今年面臨的狀態(tài)，從整體上來說房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，錢要少一些。但是我的判斷不會少得太多，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還不可能快速地收縮，這樣就造成經(jīng)濟(jì)沖突非常大。

　　蘇鑫：各位觀點(diǎn)的朋友大家好！

　　我跟各位分享的其實(shí)就兩個問題，第一從基金的角度來看一下2011年人民幣基金到底是什么樣的發(fā)展，給各位帶來什么樣的幫助。

　　2010年有人說是房地產(chǎn)調(diào)控年，對基金呢很多的媒體都做了各方面的報(bào)告。地產(chǎn)基金的原由，財(cái)經(jīng)雜志、中國企業(yè)家、新地產(chǎn)、主流的房地產(chǎn)都做了人民幣與房地產(chǎn)基金的大幅的報(bào)告。媒體非常熱門，為什么會這么熱呢？這個基金在國內(nèi)發(fā)展的狀況怎么樣？大家看一看，首先看一下從事房地產(chǎn)基金的有哪些人，一類是開發(fā)商直接做，今天上午頒獎的30人里面我估計(jì)有一半是自己做。第二是外資，現(xiàn)在有一部分機(jī)構(gòu)也要做背景是因?yàn)橥鈳胚M(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。第三類是創(chuàng)業(yè)，包括我。創(chuàng)業(yè)類要么是做金融或者是開發(fā)商的，包括經(jīng)濟(jì)出來一些高管。

　　對于基金來說實(shí)際上我們要回答三個問題：第一是錢從哪里來。從去年的一年的實(shí)踐里看，目前有三個方面：1、要求基金經(jīng)理人有良好的背景，有成功的案例，難度非常大。2、通過私人銀行來融資；3、通過銀行。錢從哪里去，基金從國際慣例來說分類1、核心基金；2、增殖基金；3、特殊機(jī)會資金，聽起來比較繞口。怎么樣賺錢我手里有一個小冊子，這是北京的一些做基金的企業(yè)我們搞的基金沙龍，把有些人從而行業(yè)什么樣的行業(yè)模式做了介紹。這一年多的實(shí)踐，不同的人走的路不一樣，到底那種模式適合中國發(fā)展不好講。但是有一點(diǎn)如果完全照搬國外的模式到中國肯定是有問題的。比如國外的資金是先把錢拿過來，投資人不需要放在哪里，具體什么樣的項(xiàng)目，也不能直接參與管理。起步的時候難，到底怎么去變通，未來怎么出手，怎么賺錢這樣來估計(jì)。有了樣本間之后在國外的模式擴(kuò)展規(guī)模。媒體把2010年冠為人民幣地產(chǎn)基金元年，我們看到的現(xiàn)象不僅僅是媒體報(bào)道的一片紅、一片好，我們關(guān)注人民幣三個主要的合作方面，我們看看他們是怎么看的。作為投入人首先你跟他談基金的時候他要問你，你是不是合法公司，如果對開發(fā)商需要回答的問題你為什么要求的收益匯報(bào)超過，你不就是一個融資平臺嗎？我們對這個行業(yè)認(rèn)知有很多的偏差。實(shí)際上基金是有老百姓的錢，要有專業(yè)的能力。他不是簡單地利用這個平臺，對于政策監(jiān)管的層面，在去年底咱們了一個非常高端的雜志的封閉論壇，將可能地領(lǐng)導(dǎo)之外我、劉總都參加了，開始很興奮后來感覺實(shí)際上從政府來說對房地產(chǎn)基金還是偏于冷淡，甚至可以用漠視來說。因?yàn)榉旁诜康禺a(chǎn)基金是很好的，如果放在房地產(chǎn)融資平臺也是非常小的支點(diǎn)，而且只要錢和房地產(chǎn)結(jié)合在一起，現(xiàn)在這個環(huán)境上都是不受支持的。

　　但是我開完會之后我們非常樂觀，我們相信人民幣基金有非常好的未來有三點(diǎn)：

　　1、人民幣基金如果發(fā)展得好，對房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境有改善。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的直接融資非常少，不到10%，大部分是靠銀行貸款，靠預(yù)售。銀行貸款占地比較很高，如果行業(yè)有波動最終沖擊就是經(jīng)濟(jì)，把銀行拖下水。如果增加直接融資對這個行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)有很大的幫助。

　　2、現(xiàn)在基金的投資方向與目前政府對房地產(chǎn)調(diào)控的趨勢方向是不矛盾的。目前政府調(diào)控方向是普通住宅保護(hù)，現(xiàn)在基金投的方向有三類：商業(yè)地產(chǎn)、住宅、保障性住房。投到第二類大家有疑問了，說基金造成了房價的商家，因?yàn)檎唤o房地產(chǎn)融資的，他就只能降價了。現(xiàn)在你給房地產(chǎn)融資你就是幫兇。但是大家想想屬于民間的錢很多，把買房子的錢變成了供給，變成了土地開發(fā)，我們是相當(dāng)于把最終的需求變錢有一部分變成了供給，是抑制了房價太是提升了房價。

　　3、我們看到這些年房地產(chǎn)風(fēng)風(fēng)雨雨，其實(shí)背后有很多東西跟行業(yè)沒有關(guān)系。比如房地產(chǎn)泡沫化，說到底是錢多，流動性過剩造成的?，F(xiàn)在為什么會出現(xiàn)去年一年投資漲，為什么前幾年比現(xiàn)在流動性還大沒有漲呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)程度了吸收流動性的海綿，現(xiàn)在政策是不讓房地產(chǎn)做海綿，有沒有一些類海綿的東西呢？比如基金。

　　我們先看看整個地產(chǎn)金融，今年面臨的狀態(tài)，從整體上來說房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)，錢要少一些。但是我的判斷不會少得太多，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還不可能快速地收縮，這樣就造成經(jīng)濟(jì)沖突非常大。第二房地產(chǎn)要一個數(shù)據(jù)，說2010年這個行業(yè)從預(yù)售和融資拿到6萬億，投出去4萬億，換句話這個行業(yè)在去年一年凈2萬億，但是很多開發(fā)商是沒有錢的。就造成嚴(yán)重分化，一部分是上市公司錢很多，還有一些企業(yè)是急需錢狀態(tài)。對開發(fā)商我們未來面臨融資的渠道一個是銀行，但是難度會越來越大。第二是信托，流動性很高，但是從去年地政策上受到了一定的限制，監(jiān)管更嚴(yán)格，因?yàn)楫吘故墙鹑诘男袠I(yè)，政府擔(dān)心控制不好有很大的負(fù)面的作用。第二我們能夠想到的就是基金，背后的背景就是現(xiàn)在整體的流動性是收，但是不會很多。整個社會流動性非常強(qiáng)，老百姓民間資本非常強(qiáng)。我們總歸要有一個出口，開發(fā)商如果需要錢，我們?yōu)槭裁床豢紤]跟基金結(jié)合呢？我們的預(yù)判前面的假設(shè)都能實(shí)現(xiàn)，2011年議定是地產(chǎn)基金年。謝謝各位。