目前廣州舊廠房改造，主要趨向于自主改造，或者是尋求合作伙伴，政府征收的方式，目前還是比較少。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 陶鯉 今年2月底，廣州市公布了2011年的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃(草案)，總計(jì)包括101個(gè)項(xiàng)目清單，以及2011年826.4億元的投資計(jì)劃。其中珠江啤酒三舊改造地塊地處廣州新中軸線，緊靠珠江南岸，地理?xiàng)l件十分優(yōu)越。

　　珠啤舊改

　　根據(jù)珠江啤酒去年底發(fā)布公告，珠江啤酒已收到控股股東廣州珠江啤酒集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)發(fā)的廣州市國(guó)資委《關(guān)于廣州珠江啤酒股份有限公司總部產(chǎn)能搬遷有關(guān)工作的函》，要求珠江啤酒廣州總部力爭(zhēng)在2013年底前大部分產(chǎn)能實(shí)現(xiàn)外遷，2015年底前完成全部產(chǎn)能停產(chǎn)搬遷工作。

　　公開資料顯示，目前珠江啤酒廣州總部位于琶洲，毗鄰廣交會(huì)展館，這塊地面積為251147平方米。

　　據(jù)悉，珠江啤酒搬遷原因是根據(jù)廣州市建設(shè)國(guó)家中心城市的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和功能分區(qū)布局，珠江啤酒公司總部地處廣州新中軸線，緊靠珠江南岸，在該區(qū)域進(jìn)行大規(guī)模的工業(yè)生產(chǎn)，已不適應(yīng)城市發(fā)展要求。因此，珠江啤酒決定將總部部分釀造和灌裝設(shè)備搬遷至南沙公司。

　　根據(jù)廣州市產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整規(guī)劃中“一區(qū)集聚”的具體規(guī)劃，由珠江新城、琶洲地區(qū)和天河北共同組成的城市中央商務(wù)區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展金融、保險(xiǎn)、會(huì)展、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，珠江啤酒地塊將作為廣州未來(lái)CBD的核心區(qū)域。

　　參照去年11月，廣州地鐵公司以8.8億元的總價(jià)拿下琶洲AH041018、AH041023地塊，總面積3.8萬(wàn)平方米，建筑面積22.94萬(wàn)平方米，折合樓面地價(jià)3836元/平方米，土地性質(zhì)為商業(yè)金融、交通設(shè)施用地。

　　有消息稱，若按公開出讓的方式，按土地出讓成交價(jià)的60%計(jì)算補(bǔ)償款，珠啤廣州總部地塊能為珠江啤酒帶來(lái)約30億元的收益。

　　對(duì)此，華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)王幼松表示，關(guān)鍵還是取決于這塊土地的使用規(guī)劃，如果是規(guī)劃為住宅用地或者商業(yè)用地，參照周圍土地的拍賣價(jià)格，珠江啤酒地塊給珠江啤酒帶來(lái)20-30億的收益，還是有可能的。

　　模式“三重門”

　　根據(jù)廣州市公布的三舊改造分類改造模式，舊廠改造按照土地性質(zhì)分成國(guó)有舊廠房和集體舊廠房?jī)深悾壳芭f廠房的改造可分為三種模式，一是自行改造，補(bǔ)交地價(jià)。依照廣州市修訂的城鄉(xiāng)規(guī)劃，申請(qǐng)改造地塊可單獨(dú)開發(fā)、無(wú)需納入政府統(tǒng)一儲(chǔ)備開發(fā)整理的，可由企業(yè)自行開發(fā)改造（商品住宅除外），并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金。

　　二是公開出讓，收益支持。具備開發(fā)經(jīng)營(yíng)條件的用地，可由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收購(gòu)，也可由企業(yè)自行搬遷整理土地后，政府組織公開出讓。按照土地出讓收益的一定比例或者土地純收益的一定比例計(jì)算補(bǔ)償款。

　　三是公益征收，合理補(bǔ)償。規(guī)劃控制為道路、綠地及其他非營(yíng)利性公共服務(wù)設(shè)施的用地占總用地面積50%以上且不具備經(jīng)營(yíng)開發(fā)條件的，由政府依法收回并給予合理補(bǔ)償。

　　據(jù)了解，目前珠江啤酒地塊的規(guī)劃尚未出爐，而珠江啤酒也沒有對(duì)這塊地的開發(fā)方式有任何表態(tài)。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，廣州舊廠房改造主要趨向于自主改造，或者是尋求合作伙伴共同改造，第三種政府征收的方式目前還是比較少，除非是要建設(shè)一些公用設(shè)施，政府才會(huì)考慮采取這種方式。

　　廣州地產(chǎn)專家韓世同則表示，珠江啤酒地塊具體的開發(fā)模式比較難以確定。參照廣州南站地塊的開發(fā)模式，是采用公開拍賣的形式，但是工廠的舊改，采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓或者自主開發(fā)，都有可能。不過珠江啤酒如果選擇自行開發(fā)，考慮到本身并沒有房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，它必須合作開發(fā)。

　　王幼松也表示，珠江啤酒找一個(gè)發(fā)展商與它合作開發(fā)，這種情況可能性還是比較大的。對(duì)于珠江啤酒地塊的規(guī)劃，更趨向于更改為商住結(jié)合，但是按照目前政府的相關(guān)規(guī)定，如果要改為商住用地，必須先進(jìn)入到政府的土地儲(chǔ)備中去，然后再走招拍掛的程序。但是這樣一來(lái)，珠江啤酒也有可能拿不到地塊。