雖然國家給了廣東省很好的政策，但是在實施國家中我們要有所創(chuàng)新也需要我們在這里面不斷地摸索才能給全國其他最后制定整個國家的三舊改造提供依據(jù)。

　　黃鵬：各位來賓下午好！非常感謝觀點給我這個機會能向在座的各位專家交流，非常難得的機會跟大家對廣東省的三舊改造做探討。今天我跟大家探討的題目是廣東省城鎮(zhèn)三舊改造之土地探索。主要是從以下幾個方面進行不管是時間上的交流還是理論上的交流。

　　廣東省三舊改造的歷程和典型案例進行分析，對廣東省目前經(jīng)過國家給廣東省特殊的三舊改造政策，實施三兩年的時間內(nèi)摸索出來的經(jīng)驗，分享一些政策經(jīng)驗。我們?nèi)f改造提出的背景是城市更新的主動的需求，在這個主動的需求下，由于受到土地空間、能源、資源環(huán)境、人口方面的制約，城市需要更新對城市宏觀發(fā)展而言，舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居等等三舊改造，未能發(fā)揮其最大的效應(yīng)，形成最好的良性循環(huán)。另外對我們國家目前土地的嚴控，土地政策的嚴格政策，使我們不得不例如三舊改造來去發(fā)展我們的城市。簡單地訴諸就是全國的土地規(guī)劃綱要，規(guī)劃期間下達給廣東463萬畝，這里包括基礎(chǔ)設(shè)施、交通等等只有29萬畝年均增長，而我們實際用了有40萬畝左右，這之間有相近11萬畝的差距。但是按照目前2009年廣東省建設(shè)用地總規(guī)模減去全國給的用地規(guī)模，更小了。目前國家廣東省提出了轉(zhuǎn)變提出歷史方式上的政策訴求上面也需要對三舊改造進行很好的探索。另外各個地方都在進行三舊改造，雖然國家給了廣東省很好的政策，但是在實施國家中我們要有所創(chuàng)新也需要我們在這里面不斷地摸索才能給全國其他最后制定整個國家的三舊改造提供依據(jù)。

　　在這個基礎(chǔ)上2008年12月20號廣東省簽訂了協(xié)議三舊的重要文件?；仡檹V東省的三舊改造的歷程分為三個階段：第一上世紀90年代是自發(fā)無緒地改造，主要表現(xiàn)民營企業(yè)自主開發(fā)進行的，改造是自發(fā)進行的。這個就不涉及到也不敢違反過程的土地政策，改造完了仍然以單純的土地出租為主。第二段階段21世紀政府主導(dǎo)的探索階段，這個階段也是為2008年出臺的文件做鋪墊。特點是由村集體參與的，這里面村民自主投資社會資本各種方式都有。到了第三階段從2007年到現(xiàn)在，政府和村集體改造鋪開的階段。這就是三舊改造不光是以前的村辦企業(yè)的廠房的改造，已經(jīng)擴展到舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居等等。

　　在這個基礎(chǔ)上回顧整個的三舊改造的階段性。由此國家和廣東省在這個階段過程當中，出臺了各種關(guān)于配套三舊改造的意見，最重要的是廣東省人民政府2009年78號文三舊改造的意見里面對今后的三舊改造起了宏觀的指導(dǎo)作用。在這個文里面實際上簡單來講，突破原來的土地政策有以下幾個方面：

　　第一、允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在村民同意的基礎(chǔ)上可以轉(zhuǎn)為國有。如果進入了三舊改造的項目里面不需要通過以前的一級市場國家統(tǒng)一，在這個政策里面是可以農(nóng)村基地建設(shè)用地改為國有。給廣大農(nóng)村保障了利益，改善了整地不滿意的現(xiàn)狀，把這個利益盡可能還給農(nóng)民。

　　第二、土地出讓收益的處理，政府征收的這一塊土地出讓之后，不高于60%分會原來企業(yè)。在原來的基礎(chǔ)上有所突破的。

　　第三、相關(guān)手續(xù)補辦的問題。87年1月1號之前的不用叫土地出讓金。之后要補交部分出讓金，但是這個是已當時的出讓金來進行的。

　　第四、邊角地處理問題。

　　第五、出讓金的優(yōu)惠。在78號文里面規(guī)定地比較詳細，在政策上有重大的突破。這是廣東省的。

　　僅接著廣東省出臺了意見，在這里列名的改造的規(guī)劃，年度實施計劃相關(guān)的編制要點等等。包括一些我們在進行三舊改造應(yīng)該怎么操作的層面上做了方向性的規(guī)定。這是廣東省大的政策層面上的東西。這里重點強調(diào)廣州事，可以看出政策分為三個層面：一個是宏觀層面，配套78號文省廳的文件精神出臺了自己三舊改造的工作意見。緊接著出來了一系列的配套政策-包括關(guān)于舊廠房、舊村居的改造等等，按照現(xiàn)在的速度補償指導(dǎo)意見等等，廣州市在政策層面上做得比較完善。包括現(xiàn)在目前做相關(guān)的研究可能馬上出臺我國容積率和建筑密度應(yīng)該怎么確定的研究。這是廣州市的。深圳市主要三舊改造政策目前是城市更新辦法，就叫做更新。如果再宜城市內(nèi)部城市更新更適合，但是對于三舊改造有交叉的也有不交叉的。城市的更新可能最多涉及城中村，三舊改造還有農(nóng)村怎么進行。這是深圳市的。東莞市的出臺政策是針對見面土地出讓金和返還。

　　下面和各位交流的是三舊改造的典型案例，我選取了幾個大家留意的獵德村改造，沒有改造之前沒有綠化，但是改造后綠色很多。建筑密度由原來的60%降低到28.1%，節(jié)約了247畝，達到了52%。獵德村現(xiàn)在已經(jīng)改造完成了，我們對他的改造有初步的評價，他的村組織建設(shè)需要完善。不管獵德村成功與否在改造過程中也有他的困難，我們認為在村組織一定要反復(fù)向村民宣傳和解讀改造的思路，爭取村民的支持。獵德村能夠順利實施到現(xiàn)在，關(guān)鍵絕大多數(shù)村民對他支持。第二要注重歷史文化的延續(xù)，雖然獵德村我個人情感方面不建議對歷史文物拆遷換一個地方建，對祠堂這一塊沒有什么問題，本身是村內(nèi)的祠堂，對情感上面可以接受。如果大的深層次的歷史上的寶貴的方面的文化，我個人不太愿意拆出來重建。另外獵德村的改造模式不可簡單地復(fù)制，因為他不僅有政府的支持而且開發(fā)商在土地有出讓金的收益。在獵德村的改造教訓(xùn)里面經(jīng)驗里面，獵德政府一直在關(guān)注、指導(dǎo)、監(jiān)控，所以獵德村是在政府的指導(dǎo)協(xié)調(diào)下才能走到今天。另外就是容積率，大家也知道他是整個利益改造的風(fēng)向標，正是獵德村把容積率提到5%，我不是個人認為一提出容積率很高這個東西很錯，但是我的容積率高了建筑密度低下來了沒有。就拿剛才的圖來看，背景這個建筑密度也相當大。

　　林和村是一個村委自主改造，政府不主導(dǎo)參加，不補償，由村委會改造確定合作商的模式。在這里要提出一點臨河村的村民百分之百要求原址回遷，導(dǎo)致安置的房延遲很大，開發(fā)商在不斷調(diào)整容積率的時候還有更多的提升。另外就是荔灣的，在后面具體跟大家講一下，他的主要障礙力要建新的商品房，整個荔灣區(qū)補償要求非常高。

　　另外比較好的就是歷史文物保護的案例，三舊改造佛山祖廟。對他這里的改造拆遷遇到的問題很多，由于佛山有很多的戶主搬出去了，怎么拆遷怎么補償。在整個拆遷安置補償?shù)碾y點就在這里。另外這里原汁原味保持了祖廟古建筑的風(fēng)貌。最后一個是深圳市改造的，他提出來改造的漁村的改造，政府一線主導(dǎo)開發(fā)商運作統(tǒng)一規(guī)劃整體改造的，但是改造花費大量的時間，2004年開始一直到現(xiàn)在有了效果圖，在這個基礎(chǔ)上初步總結(jié)了三舊改造的實踐經(jīng)驗，對三舊改造城中村是推動的，并不是資金一下子來了，不斷推動三舊改造。另外在廣州市的城中村改造絕大多數(shù)村民是回遷舊地安置的。

　　大部分的改造是結(jié)合建設(shè)或者城市更新的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來啟動的。這是廣州市舊城改造舊廠房的改造都有自己的特點。深圳市跟其他不一樣，他是全部國有，不存在村民要去轉(zhuǎn)的東西。但是他要承受改造深圳目前的三舊改造的整個的政策，深圳的進入的門檻比較高。這個就是廣東省目前取得的一些成績，通過三舊改造2008年現(xiàn)在到節(jié)約的土地3萬畝，按照這個來計算至少我們今后的1/3的土地可以通過三舊來產(chǎn)生。另外他促進了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型、城市功能的完善，擴大的固定資產(chǎn)投資，在某些方面改善的名勝等等，在這個基礎(chǔ)上整個廣東省在三舊改造總結(jié)出了自己的模式，在這些模式里就城居政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)，整個三舊改造大方面是政府參加、開發(fā)商參加。到了城鎮(zhèn)改造大的方面仍然是那幾方面，細分下來有其他模式。對于舊廠房的改造有自行改造、工藝征收，以及依法流轉(zhuǎn)的模式。

　　以上就是整個廣東省的進程和目前所能提供的參考的經(jīng)驗。實際在廣東省這一年多的三舊改造的過程當中，三舊改造的問題不斷涌現(xiàn)。大的方面政策執(zhí)行方針存在一些問題，監(jiān)管方面、政策設(shè)計等等都有問題。在政策執(zhí)行過程當中對執(zhí)行目的的偏差性。各個部門那建設(shè)用地指標所以做的三舊改造，有很多地方?jīng)]有考慮功能的完善，現(xiàn)在城中村改造，在更大層面了三舊改造真正的目的和城市功能的目的上，就是為了另外一個改造過程中個別地方借三舊改造，因為廣東省有自己的特點，有很多地方借三舊改造形成違法占地。違法用地納入到歷史遺留問題里面去，如果這樣繼續(xù)下去會造成大家說反正下來違反了之后，既然國家能給廣東省政策，我想在不遠的將來也會對廣東省這個政策。在政策執(zhí)行上的偏差，比如土地規(guī)范交易性，自行改造的土地可以協(xié)議出讓，把這個村和開發(fā)商自己定下來的東西自己簽訂了，存在一些不公平、不公正的現(xiàn)象。另外規(guī)范的指引問題，對于建設(shè)機制的問題現(xiàn)在目前要處理好政府和改革單位的關(guān)系，改造單位和業(yè)務(wù)的利益關(guān)系都存在一定的缺乏。利益機制的完善問題機制不清晰，現(xiàn)在廣東省78號文出臺之后大家都進來，一旦改善完了之后何去何從大家都沒有考慮。

　　廣東城中村是為亞運村來了，之后該怎么做沒有考慮。監(jiān)管方面土地開發(fā)強度，已經(jīng)開始做的三舊改造過程當中我的土地開發(fā)強度，容積率建設(shè)密度等等因素，我們自己還沒有很好地考慮。反正目前成本核算就是容積率為什么那么高呢？就是把成本核算汲取，如果成本升高了，在利潤不變的情況下拆遷水平要提高。唯一我就那么一塊地，我不提高容積率怎么獲得自己利潤。

　　剩下由于時間關(guān)系在以后的論壇再交流。謝謝！