4月21日上午，2011城市觀點(diǎn)論壇武漢行將在武漢香格里拉大飯店拉開序幕。

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林，前SOHO副總裁現(xiàn)高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫等十余位政府、企業(yè)、金融人士就當(dāng)下緊迫的形式進(jìn)圍繞著“模式的創(chuàng)造”這一主題現(xiàn)場(chǎng)深入探討。

　　論壇內(nèi)容豐富，山東文登市長(zhǎng)也攜優(yōu)質(zhì)地塊前來現(xiàn)場(chǎng)推介。而武漢圓桌的主題“武漢開埠：戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的地產(chǎn)模式”已經(jīng)吸引到數(shù)位本地開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)參與探討。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　以下為現(xiàn)場(chǎng)直播實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)直播（一）：2011城市觀點(diǎn)論壇武漢行

　　主持人：謝謝宋延慶先生，接下來進(jìn)行論壇的第五場(chǎng)演講，有請(qǐng)演講嘉賓，容盛泰發(fā)北京投資基金管理有限公司董事總經(jīng)理章華先生，他演講的題目是《基金藍(lán)海：房地產(chǎn)的投資商》

　　章華（榮盛泰發(fā)（北京）投資基金管理有限公司董事總經(jīng)理）：剛才幾位領(lǐng)導(dǎo)和專家都在講行業(yè)的趨勢(shì)和預(yù)測(cè)?；鹪趪?guó)際上已經(jīng)有多年的歷史，地產(chǎn)基金在國(guó)際上大概有30年的時(shí)間，2010年為中國(guó)房地產(chǎn)基金的元年，今年是進(jìn)入發(fā)展的時(shí)間。去年全球有300億美金的規(guī)模，房地產(chǎn)基金的數(shù)量還是屈指可數(shù)，我們大概有接近10個(gè)運(yùn)作好的基金。2010年元年，風(fēng)起云涌，也是魚龍混雜，在這個(gè)過程里面我覺得行業(yè)規(guī)則的樹立還在進(jìn)行中。我站在四個(gè)點(diǎn)給大家做分享：

　　第一、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，長(zhǎng)遠(yuǎn)看好。

　　第二、地產(chǎn)基金的前景與展望。

　　第三、具體的操作。

　　第四、投資者的運(yùn)營(yíng)關(guān)注。

　　觀點(diǎn)一、機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，面臨著諸多的機(jī)遇與問題，今年以來國(guó)家總調(diào)控力度是史無前例的，在不同地區(qū)提出了禁購的戰(zhàn)略措施。保障房提出了這么大的量，在沒有把模式確定下來的情況下去做這些重頭的措施，最后的結(jié)果可能還是有待觀察。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然保持一個(gè)良好向上的趨勢(shì)，銷售面積、竣工面積都在持續(xù)向上。有人說中國(guó)過去十年宏觀調(diào)控是沒有成效的，我們也一直在關(guān)注政策的走向。大家如果仔細(xì)的看，從04年以來到現(xiàn)在七年的時(shí)間，除了中間有一個(gè)直上直下之外，這是因?yàn)槭澜邕M(jìn)入了金融危機(jī)，中國(guó)在里面有一個(gè)政策的頻繁變化，其他時(shí)間的曲線基本是在10—18之間，平均算起來是14，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅13.2。一二線的漲幅比平均算起來的14還要高。98年以來，這十幾年間為什么一直持續(xù)向上，雖然歷經(jīng)調(diào)控，但是堅(jiān)韌不拔的在向上走，我想這幾個(gè)因素大家都是比較清楚的：

　　一是城市化進(jìn)程，現(xiàn)行的財(cái)稅體制。

　　二人均收入的遞增。

　　三是18億的土地紅線。

　　四是投資渠道較少?，F(xiàn)在的投資除了股票就是房子。

　　城市化進(jìn)程一年以1%的速度來增長(zhǎng)會(huì)增長(zhǎng)1500萬，這里面包含著改善性的需求，各式各樣的棚戶區(qū)改造。長(zhǎng)期泛濫的流動(dòng)性，2011年3月CPI5.2%，持續(xù)高位運(yùn)行。熱錢的涌入，美國(guó)印鈔全球都跟著，他們多印了，你如果印少了虧了，我們只有印得更多才能占國(guó)外的便宜。劉明康主席在今年的年會(huì)上也談到了這個(gè)話題，他認(rèn)為未來的五到十年貨幣過剩。三線、四線城市面臨著比較好的發(fā)展機(jī)遇。在過去十年的時(shí)間來看，年均漲幅大概44%，房?jī)r(jià)的年均漲幅大概是13.2%，我們是接近15，這個(gè)數(shù)字有一個(gè)非常微妙的關(guān)系，如果大家仔細(xì)的去看看邏輯，你們會(huì)發(fā)現(xiàn)44%里面地價(jià)占了1/3左右。全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅是15%，其中13%是因?yàn)榈貎r(jià)造成的，所以各級(jí)媒體政府有時(shí)候否認(rèn)地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系，我覺得從這個(gè)數(shù)字來看是比較清晰的，房?jī)r(jià)之所以上漲是因?yàn)榈胤秸诟邇r(jià)賣地。

　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)支持因素將伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而持續(xù)長(zhǎng)期存在，任何短期局部的市場(chǎng)調(diào)整或政策調(diào)控都不會(huì)對(duì)其根本產(chǎn)生動(dòng)搖。當(dāng)前新形勢(shì)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，我們有理由堅(jiān)信中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加健康。

　　觀點(diǎn)二、地產(chǎn)股權(quán)私募，地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)所向。國(guó)際化視覺考量，最近三十年的時(shí)間，美國(guó)房地產(chǎn)基金得到了大幅的增長(zhǎng)，為什么在八十年代才開始起步呢，八十年代之前是戰(zhàn)爭(zhēng)，在那個(gè)年代是沒有一個(gè)穩(wěn)定的國(guó)際環(huán)境。

　　(PPT圖表對(duì)照講解)目前國(guó)際基金前十名的排位，國(guó)際前十位里現(xiàn)在已經(jīng)有八個(gè)進(jìn)入了中國(guó)市場(chǎng)，這說明大家是堅(jiān)定的看好中國(guó)。管理的規(guī)模前十位超過了300億，最小的公司也達(dá)到了2000億，地產(chǎn)基金在中國(guó)勢(shì)不可當(dāng)。國(guó)內(nèi)眾多的開發(fā)商紛紛涉足PE業(yè)務(wù)。眾多一線開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，由上市公司運(yùn)營(yíng)的、樹立地產(chǎn)PE品牌的目前僅三家，榮盛、金地、復(fù)地。

　　房地產(chǎn)基金走勢(shì)的優(yōu)勢(shì)：

　　1、資金規(guī)模大。幾個(gè)億在房地產(chǎn)項(xiàng)目里只能投一個(gè)或者是半個(gè)，規(guī)模上很容易做起來。

　　2、長(zhǎng)期性。

　　3、風(fēng)險(xiǎn)低。

　　(PPT圖表對(duì)照講解)，右側(cè)的前兩個(gè)是因?yàn)橹袊?guó)證監(jiān)會(huì)嚴(yán)格限制房企各種類型的公司。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式，人民銀行發(fā)起的公司債是由證監(jiān)會(huì)來做的。大家一定要珍惜你們的戰(zhàn)略投資者。如果這兩年你們還找不到合作方，想要快速成長(zhǎng)起來是非常困難的。

　　基金為開發(fā)商帶來一系列的好處：

　　1、可以分擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樗麄兪亲鳛槟銈円粋€(gè)堅(jiān)定的股東進(jìn)來的。

　　2、基金一般是參股，可以調(diào)整你的報(bào)表結(jié)構(gòu)，負(fù)債率可以大幅的降低。

　　3、擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模，提高效益和管理水平。

　　泰發(fā)觀點(diǎn)三、地產(chǎn)故私募，以人為本投資者利益第一

　　（PPT圖表對(duì)照講解）地產(chǎn)私募行業(yè)對(duì)人才的要求，以人為本，重在管控。只有這樣才能去投資好、管理好。

　　高素質(zhì)的基金管理團(tuán)隊(duì)，一類是大型金融機(jī)構(gòu)里負(fù)責(zé)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的、一類是大型房地產(chǎn)公司里負(fù)責(zé)基金業(yè)務(wù)的。

　　泰發(fā)觀點(diǎn)四、投資者的運(yùn)營(yíng)關(guān)注。泰發(fā)基金投資項(xiàng)目包括三類，保障房、二三線趁勢(shì)住宅。我們的制度、團(tuán)隊(duì)、管理方式、我們有非常多的管控系統(tǒng)，怎么去選項(xiàng)目我們有很多的標(biāo)準(zhǔn)，這一塊大家如果有興趣后期我們可以逐一交流。我們?cè)趯?shí)際管理里面通過四個(gè)緯度、四個(gè)模塊來操作。我們希望可以和投資商走在一起結(jié)合的時(shí)候更長(zhǎng)，當(dāng)然這個(gè)也不是以我們的意志為轉(zhuǎn)移的。我們希望未來可以和投資伙伴在一起快速的確立行業(yè)的規(guī)模，既然做基金的，主要的工具還是我們的管控體系，投資者也好、被投資企業(yè)也好，共贏是我們的目標(biāo)。謝謝大家！

　　主持人：謝謝章華先生，下面有請(qǐng)高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫先生，他演講的題目是《商業(yè)地產(chǎn)的出口及利潤(rùn)源泉》

　　蘇鑫（高和投資董事長(zhǎng)）：最近我參加了青島的房地產(chǎn)論壇，比今天的現(xiàn)場(chǎng)要火爆得多，外面都是人，一個(gè)投行的朋友對(duì)我說，十年前他參加IT的論壇熱度與此差不多。我們到底要不要投資房地產(chǎn)？我們?cè)趺礃淤嶅X？商業(yè)地產(chǎn)到底是靠什么？商業(yè)地產(chǎn)的熱度不言而喻，我相信我們?cè)谖錆h也已經(jīng)感受到了，去年是經(jīng)濟(jì)元年，除了住宅以外還有商業(yè)地產(chǎn)大家都要投，商業(yè)地產(chǎn)到底是我們的避難處還是淘金處呢？這個(gè)話題對(duì)于每一個(gè)開發(fā)商都要仔細(xì)消化。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模沒有辦法和住宅相比，而且商業(yè)地產(chǎn)的要求及其高，我們已經(jīng)看到了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　風(fēng)險(xiǎn)1、認(rèn)知的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)不是把房子建好了就可以賺錢的，需要你很好的經(jīng)營(yíng)才能賺錢。

　　風(fēng)險(xiǎn)2：二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)在短期的供應(yīng)量上非常大，地方政府對(duì)二、三線城市的規(guī)劃剛性相對(duì)比較低。對(duì)每位來說，商業(yè)地產(chǎn)如果我們正確的去看待，我建議各位應(yīng)該作為一個(gè)短期的避難所。商業(yè)地產(chǎn)的未來風(fēng)險(xiǎn)比較大，我們能不能拿到錢，我們的管理做得怎么樣這都是擺在我們面前的問題。商業(yè)地產(chǎn)的第一個(gè)問題就是我們的錢從哪里來。

　　我們現(xiàn)在能看到的商業(yè)地產(chǎn)，建好了以后有三個(gè)出口：

　　第一、REITS。

　　第二、保險(xiǎn)資金。

　　第三、安全性資本。

　　這三個(gè)出口，我們建好的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該賣給誰。REITS的起源是60年代在美國(guó)，當(dāng)時(shí)出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)不景氣、商業(yè)地產(chǎn)不好。在起初的五六年的發(fā)展是非常不好的，后來政府發(fā)現(xiàn)應(yīng)該給他一定的稅收優(yōu)惠，因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)很多的保險(xiǎn)基金需要增值而沒有穩(wěn)定的投資渠道。REITS到底能不能形成？為什么在大陸我們講了五六年的REITS一直無法推出來，什么原因呢？很多人都把它看成是給開發(fā)商融資的一個(gè)渠道，我們要控制開發(fā)商，不給他錢，怎么還不給他們?nèi)谫Y渠道呢？其實(shí)我們可以換一種思路，社會(huì)上很多的錢，這些錢沒有太多的投資渠道，房地產(chǎn)隨著中國(guó)的快速發(fā)展和城市化建設(shè)的進(jìn)程，能不能讓老百姓的錢隨著房地產(chǎn)的發(fā)展享有一定的增值呢，如果有這樣的思路REITS就會(huì)出來，但是從目前來看不容樂觀，時(shí)間比我們期望的要長(zhǎng)一些。

　　去年剛剛出臺(tái)了新的《保險(xiǎn)法》，一個(gè)朋友算了一筆帳，到去年底時(shí)整個(gè)行業(yè)的收入是四萬億，10%投到商業(yè)地產(chǎn)就是四千億，他認(rèn)為有七百多億的錢可以投到商業(yè)地產(chǎn)，我相信這些錢大部分還是在一線城市，因?yàn)樗麄儗?duì)匯報(bào)的要求是60%左右，這個(gè)匯報(bào)我相信在座的各位都不愿意賣給他，相當(dāng)于不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格打一個(gè)八折到七折。投資偏好是希望更穩(wěn)健，所以他們更愿意選擇已經(jīng)經(jīng)營(yíng)得非常好的5A級(jí)的辦公樓，或者是經(jīng)營(yíng)得比較好的商場(chǎng)。

　　我們8月份準(zhǔn)備在博鰲論壇發(fā)布一個(gè)民間資本的白皮書，我們選擇了四個(gè)地區(qū)對(duì)民間資本做了研究，（PPT圖表對(duì)照講解）從圖上可以知道民間資本的量有多大，鄂爾多斯的常住人口是40萬，這個(gè)地區(qū)的人口是60萬，資產(chǎn)過億的保守估計(jì)有七千人，資產(chǎn)達(dá)到千億的有兩萬人。我們知道社會(huì)上的錢很多，有一類的錢追求的是穩(wěn)定的匯報(bào)，如果投商業(yè)地產(chǎn)希望不是短期的炒賣，正是有了這種偏好，所以他們更愿意選擇商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)到底是靠什么賺錢？是不是建好就可以賺錢？當(dāng)然不是，商業(yè)地產(chǎn)賺錢的核心是要有運(yùn)營(yíng)能力，同時(shí)還包括資產(chǎn)管理的能力，這兩種能力才能夠讓商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不斷的提升。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值是由租金決定的，租金的高低是什么決定的呢？由運(yùn)營(yíng)能力來決定的。所以商業(yè)地產(chǎn)不是我們簡(jiǎn)單的認(rèn)為只要地段好價(jià)格就可以高。我們?cè)O(shè)想一下每一級(jí)臺(tái)階下面都對(duì)應(yīng)一個(gè)資金池，第一層是短期投資者、第二層是中期投資者、第三層是長(zhǎng)期投資者，他們資金的偏好是不一樣的。短期投資者偏好的是高收益、高風(fēng)險(xiǎn)；長(zhǎng)期投資者偏好的是低收益、低風(fēng)險(xiǎn)。我們想象著在第一臺(tái)階的時(shí)候有一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)，怎么才能賺錢呢？必須把短期持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)讓他們買過來，我們?cè)O(shè)法讓商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到第二級(jí)臺(tái)階、第三級(jí)臺(tái)階，每上一個(gè)臺(tái)階，因?yàn)樗麄兊娘L(fēng)險(xiǎn)偏好不一樣，他可以出的錢更多。關(guān)鍵是怎么能夠讓不動(dòng)產(chǎn)從第一臺(tái)階到第二臺(tái)階，再往上走。美國(guó)現(xiàn)在大量的是現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)不斷的交易，這就是賺錢能力、資產(chǎn)管理能力，通過服務(wù)商來提高他們的管理能力和運(yùn)營(yíng)能力，從而提高商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值，這樣才能把短期投資者持有的商業(yè)地產(chǎn)賣給長(zhǎng)期投資者。我們離開這兩種能力，賺錢就跟賣住宅是一樣的，是靠土地成本升值的。到底商業(yè)地產(chǎn)基金會(huì)不會(huì)承認(rèn)他的出口？短期來看是很難的。如果REITS也不能作為他們最主要的融資渠道，民間資本一定是比較受關(guān)注的。我們要給提供出租服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、資本資產(chǎn)再流動(dòng)的服務(wù)。

　　根據(jù)前面三個(gè)話題的討論，商業(yè)地產(chǎn)基金要解決以上三個(gè)問題，首先要考慮錢從哪里來，其次要考慮和你合作的基金有沒有商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，再次要考慮項(xiàng)目建成后能不能找到一個(gè)好的出口賣出去。我們堅(jiān)信民間資本一定是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的重要出口，但是對(duì)我們從業(yè)人員的要求是非常高，以及需要解決很多的難題。資產(chǎn)管理難題、客戶管理難題、投資者管理難題。如果想賺到錢，作為投資人來說，最關(guān)鍵的是我們自己的團(tuán)隊(duì)要有資產(chǎn)管理能力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力。謝謝各位！

　　主持人：上午各位嘉賓的精采演講就暫時(shí)告一個(gè)段落，接下來要進(jìn)行論壇非常重要的環(huán)節(jié)，城市觀點(diǎn)論壇武漢行圓桌。未來中國(guó)樓市該走向何方呢？所以才有了今天城市觀點(diǎn)論壇武漢行圓桌的主題，那就是《武漢“開埠”：戰(zhàn)國(guó)時(shí)代的地產(chǎn)模式》，下面有請(qǐng)今天圓桌論壇的主持人中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生！這將是一場(chǎng)非常值得期待的對(duì)話。

　主持人（孟曉蘇）：今天我們?cè)谝粋€(gè)最不好講的時(shí)候講了一個(gè)不好講的題目。剛才我和幾位專家進(jìn)行了溝通，現(xiàn)在這么大的行政管控已經(jīng)使大家對(duì)今年的樓市預(yù)期產(chǎn)生了一些疑問。我們先用15分鐘探討這么一個(gè)題目，如何看待今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，剩下的15分鐘回答在座各位的問題。如何看待今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在座的又有學(xué)者，又有企業(yè)家，其中又有開發(fā)企業(yè)家、又有房地產(chǎn)的咨詢企業(yè)家、又有金融企業(yè)家，今天是各路專家群英薈萃。

　　王玨林：從去年上半年的情況上來看不太好，從今年第一季度全國(guó)同比增長(zhǎng)情況來看，銷售量增長(zhǎng)14.9%，我分析今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要體現(xiàn)在銷售水平保持在前三年的平均銷售水平。謝謝！

　　蘇鑫：需要看不同的城市和不同的業(yè)態(tài)，一線城市今年是非常悲觀的，尤其是在郊區(qū)，北京的郊區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始出現(xiàn)松動(dòng)。二線趁勢(shì)還要持續(xù)的觀望，看年初的時(shí)候貨幣政策有沒有適度的放松，如果有所放松了，到四季度就會(huì)穩(wěn)定一些。三線城市從商業(yè)業(yè)態(tài)來看主要是住宅和商業(yè)。這次調(diào)控把投資管控了，大量的錢涌到了商業(yè)地產(chǎn)、大量的錢涌到了商業(yè)城市，如果這兩個(gè)城市要產(chǎn)生泡沫比一線城市的泡沫大得多。

　　章華：現(xiàn)實(shí)很殘酷，大家一定要有非常充分的準(zhǔn)備，從中長(zhǎng)期來說，一年的時(shí)間是看不懂的，兩年的時(shí)間也很難說，三年是可以的，大家要做好過冬的準(zhǔn)備，做好最充分的風(fēng)險(xiǎn)防控方面的準(zhǔn)備。

　　莫嶸：我用五個(gè)詞來描述今年的市場(chǎng)，這五個(gè)詞代表著今年的市場(chǎng)是一種交織的狀況。第一個(gè)詞是“轉(zhuǎn)型”，很多地產(chǎn)商進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，包括“十二五”規(guī)劃中高科技地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。第二個(gè)詞是“求援”，主要是新入行地產(chǎn)商目前的狀況。第三個(gè)詞是“掙扎”，有一些區(qū)域已經(jīng)做的開發(fā)商遇到了一些困境，銷售集聚下降，他們?cè)诏偪竦膾暝?。第四個(gè)詞是“淡定”，很多大城市開發(fā)商的心態(tài)。第五個(gè)詞是“火爆”，火爆的地方首選長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙的政策是90平方米以上不限購，因此長(zhǎng)沙市場(chǎng)是目前中國(guó)最火爆的市場(chǎng)之一。這五種現(xiàn)象都將交織著今年的市場(chǎng)形象。

　　劉文濤：武漢正在度過政策的影響期，每周的政策是逐周的遞增。我們現(xiàn)在也在關(guān)注四月份的最后一周以及五月份第一周成交量的回復(fù)，如果在2500—3000套之間，我們認(rèn)為市場(chǎng)初步渡過了政策的影響期，因?yàn)槲錆h整體房地產(chǎn)的狀況是比較健康的，哪怕是2010年以投資置業(yè)為目的的比例還是比較低的，所以城市還是以剛性需求為代表。武漢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是很快的，消費(fèi)者人均消費(fèi)水平提升得比較快，這是武漢房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。在這個(gè)過程中比較考驗(yàn)的是開發(fā)商在運(yùn)營(yíng)過程中資金鏈的問題，去年三四季度的銀根收得比較緊，今年一二月份仍然很緊，在長(zhǎng)達(dá)一年的時(shí)間里非?？简?yàn)開發(fā)商整體的運(yùn)營(yíng)能力。我相信渡過了這一關(guān)會(huì)好一點(diǎn)，比較影響的是武漢房地產(chǎn)的第三季度如何走，這一點(diǎn)是非常關(guān)鍵的，謝謝！

　　主持人（孟曉蘇）：有的人說下半年會(huì)往上走，有的人說下半年會(huì)往下走，莫衷一是，到底怎么樣我也說不清楚?，F(xiàn)在臺(tái)下的觀眾可以踴躍的提問。

 　　提問：我是億房網(wǎng)絡(luò)的記者，我想代表網(wǎng)友向王主任提一個(gè)問題，國(guó)務(wù)院是如何確定每一個(gè)城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是否合理？又或者說武漢市在公布的2011年漲幅不超過12%的，您認(rèn)為這個(gè)是否合理？

　　王玨林：房?jī)r(jià)是新國(guó)八條的第一條，要求各個(gè)城市在一季度前決定房?jī)r(jià)的漲幅指標(biāo)，根據(jù)三個(gè)因素，包括GDP、收入、消費(fèi)能力。現(xiàn)在大多數(shù)的城市確定了基點(diǎn)，平均下來大概在10%以上，按照這個(gè)漲幅確實(shí)不低，因?yàn)槿ツ晔?.9%，國(guó)家也主要是想聽取老百姓的意見，會(huì)做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。這次督查組到下面檢查包括多項(xiàng)工作，其中包括新國(guó)八條的措施要逐項(xiàng)的進(jìn)行檢查，甚至包括保障房的計(jì)劃、建設(shè)、施工、資金，并且要聽取各方的意見。最后，還要上報(bào)國(guó)務(wù)院進(jìn)行研究，才能拿出下一步的措施?，F(xiàn)在很多新聞單位問我能拿出什么我也不清楚，因?yàn)槭袌?chǎng)還要根據(jù)調(diào)研的情況和落實(shí)的情況。從大部分調(diào)研的城市來看，落實(shí)得基本上是比較認(rèn)真的，但是確實(shí)也要出現(xiàn)一些問題需要解決。

　　提問：我是來自鄂商雜志社的記者，武漢市開發(fā)了地下商業(yè)地產(chǎn)，這種模式在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域異軍突起，您如何評(píng)價(jià)這種模式？

　　蘇鑫：這種模式對(duì)我來說是比較生疏的，和政府的關(guān)聯(lián)度比較大，他們的業(yè)績(jī)非常好，業(yè)績(jī)能說明一切，看一家公司能否賺錢是最關(guān)鍵的。

　　提問：我是武漢竹葉山集團(tuán)的，我們公司是做商業(yè)地產(chǎn)的，今天上午的演講我們感覺到臺(tái)上的專家對(duì)樓市的預(yù)期是非常樂觀的。謝國(guó)忠在股市六千點(diǎn)時(shí)預(yù)言，中國(guó)的股市就在2000—2500點(diǎn)，大家都罵他，結(jié)果真被他說中了，這次他又預(yù)言，去年四月份他說，中國(guó)的樓市泡沫即將破滅，破滅的時(shí)候我會(huì)通知你。去年年底他說我正式通知大家，泡沫要破滅了，而且中國(guó)的房市已經(jīng)進(jìn)入了熊市，并且將持續(xù)五年的時(shí)間，平均的房?jī)r(jià)很可能會(huì)下降一半以上，而且浙江地區(qū)也許會(huì)跌到80%，我想請(qǐng)問您對(duì)于謝國(guó)忠的語言怎么看？

　　王玨林：主要是他對(duì)中國(guó)國(guó)情不了解，如果要這樣不是房地產(chǎn)死掉了，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)就死掉了。只要中國(guó)的經(jīng)濟(jì)不出問題，房地產(chǎn)就不會(huì)出現(xiàn)很大的問題。如果房地產(chǎn)自身出現(xiàn)了問題，國(guó)家有能力進(jìn)行調(diào)控，因?yàn)槭侄魏娃k法非常之多。謝謝！

　　主持人（孟曉蘇）：謝國(guó)忠是一個(gè)唱衰的專家，他從2000年開始總是說房?jī)r(jià)要跌，他在七年里只說準(zhǔn)了一次，但是到09年還在說跌就說錯(cuò)了，一塊壞了的手表一天也有兩個(gè)時(shí)候是最準(zhǔn)的，這個(gè)人整天預(yù)言樓市要崩，他把自己的工作都丟了。但是這樣的專家我們還是要聽聽他的意見，總得有不同的聲音才好，但是千萬別把外行人的說法當(dāng)成真理，這樣您就被悟道了。

　　蘇鑫：我對(duì)謝博士是非常尊重的，和謝博士接觸了兩次，第一次是財(cái)經(jīng)年會(huì)，去年有幸我們參加一次會(huì)議在同一排，他的觀點(diǎn)和三年前是比較接近的，他舉了一個(gè)例子，他看到中國(guó)房地產(chǎn)有很大的風(fēng)險(xiǎn)，他的保姆請(qǐng)假回家炒房子，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來說，這個(gè)邏輯是對(duì)的。商業(yè)地產(chǎn)有風(fēng)險(xiǎn)，但是會(huì)不會(huì)硬著落，我們都不敢這樣說。

　　主持人（孟曉蘇）：這些專家是別的行業(yè)專家，不是房地產(chǎn)行業(yè)的專家，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處在一個(gè)新的發(fā)展期。從09年開始進(jìn)入了發(fā)展期，初期的表現(xiàn)就是明顯的供不應(yīng)求，供不應(yīng)求推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)的上漲，結(jié)構(gòu)性的問題也造成了中低收入家庭對(duì)保障房沒有建有意見，這個(gè)時(shí)候我們需要加快生產(chǎn)，限購、抑制是短期現(xiàn)象。上一個(gè)發(fā)展期我們發(fā)展了九年，從1998年房改一直發(fā)展到2007年，這個(gè)發(fā)展期也會(huì)發(fā)展相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，為什么說發(fā)展過程中有這么多的調(diào)控呢？政府調(diào)控的行為就是反周期，當(dāng)然房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快的時(shí)候，政府要能夠代表各方面人民的意見做一些調(diào)控，但是千萬別把這種調(diào)控認(rèn)為就是要把房地產(chǎn)打死。目前政府加大保障房建設(shè)就是要把原來多年忘記了、忽略了的這部分房子建起來。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過調(diào)控一段時(shí)間，還是要加快發(fā)展。所以年初我就講了這么一個(gè)判斷，我認(rèn)為政策上半年迷霧，下半年清醒。

　　提問：我是熱線房產(chǎn)網(wǎng)的編輯，目前有數(shù)據(jù)顯示一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了回調(diào)，何時(shí)是拐點(diǎn)、何時(shí)才是買房的時(shí)期？

　　王玨林：拐點(diǎn)是最起碼有大的波動(dòng)，拐點(diǎn)要出現(xiàn)了一段時(shí)間才叫拐點(diǎn)，現(xiàn)在說拐點(diǎn)為時(shí)尚早。一線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，我也在觀察，確實(shí)是像北京最近開盤的，存在停滯和下降期間，但是你看到的大部分是五環(huán)以外的，城里的沒有降。不能看一個(gè)點(diǎn)就代表一個(gè)面、一個(gè)階段代表全部。什么時(shí)候買房得根據(jù)需求，現(xiàn)在主要是剛性需求和改善性需求，如果你不急就再看一看，著急的話下周也行，但是都不要后悔，房子沒有后悔的，沒有最低點(diǎn)，只有合適點(diǎn)。

　　主持人（孟曉蘇）：在全國(guó)各個(gè)城市上報(bào)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)時(shí)，只有一個(gè)城市，北京的膽子大，報(bào)了房?jī)r(jià)水平要穩(wěn)中有降，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)出來了以后，我們大家都覺得有點(diǎn)意思，用什么辦法做到呢？

　　第一、擴(kuò)大城區(qū)統(tǒng)計(jì)面積，把郊區(qū)算到里面。

　　第二、擴(kuò)大保障房。

　　第三、直接改數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局干這個(gè)活也不是一回兩回了。

　　王玨林：北京的穩(wěn)中有降是指新建普通住房保持穩(wěn)中有降，這里面剔除了高價(jià)房，同時(shí)包含了保障房。

　　主持人（孟曉蘇）：要控制房?jī)r(jià)上漲就要充分發(fā)揮統(tǒng)計(jì)局的作用啊！

　　提問：我是新浪樂局的記者，政府對(duì)這一次的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的？商業(yè)地產(chǎn)能否成為開發(fā)商和老百姓投資的避風(fēng)港？

　　主持人（孟曉蘇）：我多年研究政策，曾經(jīng)參加農(nóng)村改革，后來參加房改，我們這些人都是房改的設(shè)計(jì)人。調(diào)控的時(shí)候我也講了不少觀點(diǎn)，但是講到現(xiàn)在我也迷惑了，為什么迷惑了呢？因?yàn)樽叩搅诵姓芸兀瑴乜偫碓偃v，政府要管保障房的價(jià)格，對(duì)商品房要密切關(guān)注，通過經(jīng)濟(jì)因素的調(diào)節(jié)，但是真正做起來，行政管控就越來越厲害了，特別是限購這樣一個(gè)短期行為被一些專家和媒體鼓吹要長(zhǎng)期化，中國(guó)今后要賣商品房問題上都是要由政府管著、要限購，今年政協(xié)有些糊涂專家提這樣的問題，也有明白專家，像厲以寧教授提出來，不如把限購轉(zhuǎn)成限售，你如果買了商品房一年兩年轉(zhuǎn)讓時(shí)要給你加稅。行政管控的手段對(duì)于有些國(guó)家機(jī)關(guān)來說是比較容易做的，因?yàn)樗麄儦v史上就是干這個(gè)的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代我們難道還沒有干過嗎，那個(gè)時(shí)候什么都是發(fā)票，現(xiàn)在是不是快發(fā)房票了，北京已經(jīng)開始發(fā)車了，我們是不是為了抑制菜漲價(jià)給大家發(fā)菜本，為了糧食漲價(jià)我們是不是可以發(fā)糧票啊，這些對(duì)于某些機(jī)關(guān)干部來說太容易了，他們過去當(dāng)科員的時(shí)候，他們的局長(zhǎng)就是這么做的。但是真讓他下力氣做保障房建設(shè)就太不容易了，到底這種行政管控會(huì)滑落到哪個(gè)地步，我作為多年在企業(yè)工作的人員，我已經(jīng)說不清楚了，我們拭目以待吧！

　　蘇鑫：原來買住宅的，現(xiàn)在開始買寫字樓，這個(gè)量其實(shí)比較大，后來我們又觀察，不是小投資人可以買商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)樗囊蟊容^高，比如在北京需要兩千萬左右才能買商業(yè)地產(chǎn)，而且他們的心態(tài)也不太一樣。從現(xiàn)狀來看，原來有錢人偏好做房地產(chǎn)，這是中國(guó)人的特點(diǎn)，說現(xiàn)在政府是要限制，限制多長(zhǎng)時(shí)間不好說。民間的錢又很多，要想投又不能投，能不能開拓一些思路，比如說推出信托、基金，這些證券化的產(chǎn)品讓老百姓慣性炒房子的錢通過專業(yè)人士進(jìn)行投資理財(cái)，大家還是享受中國(guó)城市化房地產(chǎn)升值增值的空間，這一點(diǎn)是政府要思考的，而不是簡(jiǎn)單的控制住，不給他出口，這些錢跑大哪里就會(huì)影響大哪里。

　　提問：我來自深圳，我有二個(gè)問題。

　　第一、提給蘇鑫先生，我們國(guó)家的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)到底有沒有泡沫？有多大的泡沫？會(huì)不會(huì)造成我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)崩潰？

　　第二、提給王玨林先生，我們國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)層面到底把房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是否作為支柱產(chǎn)業(yè)看待？目前采取的一系列調(diào)控措施是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)行為？到底要持續(xù)多久？

　　蘇鑫：我一直在說風(fēng)險(xiǎn)，沒有說泡沫，尤其是現(xiàn)在是結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)比較大，就是調(diào)控造成的。現(xiàn)在調(diào)控以后有的緊有的松一定會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)都有機(jī)會(huì)，我們要看到機(jī)會(huì)在哪里。

　　主持人（孟曉蘇）：這么大的供不應(yīng)求造成房?jī)r(jià)上漲怎么會(huì)是泡沫呢？

　　王玨林：現(xiàn)在的調(diào)控政策肯定是屬于行政行為，我們的市場(chǎng)現(xiàn)在不是完全的市場(chǎng)，等我們的市場(chǎng)逐步完善、逐步發(fā)展、逐步建立以后，真正的市場(chǎng)行政是無法管了的。

　　提問：設(shè)置房產(chǎn)稅和增加清算是增加了房?jī)r(jià)還是減少了房?jī)r(jià)？房產(chǎn)稅的設(shè)置究竟合理不合理？

　　主持人（孟曉蘇）：通過您的講話已經(jīng)表述了您的觀點(diǎn)。今天是一比較短的圓桌，各位專家闡述了精采的觀點(diǎn)，而我作為主持人，我的最大問題是超時(shí)了7分鐘，謝謝！