在艱難時(shí)刻，從企業(yè)模式、戰(zhàn)略財(cái)務(wù)安全到營銷等方面，如何更進(jìn)一步？

　　黎振偉：謝謝主持人。很榮幸會(huì)議在廣州召開，我自己也是廣州人。在白天鵝賓館來到廣州一定會(huì)看廣州是什么，他是中國改革開放的先行者，也是中國房地產(chǎn)創(chuàng)新的先行者，今天的會(huì)議在中國即將面臨新挑戰(zhàn)的開始，這個(gè)賓館是1979年建設(shè)的已經(jīng)31年，是中國第一個(gè)五星級(jí)級(jí)。下面的論壇改變方式，上午用了專家、學(xué)者很多數(shù)字，我想大家聽了覺得這么多數(shù)字，我們?cè)撛趺醋?，?dāng)然對(duì)話已經(jīng)有案例操作。陳詩濤見到說問我在廣州有什么建議呢？我說廣州最大的是亞運(yùn)會(huì)亞運(yùn)會(huì)最大的兩個(gè)事一個(gè)是亞運(yùn)城，這是非常令人振奮的。上個(gè)地王在長沙，拍完了兩年還沒有建設(shè)。而廣州的地王拍完馬上就建設(shè)了。還有一個(gè)案例就是大家一定很關(guān)心的我們從事土地的解決，我推薦三舊改造，是廣州廣東省在2009年開始中央給廣州的特殊政策。大家很關(guān)心，后面還有競爭力的討論，但是我想大家來到廣州我希望奉獻(xiàn)兩個(gè)比較接近廣州的案例。

　　第一個(gè)對(duì)話討論關(guān)于三舊改造與土地面粉的，先請(qǐng)出廣東省房協(xié)三舊改造課題組成員，廣東國土規(guī)劃科技公司總工程師黃鵬，他剛才已經(jīng)做了演講。第二位嘉賓是廣東新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉先生，他是老廣州人，他的項(xiàng)目都在廣州老城區(qū)，是長期做舊城改造的。第三位是廣東市社會(huì)科學(xué)院研究所彭澎博士，他是廣東地產(chǎn)也是新聞界的熱點(diǎn)人物，很多的話題都跟他有關(guān)，他提了對(duì)廣州幾年的城市發(fā)展有很多的見解。第四位是恒億集團(tuán)懂事局主席、總裁郭建平先生，他是福建人。第五位是著名的城市規(guī)劃及建筑評(píng)論家賀承軍先生，他也是博士。深圳和廣州都是中國兩個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展最迅速的地方，他的改造也很特點(diǎn)。還有一位來自華南理工大學(xué)土木與交通學(xué)員建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所的所長王幼松教授，他是清華大學(xué)畢業(yè)的，他對(duì)香港地產(chǎn)很有研究。最后一位是廣州市華譽(yù)景觀工程設(shè)計(jì)有限公司董事總經(jīng)理張明燕女士，她們公司做園林設(shè)計(jì)跟很多大公司是合作的。

　　黎振偉：我做主持有點(diǎn)難了，在座這么多都是專家，我們?cè)趺礃幽贸鼍傻膶?duì)話給大家分享，我要求嘉賓這個(gè)環(huán)節(jié)不要說虛話。第一位還是先問開發(fā)商開始。曹總拍地很高，三舊改造給了我們的好的機(jī)會(huì)，因?yàn)椴恍枰偱?，你怎么看待廣州這次機(jī)會(huì)呢？三舊改造參與怎么參與更好呢？

　　曹志偉：我只是一點(diǎn)感受，三舊改造的話題很熱，經(jīng)常開發(fā)商坐在一起就說你簽了多少村。中介公司也簽村，實(shí)際我感覺到現(xiàn)在村長受歡迎的程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出政府官員。我感覺到土地資源在利用和再分配，我們自己本身有兩加工廠很多年前買的，這次也在三舊的范圍內(nèi)。當(dāng)然也碰到一些實(shí)際操作上的問題，我們?cè)诟脑爝^程中也面臨選擇，實(shí)際上的操作上不是招拍掛，如果是住宅的話，大家看到南站廣鐵的也拍上去了，大家覺得廣鐵自己拍回來很劃算，只給三成的錢。但是這本身就是他的地啊，我想企業(yè)還是要企業(yè)所得稅，然后拍賣得價(jià)我不知道要不要交營業(yè)稅，實(shí)際上原來的地主沒有拿很多。而且這些地都是長期投資很大的壓在那里，我們也碰到這些問題，另外從社會(huì)的角度大家看，如果做政協(xié)委員的角度，我們一邊在不斷做舊村的改造，當(dāng)然也不斷創(chuàng)造新的三舊。這段時(shí)間我在廣東地區(qū)周邊看，廣東省建設(shè)特別有差異，哪怕跟安徽這個(gè)地方比都感覺亂。樓比較亂，新的三舊已經(jīng)不斷地出現(xiàn)，并且三舊改造的政策，等于鼓勵(lì)新的三舊亂的出現(xiàn)。另外三舊的目的在于把原來的宅基地舊廠房改造，但是現(xiàn)在相當(dāng)大部分單純把這部圈進(jìn)去改造根本不行。當(dāng)時(shí)去做征地的時(shí)候，我也幫他們劃過平方，改得七八、成也照配，這種只有提高容積率去解決問題，我們往后的所有的宅基地盡管違章盡管往上蓋。這種做法我想市場讓出一部分份額，出來做一件好事情，但是實(shí)際上的管理能不能系統(tǒng)地管理到位，我深表疑慮，我也有這些疑問，包括是不是所有三舊都改造，這也是在拔舊城的基礎(chǔ)上。當(dāng)年我是提出方案怎么保護(hù)安寧路，把它改造稱廣州的新天地，這也是規(guī)劃上的問題。當(dāng)然我們當(dāng)年也些專家說廣州是沒有文化的，所以就沒有保留。我那天晚上大概去看了一下西關(guān)，去請(qǐng)這個(gè)專家吃了一碗云吞面。他說我能不能再吃一碗。我說不請(qǐng)了，你不是說廣州沒有文化嗎？其實(shí)這也是文化。

　　黎振偉：謝謝曹總，你是也責(zé)任感和文化的開發(fā)商，他不是拿了地拆。如何保護(hù)城市，如何拆改造，還有很多難題，這方面我想請(qǐng)彭澎博士，怎么看三舊改造，其他城市做的時(shí)候如何吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

　　彭澎：我正在做幾個(gè)和三舊改造有關(guān)的項(xiàng)目和策劃。其中有一個(gè)是舊村的對(duì)開發(fā)商是必須跟村里面談的，完全可以合作。還有一個(gè)舊廠房的，我看了一下里面實(shí)際上很優(yōu)美的環(huán)境，但是如果說保護(hù)性地開發(fā)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，從商業(yè)上成功得不多，所以大家還是想把它轉(zhuǎn)變成住宅。這里面對(duì)開發(fā)商講我跟很多開發(fā)商談過，開發(fā)商最頭痛不得不合作。原來的企業(yè)是遷走了，現(xiàn)在很多企業(yè)都知道有油水就去做。有些開發(fā)商是非常討厭合作，長期合作可能對(duì)舊廠、舊村的改造是比較大的難題。我想舊城改造當(dāng)中是不是全部拆掉，那么多當(dāng)年的地產(chǎn)我們都搞不清楚，現(xiàn)在能不能保護(hù)下來，提升他的使用價(jià)值，這些是我們舊城改造的面臨的體系的問題。廣州和深圳是兩個(gè)一線的城市，除了北京、上海是兩個(gè)一線城市，廣東在房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中一舉一動(dòng)都會(huì)影響全國。三舊改造給廣東乃至全國提出了一個(gè)新的土地路徑。廣東土地沒有了，只能去想三舊土地。這可能增加了我們獲得土地的難度和復(fù)雜性，這點(diǎn)是講具有今后普遍意義的事情。這是我的看法。

　　黎振偉：謝謝彭博士，他講看起來是一個(gè)好機(jī)會(huì)，但是這個(gè)機(jī)會(huì)背后非常復(fù)雜，因?yàn)榱看笠占?。如果他們錯(cuò)過了就不行了，大家很精明。這個(gè)話題真的很復(fù)雜。不過廣州是一個(gè)千年老城，三舊改造是不用說了。但是深圳從一個(gè)漁村發(fā)展到現(xiàn)在只有30年的城市，為什么也同樣需要改造。深圳改造說起來是一個(gè)很難的話題，這么短的城市，以后城市發(fā)展當(dāng)中如何發(fā)展得更好避免改造。

　　賀承軍：可能亞運(yùn)會(huì)的時(shí)候微博老百姓可以罵政府，今天上午來了一個(gè)廣州的朋友，他是亞運(yùn)會(huì)的策劃。節(jié)目單討論一個(gè)月出來。公布了一個(gè)順序，廣東很中國這是一個(gè)調(diào)侃。通過調(diào)侃來說三舊改造的問題，前面是開發(fā)商一位是研究專家，我當(dāng)過開發(fā)商，現(xiàn)在在深圳搞研究。首先確定一個(gè)問題，土地政策三舊改造不光是廣州連深圳也要重視了。到2002年-2004年轉(zhuǎn)變，招牌掛還是有問題，立馬舊改就出來了。我個(gè)人非常反對(duì)土地壟斷，覺得這是一個(gè)很壞的東西。在合法的土地壟斷的市場上來建房地產(chǎn)市場。我個(gè)人來說，違法建筑，中國不是一個(gè)純粹的市場，政策式的。政策也是運(yùn)動(dòng)員，沒有辦法，利潤博一下，歷史階段看大市場。反而我覺得高房價(jià)不怕，大量的違法建筑占地占了50%，住的人超過了70%。所以在這個(gè)問題上我們談就改，為什么深圳搞了6年就改實(shí)際上真正完善的沒有什么。據(jù)我所知，推動(dòng)最快的項(xiàng)目最公正透明的唯一一個(gè)項(xiàng)目是村民占股份的。我覺得這就是未來三舊改造的真正的實(shí)際情況。我們的村集體土地是可以和開發(fā)商合作來做，這是政府愿不愿意做開發(fā)商的馬前卒，和平談判必須村民參股。剛才兩個(gè)基本的建議，一個(gè)是透明的收入，另外可以不靠你，治安、涉外公共服務(wù)，作為舊城改造的必由之路。非常切實(shí)地合法化成本太高。謝謝。

　　黎振偉：賀先生談的要點(diǎn)是政府參股。賀先生講廣州真的是一個(gè)很平和的城市，寬松的城市。我想問一下恒億集團(tuán)的主席郭建平先生，你們企業(yè)做了很多年的房地產(chǎn)，你們對(duì)土地拿地很厲害，你們對(duì)三舊改造是怎么樣考慮的，你們覺得拍第更好還是三舊改造好呢？

　　郭建平：我覺得國土資源部給廣東非常好的政策，三舊改造。實(shí)際上這二十年發(fā)展都留下的城中村需要改造。農(nóng)民是具體地沒有收益你要強(qiáng)行征用很難，只有政府出臺(tái)政策可以改造，談起來就容易了。第二隨著二十年的發(fā)展早期規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)，隨著二十年變成了中心城市，這些廠房實(shí)際上也是可以作為商業(yè)的，只是沒有政策。第三就是一些城里面?zhèn)鹘y(tǒng)的建筑風(fēng)格需要保留。像上海新天地保留了傳統(tǒng)風(fēng)格的建筑，所以我覺得三舊改造一個(gè)是非常好地節(jié)約利潤土地，一個(gè)是可以改造城市的大面貌。拍賣地的時(shí)候不去用，沿街的全部買，后面全國下來了成了城中村。每年撥款很多去改造城中村，所以我覺得三舊政策出臺(tái)之后，能夠盡快地想全國推，也讓我們其他省份能夠早日受益。聽說福建也要馬上出臺(tái)，如果能夠及時(shí)地出臺(tái)，我想給可以大大緩解土地的壓力。

　　黎振偉：有沒有想來廣州嘗試一下

　　郭建平：我覺得像這種舊城改造適合本地做，因?yàn)橐习傩沾蚪坏馈?/p>

　　主持人：希望福建也盡快開始。有一個(gè)敏感話題是容積率，還有如何補(bǔ)償，容積率抬高會(huì)破壞環(huán)境，這個(gè)帳很難算，所以廣州有一段時(shí)間都是跟一幫專家提出來政府拆遷過程中太高容積率了，所以政府和專家吵起來了。還有建筑文物怎么保護(hù)的問題，所以挺不容易的。王博士你是做房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的，怎么平衡這個(gè)更合適，這也是廣東的經(jīng)驗(yàn)，怎么找到平衡點(diǎn)更好一點(diǎn)。

　　王幼松：關(guān)于三舊改造我覺得最重要的是合法，經(jīng)濟(jì)利益能夠均衡，第二個(gè)問題實(shí)際上今天我們?cè)趶V東省的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)聯(lián)會(huì)上有一篇論文做了分析。今天很有幸來參加觀點(diǎn)的論壇，所以我也把我的觀點(diǎn)說一下。因?yàn)樵跇I(yè)界主要是做地產(chǎn)的。第一是依托文化和實(shí)物，建筑和住宅都是歷史的文化的載體，在歷史發(fā)展里面是一條軌跡。像廣州2000年的歷史有長的軌跡，不應(yīng)該用新的點(diǎn)來看，對(duì)大量的拆建我們要留一下文化文脈。第二要尊重科學(xué)和專業(yè)，通過國內(nèi)發(fā)展的情況來看，還是主要靠行政力量主導(dǎo)。這個(gè)過程在未來的發(fā)展應(yīng)該逐漸地淡化。第三我們現(xiàn)在從市場的了解，中國經(jīng)過了30年的房地產(chǎn)的發(fā)展，人均居民的面積在世界上不低，而且發(fā)現(xiàn)控制率很高，現(xiàn)在很多子建了之后沒有人住在里面額資源浪費(fèi)了。謝謝。

　　黎振偉：王博士提出另外一個(gè)觀點(diǎn)，城市不能大拆大建，改完之后就沒有歷史沒有文化了。那是廣州的歷史，在廣州沒有很多了，一下子恢復(fù)了廣州對(duì)自己都很自信了，我覺得對(duì)廣州我也很贊同三舊改造不能大拆大建，否則這個(gè)城市就完了。來自華譽(yù)景觀公司的，剛才聽到王博士很多舊村的改造拆遷之后密度減少了，你們作為景觀公司如何在智能改造中創(chuàng)造新的居住環(huán)境，你們有什么好的經(jīng)驗(yàn)給大家分享。

　　張明燕：剛才幾位專家談到在這個(gè)過程當(dāng)中有很多的潛在的問題，在這個(gè)過程中我發(fā)現(xiàn)真正做這一塊經(jīng)營者是非常沒有經(jīng)驗(yàn)的。我們提到舊城改造就是到舊城鎮(zhèn)到新居住的改造，實(shí)際上并不是把拆掉的農(nóng)民房建城高樓大廈就可以了，實(shí)際上也很需要城市功能的體現(xiàn)。在這一塊所體現(xiàn)的城市功能是什么，是從居住層面。從城市層面和商業(yè)的層面，我們接觸到在佛山那邊有一個(gè)項(xiàng)目，跟村落里面去合作的，但是他的問題他想建很多的商業(yè)的，但是做什么產(chǎn)業(yè)不知道，完全是帶著很大的偶然性的。這樣很可能當(dāng)你把產(chǎn)業(yè)建起來之后沒有人來你這里組沒有買，有很多跟經(jīng)濟(jì)相關(guān)的方面。在我們的工作當(dāng)中是跟很多地產(chǎn)商大交道，我們有很深的體會(huì)。另外關(guān)于環(huán)境方面，實(shí)際上作為對(duì)于國外的案例我們會(huì)研究地比較多，實(shí)際上現(xiàn)在中國的地產(chǎn)粗放型的經(jīng)營，將來到不可持續(xù)將來更高的水準(zhǔn)經(jīng)營模式，所以我們看到國外當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展地越來越高，他的三舊改造的比例會(huì)越來越大。我不知道大家留意到?jīng)]有，世博會(huì)德國的展館里面他們有專門的舊區(qū)域改造，舊的是什么樣，新的建成是什么樣，實(shí)際上發(fā)達(dá)國家到了一定程度他的這種改造已經(jīng)占到開發(fā)量的大半。而我們國家現(xiàn)在還是拿新的土地占絕大多數(shù)，所以我想通過這樣的論壇給大家一個(gè)更新的信息，重視這一塊將來土地獲取的重要的方面。這是我們?cè)谠O(shè)計(jì)中看到的一些方面。

　　黎振偉：謝謝張總。張總說的問題他們見了很多開發(fā)商沒有經(jīng)驗(yàn)，所以結(jié)果很多一時(shí)的沒有了，講到綠化，看這個(gè)城市有沒有歷史，就看這個(gè)城市有沒有大樹。在廣州有兩個(gè)項(xiàng)目其實(shí)是值得大家去研究的，他們都是在2000年前策劃，我參與了一個(gè)廣島花園，創(chuàng)造了很好的主題叫做大榕樹下建造生活。另外一個(gè)中海做的，這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)老的紡織廠，他有一個(gè)很好的概念叫做嶺南新加坡都市新生活。但是他里面生態(tài)概念很好，所以張總我很認(rèn)同你，其實(shí)環(huán)境在舊城改造有很多的題目要做。黃博士你研究了很多的三舊改造的案例，現(xiàn)在給你換一個(gè)角色，你是開發(fā)商你明天拿到舊村你怎么做？

　　黃鵬：如果換一個(gè)角度來說，作為開發(fā)商我可能不管怎么樣都會(huì)把利益放在第一位。在這個(gè)利益包括的情況下我要盡可能維護(hù)好相關(guān)的剛才各個(gè)專家、領(lǐng)導(dǎo)提出來的各種方面的景觀怎么處理我才能去改造。如果拿到一個(gè)項(xiàng)目即便做得再高我沒有錢賺也不會(huì)做。大家在任何城市那到的地如果是三舊，當(dāng)然廣東不一樣因?yàn)橛姓咭扇〔煌膽?yīng)對(duì)措施。就一般而言，你拿到這個(gè)東西你不是一拿到實(shí)際上在前期要做很多的工作。比如城中村你要做大量的調(diào)查去協(xié)調(diào)，如果真正意義上要做最終要?dú)w結(jié)到拆遷的難度，風(fēng)險(xiǎn)的控制，在前期要完成。另外專家也提出來我有些產(chǎn)權(quán)東西，或者村民剛才剛才專家提了，深圳有專家公司，廣州其他地方城中村是散的，有一個(gè)經(jīng)濟(jì)聯(lián)社就不錯(cuò)了。對(duì)于這種產(chǎn)權(quán)和有些時(shí)候房屋的產(chǎn)權(quán)人不清楚的情況下怎么去辦。我要對(duì)整個(gè)區(qū)域情況要有初步的摸查。為了使拆遷更順利一下，第一輪咨詢90%愿意拆遷，做方案，這個(gè)方案有2/3的人簽了你才能去拆。實(shí)際上可能在時(shí)間讓你帶來的利益是成本提高的問題，可能使你后面很多面臨的釘子戶、問題戶減少到最低。我認(rèn)為前提的研究居民的基本的狀況對(duì)方案的理解程度都要有一個(gè)理解。然后才能實(shí)行拆遷。對(duì)這塊包括房源安置，包括廣州這個(gè)地方愿意原地安置，都有他自己的特點(diǎn)，我作為開發(fā)商我愿意原地安置，你首先還是把它安置出去，他有地方住你才能去拆。另外要控制自己的風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間進(jìn)度，這樣才能讓你的效益最大。

　　黎振偉：利益第一、風(fēng)險(xiǎn)第二，方式方法第三。