上實發(fā)展東海灘涂整理項目自07年拿地以來，兩年開發(fā)期間曾多次因為資金問題而被擱置，進展相當緩慢。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 12月24日，上實發(fā)展公告宣布，將引進投資方對三家全資子公司暨泉州項目公司進行增資，總增資金額4.68億元。

　　公告顯示，獲得增資的三家子公司為福建上實地產(chǎn)有限公司、泉州市上實投資發(fā)展有限公司及泉州上實置業(yè)有限公司，增資金額分別為9000萬元、28823.5294萬元及9000萬元。

　　增資之前，上實發(fā)展擁有上述子公司的全部股權，增資完成后，上實發(fā)展對上述子公司的持股量則分別僅為10%、51%及10%。

　　而上述公司旗下后續(xù)開發(fā)的泉州東海灘涂整理項目所需資金的籌集及追加投入則主要由新投資者負責。

　　泉州東海項目

　　泉州東海灘涂整理項目是上實發(fā)展重點發(fā)展的項目之一，整個項目預計投資金額就高達149.19億元。

　　公開資料顯示，東海灘涂項目位于洛陽江與晉江交匯的泉州灣口，圍墾總面積達6136.5畝。2007年底，上實發(fā)展以38億元獲得東海灘涂整理項目部分地塊，占地978.4畝。

　　據(jù)了解，東海6000多畝的項目中，規(guī)劃為房地產(chǎn)開發(fā)的約2000畝，上實取得的近千畝土地全位于用于房地產(chǎn)開發(fā)的地塊內(nèi)。

　　在拿地的同時，上實發(fā)展更是以自有資金成立注冊資本為3億元的全資項目公司，負責項目的投資與開發(fā)。

　　該公司正是此次獲得增資的泉州上實投資。目前泉州上實投資進正東海組團東海灘涂項目一期、二期和五期的開發(fā)，區(qū)域內(nèi)共有七個地塊。

　　其中C-7、C-8-1、C-8-2三宗地塊于2007年12月28日取得，占地面積共17.01萬平方米。次年7月30日，泉州上實投資再次獲得C-5、C-6-1、C-6-2三宗地的使用權，占地面積14.32萬平方米。

　　2007年至今，上實發(fā)展一直不間斷地在泉州購入東海項目的其它部分地塊。

　　今年11月25日，上實發(fā)展拿下泉州東海灘涂整理項目的四宗地塊。其中B-5地塊由泉州上實投資獲得，占地面積6.85萬平方米。

　　另三宗地塊為B-2、B-7-1、B-7-2地塊，占地總面積為12.93萬平方米，由上實發(fā)展新成立的子公司福建上實地產(chǎn)進行開發(fā)，注冊資本1000萬元。該公司目前進行東海組團東海灘涂項目四期的開發(fā)。

　　而在今年9月，上實發(fā)展亦以注冊資本1000萬元出資成立泉州上實置業(yè)，開發(fā)B-1、C-3-1、C-3-2地塊，占地14.12萬平方米。該公司目前進行東海組團東海灘涂項目三期的開發(fā)。

　　福建上實地產(chǎn)、泉州上實置業(yè)同為此次獲得增資的子公司。目前該三家子公司一同負責東海灘涂項目的五期開發(fā)。

　　據(jù)了解，整個泉州東海灘涂整理項目預期在2015年6月30日前開發(fā)完成。

　　上實發(fā)展透露，東海灘涂整理項目在理想狀態(tài)下的內(nèi)部收益率為16.81%，有分析人士按15%的凈利率粗略計算后認為，這一項目將給上實發(fā)展帶來20億的凈利潤。

　　資金鏈吃緊

　　面對如此高額的利潤，上實發(fā)展仍選擇將該項目拱手讓人，讓人難免聯(lián)想到上實發(fā)展緊繃的資金鏈條。

　　據(jù)了解，上實發(fā)展東海灘涂整理項目自07年拿地以來，兩年開發(fā)期間曾多次因為資金問題而被擱置，進展相當緩慢。

　　上實發(fā)展早期亦曾坦言，泉州項目的拓展，讓公司面臨較大的資金壓力。畢竟，近150億元的投資并非是個小數(shù)目。

　　根據(jù)上實發(fā)展公布的2010年三季報數(shù)據(jù)顯示，盡管前三季度營業(yè)收入26.14億元，同比增長92.12%，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.41億，資產(chǎn)負債率更是達到95.24%。

　　這并非是一組令人樂觀的數(shù)字。

　　事實上，自去年年末以來，上實發(fā)展就面臨著負債上升的問題，其2009年年報顯示，報告期末，其負債率已經(jīng)達到79.2%，凈負債率達114%。

　　今年年初曾有分析師指出，上實發(fā)展2009年期末貨幣資金余額為19億元，短期凈負債約50億元。加上全年40億元的銷售回款，即使公司今年不增加土地儲備，資金壓力仍然較大。

　　與此同時，上實發(fā)展仍有多個項目同時在開發(fā)，除了東海項目，還有總建筑面積達105萬平方米的青島啤酒城，據(jù)悉單單啤酒城項目的總投資金額就達到上百億。

　　這無疑讓上實發(fā)展本已吃緊的資金鏈再度面臨拷問。

　　為了緩解資金上的壓力，上實積極拓寬融資渠道，嘗試增發(fā)、信托等融資方式，并開始有意引入戰(zhàn)略合作者，共同開發(fā)大型項目。

　　如何維持泉州項目的后續(xù)開發(fā)成為上實發(fā)展目前最亟待解決的難題。在目前融資渠道不暢的環(huán)境下，上實發(fā)展似乎也只剩下合作開發(fā)這條路子可以走。

　　在短缺的資金面前，上實發(fā)展不得不放棄了原本“親力親為”的想法，選擇引進新的投資者并對項目進行增資，借此緩解自身資金的壓力。

　　上實發(fā)展表示，此次增資引進當?shù)睾献骰锇?，主要是為泉州東海灘涂整理項目后續(xù)運營開發(fā)的整體資金平衡與優(yōu)化提供有力保障，有利于項目的后續(xù)開發(fā)及未來對商業(yè)目標客戶的引入。

　　據(jù)了解，此次新增投資方除了增資項目開發(fā)公司注冊股本以外，還需向上實發(fā)展一次性支付本次合作項目的前期補償款，上實發(fā)展因此獲得約1.4億元的補償款。