房地產(chǎn)稅從來(lái)都不是調(diào)控房?jī)r(jià)的工具，有資產(chǎn)就要收稅這是一個(gè)世界各國(guó)皆然的規(guī)律，只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　陳淮：剛才我過(guò)來(lái)的時(shí)候巴老師（巴曙松）對(duì)我說(shuō)，他開(kāi)會(huì)從來(lái)不帶筆和本，因?yàn)榻裉煳以谒懊姘l(fā)言，因?yàn)楹苌儆袡C(jī)會(huì)我是在他前面發(fā)言的，所以他準(zhǔn)備好筆和本，我發(fā)現(xiàn)他越來(lái)越像官員了。

　　今天剛才主持人所說(shuō)的題目不是我選定，是會(huì)議給我指定，但是我對(duì)這個(gè)題目我覺(jué)得本身存在很大的誤區(qū)。誤區(qū)是隱含著把政府的政策作為市場(chǎng)的決定性因素的誤區(qū)。

　　我們?cè)谌ツ陱难胍曢_(kāi)頭提出了一個(gè)不好的命題，這個(gè)市場(chǎng)是總經(jīng)理說(shuō)了算還是總理說(shuō)了算？在媒體上充斥著同樣的思想，在中國(guó)住宅建設(shè)、城鎮(zhèn)化和解決老百姓住房的諸多事情的主要矛盾歸結(jié)于政府和市場(chǎng)、政府和企業(yè)的矛盾。

　　錯(cuò)了，錯(cuò)在忘了十七大提出的要高舉有中國(guó)特色的社會(huì)主義旗幟這個(gè)立足點(diǎn)，忘了要強(qiáng)調(diào)中國(guó)國(guó)情這個(gè)問(wèn)題，這是一個(gè)錯(cuò)誤的命題。

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾是第一個(gè)首先發(fā)展不足。有十個(gè)人吃飯只有八個(gè)饅頭，饅頭貴不貴不說(shuō)，首先有兩個(gè)人吃不上饅頭。

　　第二是發(fā)展不平衡，大城市和中小城市，人們急于涌入的核心、沿海特大城市以及中小城鎮(zhèn)發(fā)展嚴(yán)重不平衡，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、窮和富發(fā)展不平衡，市場(chǎng)和保障發(fā)展不平衡，這是我們面對(duì)的真實(shí)問(wèn)題。

　　第三我們面對(duì)的是一個(gè)不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如大家所說(shuō)投機(jī)橫行，比如政府調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策的時(shí)候，政府提供公共產(chǎn)品的時(shí)候反而引發(fā)了很多公開(kāi)的、隱蔽的、個(gè)別的、團(tuán)體的，比如公務(wù)員建小區(qū)等諸多問(wèn)題，不規(guī)范投機(jī)性炒作盛行是這個(gè)市場(chǎng)的主要問(wèn)題。

　　最后一個(gè)我們還得關(guān)注中國(guó)特有的國(guó)情，比如說(shuō)農(nóng)民工進(jìn)城問(wèn)題，比如城市化過(guò)程中的基礎(chǔ)設(shè)施和城市承載力問(wèn)題，我想這才是我們研究問(wèn)題、貫徹問(wèn)題的首要試點(diǎn)。

　　如果我們延續(xù)過(guò)去的思路，在過(guò)去幾年內(nèi)我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)的主要對(duì)手是政府、是總理、是政策，這個(gè)市場(chǎng)是沒(méi)有前途的市場(chǎng)。什么時(shí)候真正發(fā)揮的優(yōu)勝劣汰的作用，競(jìng)爭(zhēng)成為市場(chǎng)的主要關(guān)注問(wèn)題的時(shí)候，這個(gè)市場(chǎng)才真正走到合理和規(guī)范健康的地步。

　　一個(gè)年輕人你的上進(jìn)、成功取決于市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)，不是和你爹娘的博弈。這是第一個(gè)我要說(shuō)明的問(wèn)題。

　　我對(duì)這個(gè)題目首先做一個(gè)評(píng)論，以為限購(gòu)令是2011年要討論的問(wèn)題，這個(gè)是值得討論但不是要我們持續(xù)關(guān)注的地方。

　　限購(gòu)令是限制一些過(guò)多、過(guò)渡占用資源的需求，到現(xiàn)在為止沒(méi)有人說(shuō)不讓老百姓買房，也沒(méi)有人說(shuō)老百姓適度改善要抑制。

　　明確說(shuō)部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地方，政府有權(quán)根據(jù)需要在一段時(shí)間內(nèi)決定限購(gòu)甚至禁購(gòu)，這只是一個(gè)調(diào)整供求管理的政策，也是一個(gè)長(zhǎng)期政策。

　　什么長(zhǎng)期政策呢？如果我們的市場(chǎng)需求量成交量、景氣狀態(tài)不讓買第三套房子成交量是零，這個(gè)是沒(méi)有前途的。飯館也不是靠吃飽的人多吃一頓就能活過(guò)去的。任何國(guó)家對(duì)過(guò)多占有資源都會(huì)有調(diào)整，這個(gè)道理很簡(jiǎn)單。

　　如果一個(gè)人很有錢，把全廣州的房子都買了讓全廣州的人住在馬路上，你覺(jué)得合理嗎？這嚴(yán)重侵犯了社會(huì)利益。隨著發(fā)展老百姓的需求逐步得到滿足是一個(gè)必然的過(guò)程。如果你指望2011年開(kāi)放第三套房你就趁早死了心。

　　第二、利率。我對(duì)2011年媒體老說(shuō)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策這句話，始終不予贊同。你覺(jué)得那是最嚴(yán)厲的，剛才說(shuō)第三套房會(huì)有限制措施，沒(méi)有懸念。利率是這樣，首付也是這樣，是全世界各國(guó)住房按揭貸款中債權(quán)人、債務(wù)人風(fēng)險(xiǎn)和利益的平衡點(diǎn)。兩成優(yōu)惠是特殊的，不能恢復(fù)常態(tài)就說(shuō)是最嚴(yán)厲的。

　　中國(guó)的利率已經(jīng)是一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間基準(zhǔn)利率低于通脹率，這個(gè)利率恢復(fù)常態(tài)宏觀經(jīng)濟(jì)的也是必然過(guò)程。一年定期存款利率不過(guò)是2.75，大家熟悉的11月統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的發(fā)布的CPI總水平上漲速度是5.1了，我們至少利率提高到一倍，才能滿足宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。

　　用不著提一、兩次，利率調(diào)整是針對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)短期物價(jià)水平以及國(guó)情貨幣總需求。我們現(xiàn)在面對(duì)通脹有一個(gè)特殊性，和80年代末期、90年代中期所面臨的兩次通脹不一樣。

　　11月5.1物價(jià)總水平上漲，統(tǒng)計(jì)局告訴我們其中是3/4的部分是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上漲。但是我們也明確地說(shuō)中國(guó)的農(nóng)產(chǎn)品不存在大的缺口，主要農(nóng)產(chǎn)品比如糧食是明顯的連續(xù)過(guò)年的供大于求的。

　　2011年中國(guó)受了很多的災(zāi)害，也澄清一點(diǎn)2010年下雨沒(méi)有在莊稼地下，主要是下在廣州和深圳這樣的大城市里。

　　我們的糧食2010年有史以來(lái)最大的豐收年，中國(guó)不缺農(nóng)產(chǎn)品，這是輸入性成本推動(dòng)型心外來(lái)因素導(dǎo)致的。

　　巴曙松博士研究的美國(guó)量化寬松的政策，美國(guó)拿不值錢的紙幣往會(huì)買國(guó)債。美元添水，用美元標(biāo)價(jià)的產(chǎn)品，包括石油、天然氣、糧食產(chǎn)品等價(jià)格，價(jià)格就表現(xiàn)為上漲了，其實(shí)是和食物相關(guān)的貨幣貶值了。不是石油貴了，是美元便宜了。

　　我們現(xiàn)在面對(duì)的一個(gè)兩難是，要么是忍受人民幣過(guò)高、過(guò)快的升值，要么是輸入型的通脹。即便美元貶值石油價(jià)格上漲，我們的國(guó)際市場(chǎng)對(duì)國(guó)內(nèi)影響下大多數(shù)商品價(jià)格反而可以便宜。中國(guó)現(xiàn)在面對(duì)的通脹不是簡(jiǎn)單的農(nóng)產(chǎn)品不收費(fèi)，我們面對(duì)的是國(guó)際化的戰(zhàn)爭(zhēng)。

　　房地產(chǎn)稅從來(lái)都不是調(diào)控房?jī)r(jià)的工具，有資產(chǎn)就要收稅這是一個(gè)世界各國(guó)皆然的規(guī)律，只要是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

　　30年前眾位的父、兄都是無(wú)產(chǎn)階級(jí)，那個(gè)時(shí)候社會(huì)價(jià)值取向是越窮越光榮、越窮越革命。有產(chǎn)者是社會(huì)的敵人，是打倒的對(duì)象，把你打翻在地，令你永世不得翻身。

　　如果你不是有產(chǎn)，但是腦袋老想著有產(chǎn)，這些的人還不應(yīng)該受到批判嗎？一定是他們的思想把你腐蝕壞了。

　　在那個(gè)時(shí)代老百姓的錢掙工資都吃不到月底，到溫飽實(shí)現(xiàn)之后，每個(gè)月衣食有余了，政府就要找你收費(fèi)了。當(dāng)你資產(chǎn)需要付利息費(fèi)的時(shí)候，一定老百姓積累了一定的不動(dòng)產(chǎn)了，一定會(huì)對(duì)資產(chǎn)收費(fèi)，這個(gè)和調(diào)控房?jī)r(jià)沒(méi)有關(guān)系。

　　不動(dòng)產(chǎn)稅主要功能是三個(gè)：第一是調(diào)動(dòng)閑置資源提高利用率。所以必須讓這些存量資源起來(lái)。

　　第二調(diào)整社會(huì)公平尺度，我們不去更多論述。任何叫稅的東西不管是海關(guān)稅都具有調(diào)整社會(huì)的公平尺度的重要。

　　第三解決我們前期一流的地方政府承擔(dān)前期建設(shè)任務(wù)的收入來(lái)源問(wèn)題，任何國(guó)家都是這樣的。解決這個(gè)問(wèn)題不難，各個(gè)歷史都有先成的經(jīng)驗(yàn)。

　　剛才說(shuō)當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅，這個(gè)在房地產(chǎn)價(jià)格上可以分長(zhǎng)和短。短期內(nèi)供給會(huì)增加，同時(shí)會(huì)抑制那些過(guò)大的占有需求、超過(guò)自己風(fēng)險(xiǎn)承受能力的需求、以及超過(guò)自己實(shí)際需要的需求，需求的短期內(nèi)會(huì)減少。

　　短期內(nèi)供和求的調(diào)整有一定的作用。作為長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度不是調(diào)房?jī)r(jià)的，我沒(méi)有聽(tīng)過(guò)政府強(qiáng)加于市場(chǎng)的做法，他收費(fèi)是改善城市的居住環(huán)境。導(dǎo)致居住環(huán)境改善下不動(dòng)產(chǎn)的增值，城市增值，這些循環(huán)是有意義的。

　　我們目前2010年一個(gè)短期的任務(wù)是繼續(xù)加大住房保障的力度，我們已經(jīng)明確提出了2010年保障房建設(shè)的規(guī)模是1000萬(wàn)套。我們?cè)谶^(guò)去十年的住房大約建80億平方米的城鎮(zhèn)住宅，相當(dāng)于現(xiàn)在的1/3。每年這樣的最高也就700-800萬(wàn)套包括商品房、保障性、城鎮(zhèn)居民自建多種類型。

　　2010年我們保障房要建1000萬(wàn)套，這樣加快速度的態(tài)勢(shì)，我不特別強(qiáng)調(diào)說(shuō)將來(lái)也要這樣加碼的態(tài)勢(shì)，要形成大多數(shù)人住保障房。我們需要三、五年內(nèi)較快、優(yōu)先地解決大多數(shù)人有房子住，然后到所有人有房子住的轉(zhuǎn)變。

　　我們的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，我建議企業(yè)家們、參與者們，更多關(guān)注市場(chǎng)本身的規(guī)律。如果“十二五”期間和政策博弈是你每天想的問(wèn)題，那么你還將面對(duì)的市場(chǎng)殘酷競(jìng)爭(zhēng)。

　　這個(gè)市場(chǎng)溫度就是這樣，這是常態(tài)，沒(méi)有史上最嚴(yán)，你要適應(yīng)這個(gè)環(huán)境，如果不能在這個(gè)環(huán)境活下去，那就是被淘汰的個(gè)體。

　　別以為淘汰個(gè)體是市場(chǎng)的悲劇，未來(lái)五年淘汰1/3是市場(chǎng)的性質(zhì)。80年代90年代初中國(guó)百姓電器普及，在這個(gè)過(guò)程中當(dāng)初輝煌的基本死光了，但是并不妨礙中國(guó)成為一流家電大國(guó)，并不妨礙2010年的電器大戰(zhàn)，這是中國(guó)的企業(yè)真正經(jīng)歷了的過(guò)程。是我們所說(shuō)的優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。