亞運(yùn)城把房價這么高，未來怎么辦，這是一個問題。

　　黎振偉：進(jìn)行下一場討論，有請第一位嘉賓也是第二場論壇主持黎文江先生。

　　黎文江：還是繼續(xù)請你主持，我知道有一些觀點(diǎn)碰撞，還是你來。

　　黎振偉：好，第二位三遠(yuǎn)集團(tuán)副總裁陳章勃先生，第三位是廣州房地產(chǎn)專業(yè)的名嘴寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同，第四是自身地產(chǎn)評論人王世泰先生，最后是中山大學(xué)教育學(xué)員培訓(xùn)中心主任徐曉良先生。

　　黎振偉：亞運(yùn)城是大家都很關(guān)注的大盤，做得這么成功不容易，我們來解剖一下這個事情。首先合富輝煌集團(tuán)，我們請黎文江先生做介紹。

　　黎文江：因為我覺得有五個特別的地方和一般的案例有區(qū)別：第一是地段特別，理中心城區(qū)很遠(yuǎn)，一般做押運(yùn)村亞運(yùn)會的運(yùn)動員居住的地方，距離離主要的運(yùn)動場比較遠(yuǎn)，為什么會在這個地點(diǎn)，是由于廣州市政府對廣東新城的規(guī)劃，把它起動廣東新城的意向，所以放得很偏遠(yuǎn)，大概是在番禺的西南邊。第二他是樓盤比較特別，這個樓盤是政府全部做好之后，8000套的運(yùn)動員、媒體、官員都住在里面，全部建好把打包賣給開發(fā)商，這是跟其他樓盤不一樣的地方，政府完全做好之后，包括小區(qū)、運(yùn)動場、道路全部做好了。政府在這方面投入了160億，然后賣了255億，雖然255億是比較高的價，實(shí)際上政府拿了90個億，所以這個是第二個比較特別的地方。第三是比較特別的時間，銷售時間是比較特別，9月16日開始銷售，過了十幾天來了一個外地人不能買，本地人只能買一套。這8000套怎么銷售時間上也是很特點(diǎn)的。第四本身的營銷也是非常特別，本來還要邀請經(jīng)緯等營銷專家，第一個有現(xiàn)樓不能去看，由于安保的原因，除了運(yùn)動員不能進(jìn)去，其他只能在外面遠(yuǎn)遠(yuǎn)地看，而且還沒有樣板房，直到有4000套買了之后搞了一個樣板房。在賣的時候9月16日沒有戶型圖、樣板房只有一個沙盤。價錢也比原來的要高，但是我們拿出來的時候是12000，超過媒體預(yù)期。第五是銷售得非常好，我們沒有銷售場，只有兩個賣點(diǎn)。13天里面就認(rèn)購了4000多套，到現(xiàn)在基本上超過了50億。最近上個星期也賣了103套，基本上每天15套到20套，到現(xiàn)在限購令之后也是這樣。

　　黎振偉：黎先生做了介紹，那我在里面聽這個項目營銷案例很好，對這么大的項目是不是營銷特別，特別的項目特別的營銷項目，特別的時間特別的價格，現(xiàn)在還有許多不同的觀點(diǎn)呢，在營銷上面還有更多的東西決定成功？

　　韓世同：這個調(diào)控整個市場在8月份之前幾乎沒有投機(jī)性的購購房需求的情況下可以造出這樣的情況，我覺得還有幾點(diǎn)，第一他是五大開發(fā)商聯(lián)手，有了輿論效應(yīng)。包括我都要封口，我這個罪名絕對擔(dān)當(dāng)不起，但是我再問亞運(yùn)城把房價這么高，未來怎么辦，這是一個問題。還有廣州新城發(fā)展是200平方公里，不是僅僅地738萬的建筑面積，未來的發(fā)展空間到底是猛火滾湯好呢，還是老火燉湯好呢？還有政府為什么要把這個好處給開發(fā)商呢，那么你剩下的300多萬平方米，這樣做到底合適不合適，我們要提什么價值，政府亞運(yùn)會的確給廣州帶來了翻天覆地的變化，要不要一次性地?fù)苹貋?。但是我承認(rèn)這次五大開發(fā)商聯(lián)手，讓所有的媒體驚聲，甚至導(dǎo)致的或了第三波調(diào)控都有關(guān)系，到底好還是不好。我們現(xiàn)在所處的環(huán)境我認(rèn)為是對經(jīng)濟(jì)、政府、開發(fā)商、銀行、消費(fèi)者都不好，后面的生意該怎么做這是我的擔(dān)憂。

　　黎振偉：當(dāng)時拍這個地是萬科、保利、中海，后來按道理國企不比民企差，這個項目立意很大，拍不到這個很后悔；我想問一下三遠(yuǎn)集團(tuán)，如果你是開發(fā)商遇到這種情況你們怎么去面對這么大的項目？

　　陳章勃：我們福建開發(fā)商這種大項目很少，我們福建從福建跑到廣東開發(fā)樓盤，在大家眼里也算大盤，但是比起亞運(yùn)城還是小巫見大巫了。這個強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手是民營企業(yè)可以借鑒的地方，因為強(qiáng)強(qiáng)優(yōu)勢都結(jié)合起來了。我認(rèn)為這個是亞運(yùn)城是最成功的一點(diǎn)，能這樣成功地銷售出去，我認(rèn)為是主要的原因跟力量。這是我們應(yīng)該學(xué)習(xí)的地方。

　　黎振偉：如果有機(jī)會去看看這個項目會更加深刻。深圳大運(yùn)會有沒有項目，如果有你怎么操作，王世泰你從深圳的角度怎么看這個項目？

　　王世泰：在2010年史上最嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，亞運(yùn)城取得如此驕人的銷售，我覺得可以寫入中國房地產(chǎn)經(jīng)典大全。向廣州同行致敬，很了不起。第二表達(dá)一種感觸，我們現(xiàn)在亞運(yùn)開過了，我們今天坐在這里其實(shí)是后亞運(yùn)時刻，可以使我們從熱鬧和喧囂當(dāng)中走出來，回顧這個經(jīng)歷，能保持對樓市觀察和思考的理性。我想說一種判斷，但是都說營銷是很多國企和民營企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，我承認(rèn)這是對的。同時不要忘記了亞運(yùn)城頭上的符號，亞運(yùn)。政府超過1000億的投入讓公眾對這塊的期望值飆升，我們除了要向廣州的同行致敬，其實(shí)向政府表達(dá)心中的敬意。還有為什么政府花了這么多錢來投入，使這個亞運(yùn)城的價值有了極大的提升，其實(shí)他是城市的公共利益被誰分享了？政府得了好嗎？政府目前的狀況我用家鄉(xiāng)一句老化，花了燈油錢、坐了黑地上。因為政府要限貸要限購，少錢的鋼需會買你限貸。2010年的民間的評論，調(diào)控很猛，結(jié)局很窘，樓市很瘋、百姓很蒙。同樣廣州市政府不能避開這個層面。1000多億公共的投入一個直接的指向是為了辦亞運(yùn)會，改善交通。所以政府很難以逃過民間輿論的這種批評，包括韓世同老師說的。謝謝。

　　黎振偉：這是來自深圳的聲音，確實(shí)這種現(xiàn)象今后講很多，因為在中國很多城市我聽說在深圳開大運(yùn)會的時候，世界都很驚訝，我相信亞運(yùn)會也會驚訝，奧運(yùn)會也會驚訝，這就是中國。所以回過頭去亞運(yùn)的成功政府的作用最大。這個最大的作用是否最大的利益怎么去分享，這要冷靜地思考。作為開發(fā)商考慮的是自己的，你作為評論人考慮公眾的利益這是不矛盾。徐教授你作為學(xué)者的教授這個案例你怎么評估？

　　徐曉良：亞運(yùn)城的成功從各個層面進(jìn)行了剖析，我作為學(xué)校總體的判斷，我覺得亞運(yùn)城也好，還是其他成功的項目都有共同的共性，今天討論這個主題，重籌競爭力要進(jìn)一步剖析一下，我覺得可能從五個方面來進(jìn)行解讀。

　　第一、做好一個項目要有經(jīng)濟(jì)的硬實(shí)力。說白了就是地產(chǎn)商口袋里有多少錢，但是今天討論還不僅僅是從這個層面解決，剛才蘇鑫經(jīng)濟(jì)的硬實(shí)力，這個可能是現(xiàn)在時下大家比較關(guān)注的房地產(chǎn)基金。因為在學(xué)校里面我們也要比較，但是都很關(guān)注這塊，我們自己也有資金，今天在座的還有幾位同學(xué)都是這方面的專業(yè)人士，有專業(yè)做券商的同學(xué)，也有做法律事物方面的同學(xué)。我們的基金之前是投一些企業(yè)的項目，我相信蘇總的判斷，2010年基金元年，2011年可能是房地產(chǎn)基金元年。

　　第二、文化的軟實(shí)力。亞運(yùn)城做得這么成功，還有海爾的云社區(qū)解決的問題，主要是對樓盤軟實(shí)力的體現(xiàn)，一方面通過產(chǎn)品大家能看到確實(shí)認(rèn)為很好?？赡懿粌H要從產(chǎn)品體現(xiàn)因為文化產(chǎn)品體現(xiàn)不出來，要通過人品來實(shí)現(xiàn)。有的人說人品不能直接看，可能好的項目做出來別人也不一定能聽懂，但是通過良好的信息好的方面來解讀，競爭力很重要的一點(diǎn)，在座的各位高層管理者，對人品和產(chǎn)品的加工的能力。

　　第三、政治的巧實(shí)力。我覺得政商互動在中國是很了課題?？赡芪疫@里解讀的巧實(shí)力是關(guān)注整個社會的變化，因為我也在思考，說城鎮(zhèn)化創(chuàng)造了需求，所以很多人要買房子。背后的工業(yè)化是在工業(yè)需求，更多的人到了城鎮(zhèn)，但是我前段時間去了東莞考察，是不是伴隨了調(diào)整工業(yè)化進(jìn)程是在加快還是在減退。

　　第四、社會的和實(shí)力。剛才談到土地征收，也看到一個數(shù)據(jù)有70%的上訪是跟土地有關(guān)，在城市里面就是三舊改造，在農(nóng)村就是土地征收。怎么樣能夠用一種社會的和實(shí)力構(gòu)建和諧的社會不至于出現(xiàn)釘子戶，不至于澆汽油把自己燒死，這是開發(fā)商的技巧。

　　第五、我接到觀點(diǎn)的任務(wù)之后，又去了一次亞運(yùn)城就是感覺就是生態(tài)的美實(shí)力。我平時在生態(tài)大學(xué)，剛才說看一個歷史就要看大樹。我們吃了一頓兩百塊錢超大火鍋那未來確實(shí)會非常旺，整個環(huán)境非常優(yōu)美。謝謝。

　　黎振偉：果然是教授，我想他的硬實(shí)力、軟實(shí)力、巧實(shí)力、和實(shí)力、美實(shí)力不光是對亞運(yùn)城對所有的項目都是一樣的。謝謝各位！