的情況。從大部分調(diào)研的城市來看，落實基本上是比較認真的，但確實也有出現(xiàn)一些問題需要解決。

　　現(xiàn)場提問：我是來自鄂商雜志社的記者，武漢市開發(fā)了地下商業(yè)地產(chǎn)，這種模式在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域異軍突起，您如何評價這種模式？

　　蘇鑫：這種模式對我來說是比較生疏的，和政府的關(guān)聯(lián)度比較大。他們的業(yè)績非常好，業(yè)績能說明一切，看一家公司能否賺錢是最關(guān)鍵的。

　　現(xiàn)場提問：我是武漢竹葉山集團的，我們公司是做商業(yè)地產(chǎn)的，今天上午的演講我們感覺到臺上的專家對樓市的預(yù)期是非常樂觀的。謝國忠在股市6000點時預(yù)言，中國的股市會到2000—2500點，大家都罵他，結(jié)果真被他說中了。這次他又預(yù)言了，去年四月份他說中國的樓市泡沫即將破滅，破滅的時候我會通知你。去年年底他說我正式通知大家，泡沫要破滅了，而且中國的房市已經(jīng)進入了熊市，并且將持續(xù)五年的時間，平均的房價很可能會下降一半以上，而且浙江地區(qū)也許會跌到80%，我想請問您對于謝國忠的語言怎么看？

　　王玨林：主要是他對中國國情不了解，如果要這樣不是房地產(chǎn)死掉了，而是中國的經(jīng)濟就死掉了。只要中國的經(jīng)濟不出問題，房地產(chǎn)就不會出現(xiàn)很大的問題。如果房地產(chǎn)自身出現(xiàn)了問題，國家也有能力進行調(diào)控，因為手段和辦法非常之多。謝謝！

　　孟曉蘇：謝國忠是一個唱衰的專家，他從2000年開始總說房價要跌，但是在七年里只說準了一次，但是到09年還在說跌就說錯了。一塊壞了的手表一天也有兩個時候是最準的。這個人整天預(yù)言樓市要崩，他把自己的工作都丟了。但是這樣的專家我們還是要聽聽他的意見，總得有不同的聲音才好，但是千萬別把外行人的說法當成真理，這樣您就被誤導(dǎo)了。

　　蘇鑫：我對謝博士是非常尊重的。我和謝博士接觸了兩次，第一次是財經(jīng)年會，去年有幸我們參加一次會議在同一排，他的觀點和三年前是比較接近的。他舉了一個例子，他看到中國房地產(chǎn)有很大的風(fēng)險是因為他的保姆請假回家炒房子。從經(jīng)濟學(xué)的角度來說，這個邏輯是對的。商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險，但是會不會硬著落，我們都不敢這樣說。

　　孟曉蘇：這些專家是別的行業(yè)專家，不是房地產(chǎn)行業(yè)的專家。中國的房地產(chǎn)業(yè)正處在一個新的發(fā)展期。從09年開始進入了發(fā)展期，初期的表現(xiàn)就是明顯的供不應(yīng)求，供不應(yīng)求推動了商品房價的上漲，結(jié)構(gòu)性的問題也造成了中低收入家庭對保障房沒有開發(fā)建設(shè)很有意見，這個時候我們需要加快生產(chǎn)，限購、抑制是短期現(xiàn)象。

　　上一個發(fā)展期我們發(fā)展了九年，從1998年房改一直發(fā)展到2007年。所以這個發(fā)展期也會發(fā)展相當長的時間，為什么說發(fā)展過程中有這么多的調(diào)控呢？政府調(diào)控的行為就是反周期，當然房價增長過快的時候，政府要能夠代表各方面人民的意見做一些調(diào)控，但是千萬別把這種調(diào)控認為就是要把房地產(chǎn)打死。目前政府加大保障房建設(shè)就是要把原來多年忘記了、忽略了的這部分房子建起來。房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)控一段時間還是要加快發(fā)展。所以年初我就講了這么一個判斷，我認為政策上半年迷霧，下半年清醒。

　　現(xiàn)場提問：我是熱線房產(chǎn)網(wǎng)的編輯，目前有數(shù)據(jù)顯示一線城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)了回調(diào)，那么何時是拐點？何時才是買房的時期？

　　王玨林：拐點是最起碼有大的波動，拐點要出現(xiàn)了一段時間才叫拐點，現(xiàn)在說拐點為時尚早。一線城市的房價出現(xiàn)下降，我也在觀察，確實像北京最近開盤的價格也存在停滯和下降期間，但是你看到的大部分是五環(huán)以外的，城里的沒有降。所以不能看一個點就代表一個面、一個階段代表全部。什么時候買房得根據(jù)需求，現(xiàn)在主要是剛性需求和改善性需求，如果你不急就再看一看，著急的話下周也行，但是都不要后悔，房子沒有后悔的，沒有最低點，只有合適點。

　　孟曉蘇：在全國各個城市上報房價調(diào)控目標時，只有一個城市—北京的膽子大，報了房價水平要穩(wěn)中有降。這個標準出來了以后，我們大家都覺得有點意思，用什么辦法做到呢？

　　第一、擴大城區(qū)統(tǒng)計面積，把郊區(qū)算到里面；第二、擴大保障房；第三、直接改數(shù)據(jù)，統(tǒng)計局干這個活也不是一回兩回了。

　　王玨林：北京的穩(wěn)中有降是指新建普通住房保持穩(wěn)中有降，這里面剔除了高價房，同時包含了保障房。

　　孟曉蘇：要控制房價上漲就要充分發(fā)揮統(tǒng)計局的作用?。?/p>

　　現(xiàn)場提問：我是新浪樂居的記者。政府對這一次的房地產(chǎn)調(diào)控政策會不會再出臺新政策？商業(yè)地產(chǎn)能否成為開發(fā)商和老百姓投資的避風(fēng)港？

　　孟曉蘇：我多年研究政策，曾經(jīng)參加農(nóng)村改革，后來參加房改，我們這些人都是房改的設(shè)計人。調(diào)控的時候我也講了不少觀點，但是講到現(xiàn)在我也迷惑了，為什么迷惑了呢？因為走到了行政管控。

　　溫總理再三講，政府要管保障房的價格，對商品房要密切關(guān)注，通過經(jīng)濟因素的調(diào)節(jié)。但是真正做起來，行政管控就越來越厲害了，特別是限購這樣一個短期行為被一些專家和媒體鼓吹要長期化，中國今后要賣商品房都要由政府管著、要限購。今年政協(xié)有些糊涂專家提這樣的問題，不過也有明白專家，像厲以寧教授提出來，不如把限購轉(zhuǎn)成限售，你如果買了商品房一年兩年轉(zhuǎn)讓時要給你加稅。行政管控的手段對于有些國家機關(guān)來說是比較容易做的，因為他們歷史上就是干這個的，計劃經(jīng)濟年代我們難道還沒有干過嗎？那個時候什么都發(fā)票，現(xiàn)在是不是快發(fā)房票了？北京已經(jīng)開始發(fā)車票了，我們是不是為了抑制菜漲價給大家發(fā)菜票？為了糧食漲價我們是不是可以發(fā)糧票??？這些對于某些機關(guān)干部來說太容易了，他們過去當科員的時候，他們的局長就是這么做的。但是真讓他下力氣做保障房建設(shè)就太不容易了。到底這種行政管控會滑落到哪個地步，我作為多年在企業(yè)工作的人員，我已經(jīng)說不清楚了，我們拭目以待吧！

　　蘇鑫：原來買住宅的，現(xiàn)在開始買寫字樓，這個量其實比較大，后來我們又觀察，不是小投資人可以買商業(yè)地產(chǎn)，因為他的要求比較高，比如在北京需要兩千萬左右才能買商業(yè)地產(chǎn)，而且他們的心態(tài)也不太一樣。從現(xiàn)狀來看，原來有錢人偏好做房地產(chǎn)，這是中國人的特點。但是現(xiàn)在政府是要限制，限制多長時間不好說，民間的錢又很多，要想投又不能投，能不能開拓一些思路，比如說推出信托、基金這些證券化的產(chǎn)品讓老百姓慣性炒房子的錢通過專業(yè)人士進行投資理財，大家還是享受中國城市化房地產(chǎn)升值增值的空間。這一點是政府要思考的，而不是簡單的控制住，不給資金出口，這些錢跑到哪里就會影響到哪里。

　　現(xiàn)場提問：我來自深圳，我有二個問題：

　　第一、提給蘇鑫先生，我們國家的房地產(chǎn)經(jīng)濟到底有沒有泡沫？有多大的泡沫？會不會造成我們國家經(jīng)濟崩潰？

　　第二、提給王玨林先生，我們國家的領(lǐng)導(dǎo)層面到底把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否作為支柱產(chǎn)業(yè)看待？目前采取的一系列調(diào)控措施是市場經(jīng)濟行為還是計劃經(jīng)濟行為？到底要持續(xù)多久？

　　蘇鑫：我一直在說風(fēng)險，沒有說泡沫。尤其現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險比較大，就是調(diào)控造成的。調(diào)控以后有的緊有的松，一定會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，任何一個風(fēng)險都有機會，我們要看到機會在哪里。

　　孟曉蘇：這么大的供不應(yīng)求造成房價上漲怎么會是泡沫呢？

　　王玨林：現(xiàn)在的調(diào)控政策肯定是屬于行政行為，我們的市場現(xiàn)在不是完全的市場，等我們的市場逐步完善、逐步發(fā)展、逐步建立以后，真正的市場行政是無法管的。

　　現(xiàn)場提問：設(shè)置房產(chǎn)稅和增加清算是增加了房價還是減少了房價？房產(chǎn)稅的設(shè)置究竟合理不合理？

　　孟曉蘇：通過您的講話已經(jīng)表述了您的觀點。今天是一比較短的圓桌，各位專家闡述了精采的觀點，而我作為主持人，我的最大問題是超時了7分鐘，謝謝！