不難發(fā)現(xiàn)，碧桂園在廣東省內(nèi)三四線城市拿地做項(xiàng)目的縣域化策略比較成功，確實(shí)保證了其今年全年銷售目標(biāo)的達(dá)成。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯陶鯉 緊接著月末東莞大朗碧桂園開盤當(dāng)天售罄訊息而來，12月1日，碧桂園高調(diào)宣布已超額完成年度300億元的銷售目標(biāo)。

　　300億破題

　　截止11月底，碧桂園已完成銷售認(rèn)購金額總計為327億元，其中簽約合同銷售金額304億元，首11個月的合同銷售金額及面積按年分別增長57%及35%。

　　業(yè)內(nèi)人士就分析，碧桂園今年能夠取得如此好的銷售業(yè)績，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品區(qū)域布局與產(chǎn)品的差異化策略上。

　　高盛在今年的一份研究報告中就指出，碧桂園是內(nèi)地城市化發(fā)展的受惠者，碧桂園70%資產(chǎn)分布于非樓市過熱的城市，受調(diào)控樓市政策的影較少，而其土儲成本亦低于同業(yè)。

　　碧桂園一直奉行快速周轉(zhuǎn)的運(yùn)作模式，即通過低成本拿地，低價格銷售，快速周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)其規(guī)?；臄U(kuò)張。每年保持1000萬平方米以上的開發(fā)速度及物美價廉大盤模式，為項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快速銷售提供了保證。

　　事實(shí)就是，當(dāng)今年眾多房企宣布大舉進(jìn)軍二三線城市時，碧桂園早在07年其實(shí)就已經(jīng)完成了在二三線乃至三四線城市的布局，因而碧桂園在土地成本上頗具優(yōu)勢。

　　據(jù)了解，目前碧桂園除了在順德本部擴(kuò)充項(xiàng)目，還積極布局全國三四線城市。而在華南大本營，除了佛山的南海與高明之外，碧桂園布局幾乎遍布全省各區(qū)與市縣。

　　比如碧桂園南海項(xiàng)目就包括南海碧桂園與括碧桂園山水桃園，兩個項(xiàng)目均位于南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)，碧桂園高明項(xiàng)目位于高明大道東，產(chǎn)品類型包括別墅與洋房。

　　而碧桂園肇慶項(xiàng)目則包括：封開碧桂園、云浮碧桂園、德慶碧桂園、懷集碧桂園、四會碧桂園、高要碧桂園及碧桂園山湖城等等項(xiàng)目。

　　此外，在廣東省內(nèi)韶關(guān)、鶴山、惠州、茂名、江門、汕尾、清遠(yuǎn)等地碧桂園亦有項(xiàng)目。

　　大朗樣本

　　11月底，碧桂園在東莞市大朗鎮(zhèn)的第一個項(xiàng)目大朗碧桂園開盤熱銷頗能說明問題。

　　媒體報道，大朗碧桂園當(dāng)天首推貨量370多套單位，開盤當(dāng)日即基本售罄，實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額約7億元人民幣。

　　據(jù)了解，大朗碧桂園位于東莞市大朗鎮(zhèn)，為大朗、常平、東坑三鎮(zhèn)的交通樞紐，莞惠輕軌大朗站也選址于大朗碧桂園南大門附近，交通極為便利。

　　作為碧桂園在東莞的首個項(xiàng)目，大朗碧桂園的帶精裝修洋房價格僅為5300-6000元/平方米，低于購房者的心理預(yù)期，參照附近樓盤萬科金域藍(lán)灣，其毛坯房價格已經(jīng)去到7500元/平方米。

　　另外，由于大朗鎮(zhèn)身處發(fā)達(dá)的珠三角經(jīng)濟(jì)圈，外來人口比較多，大朗碧桂園90平方米以內(nèi)的小高層洋房，正好滿足了初次購房者的剛性需求。

　　資料顯示，大朗碧桂園項(xiàng)目地塊是碧桂園09年8月通過招拍掛方式競得。

　　地塊位于大朗鎮(zhèn)大井頭，用地面積2.36萬平方米，當(dāng)時碧桂園經(jīng)過68輪舉牌，以總價6億元奪得該地塊，折合地面單價2535元/平方米，樓面地價1690元/平方米。

　　縣域化策略

　　不難發(fā)現(xiàn)，碧桂園在廣東省內(nèi)三四線城市拿地做項(xiàng)目的縣域化策略比較成功，確實(shí)保證了其今年全年銷售目標(biāo)的達(dá)成。

　　目前繼東莞大朗碧桂園開盤銷售良好之后，11月27日開盤的佛山南海碧桂園山水桃園亦業(yè)績斐然。

　　根據(jù)觀察，也可以看出碧桂園現(xiàn)在廣東省內(nèi)三四線城市新增的土地，大多也位于碧桂園已有項(xiàng)目旁。例如碧桂園山水桃園毗鄰南海碧桂園，碧桂園山湖城緊鄰高要碧桂園。

　　而這些已有項(xiàng)目因?yàn)橐恢北３种诲e的銷售業(yè)績，碧桂園顯然也能夠通過前期產(chǎn)品的優(yōu)良口碑，迅速銷售產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)大盤模式的運(yùn)作。

　　可見，在市場相對焦灼的時期，縣域化、低地價遠(yuǎn)郊大盤的運(yùn)營模式，還是比較適合碧桂園，目前碧桂園主打的中低端產(chǎn)品受到調(diào)控的影響相對較小。

　　也許就在未來，房地產(chǎn)行業(yè)可能到來的冰河時期，能更加能夠體現(xiàn)出碧桂園這種低成本規(guī)?；呗缘膬?yōu)勢。

　　但也有市場專家指出，當(dāng)市場暢旺的時候，碧桂園由于其固有的大盤開發(fā)模式及項(xiàng)目地處城市遠(yuǎn)郊地帶，也會造成了其產(chǎn)品將難以提升價格。