該地王項(xiàng)目凈利率在15%左右，雖然達(dá)到了濱江集團(tuán)的平均利潤水平，但高價項(xiàng)目在調(diào)控中能否順利銷售，還存在不確定性。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 11月30日，杭州再次出讓四宗地塊，在拍賣會現(xiàn)場上，濱江集團(tuán)的身影再度出現(xiàn)，但這次其“顆粒無收”。今年以來，濱江集團(tuán)在杭州土地拍賣市場上的表現(xiàn)并不突出，唯一搶眼的是其早前拿下的西湖區(qū)地王。

　　11月25日，濱江以18.06億元的總價競得51號楊家牌樓A地塊，折合樓面價為25735元/平方米，成為杭州新的單價地王。資料顯示，該土地出讓面積為71393平方米，容積率不大于1.0，建筑面積不大于70177.2平方米，用地性質(zhì)為住宅用地。

　　在土地的購置上，濱江一貫采取相對謹(jǐn)慎的策略，此次如此重本納儲，與其在杭州的土地儲備逐漸減少脫不了干系。

　　在拿下地王之前，濱江僅在杭州拿下兩幅地塊，分別是8月以755萬元競得德杭州湘湖旅游度假區(qū)居住用地，及9月以25.65億競得的杭州江干區(qū)采荷單元商住地塊。事實(shí)上，濱江今年在土地投入較多的區(qū)域反而是周邊的紹興、衢州、上虞等三線城市。

　　“濱江在杭州已沒什么地了，這就迫使濱江面對成本再高的地，也要拿下來。”杭州一名業(yè)內(nèi)人士直言。在西溪地王爭奪失敗的雅戈?duì)?，?0日連斬獲杭州兩地塊后也表示，要繼續(xù)在杭州發(fā)展，就必須拿地，“沒地就沒根。”

　　高端市場誘惑

　　業(yè)內(nèi)人士指出，濱江敢高價逆市拿地，更多是基于對杭州樓市的看好。早前就有分析人士曾指出，調(diào)控當(dāng)前，地王頻出，皆因開發(fā)商認(rèn)為未來一兩年面包比現(xiàn)在更貴。

　　相關(guān)人士分析，濱江拿下的楊家牌樓A地塊位于西溪濕地公園10.2平方公里的核心區(qū)域，像這樣地理位置優(yōu)越的地塊并不多，且目前當(dāng)?shù)氐姆績r最高可達(dá)10萬元/平方米以上，未來項(xiàng)目的銷售前景仍具備很高的想象空間。據(jù)了解，目前杭州西溪板塊普通公寓價格在2.3萬/平方米，高層和別墅價格在3到4萬/平方米不等。

　　不少人士均表示，濱江將在該地塊建設(shè)高端住宅，未來項(xiàng)目或以聯(lián)排別墅或低密度洋房形式入市。有業(yè)內(nèi)人士指出，目前杭州有購買高端住宅需求的客戶依然很多，一貫以開發(fā)中高端樓盤為主的濱江，或可能借此次機(jī)會進(jìn)軍杭州高端住宅市場，進(jìn)而拓寬其在杭州市場的占有率。

　　事實(shí)上，為了擴(kuò)大在杭州的份額，除了積極吸納新地塊以外，濱江還選擇合作開發(fā)的模式。7月21日，濱江集團(tuán)意外宣布，公司將與萬科南都聯(lián)姻，共同合作開發(fā)萬科今年5月份拿下的杭州25號草莊地塊。

　　與此同時，“不差錢”也是支撐濱江敢逆市高價拿地的原因之一。研究人士指出，“地王”對濱江的財(cái)務(wù)并不構(gòu)成太大的壓力。

　　按照濱江早前制定的2010年全年土地購置計(jì)劃，今年用于購置土地的金額為不超過110億元。截止11月25日，濱江購買經(jīng)營性土地的權(quán)益金額為53.75億，并未超出股東大會的授權(quán)額度。另根據(jù)濱江早前公布的三季報，集團(tuán)賬面資金34.67億，預(yù)收帳款126.24億，有息負(fù)債率為37.5%，財(cái)務(wù)狀況良好。

　　“一個籃子”的挑戰(zhàn)

　　然而，調(diào)控陰霾仍未散去，后市的走向依然具備著諸多的不確定性，這不可避免地給濱江在未來項(xiàng)目的把控上提出挑戰(zhàn)。

　　海通證券針對濱江集團(tuán)的一份研究報告認(rèn)為，如果按照當(dāng)前同類住宅4萬/平方米的銷售價格、平均3500元/平方米的建安成本測算，該地王項(xiàng)目凈利率在15%左右，雖然達(dá)到了濱江集團(tuán)的平均利潤水平，但高價項(xiàng)目在調(diào)控中能否順利銷售，還存在不確定性。

　　與此同時，在日益高漲的房價下，一線城市低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地的可能性在不斷減小，濱江也開始面臨著杭州地區(qū)土地成本不斷上升的壓力。海通證券表示，如何在杭州市場競爭日益激勵的格局下開拓更多低成本、有戰(zhàn)略縱深的城市，將是濱江未來所要面臨的重要課題。

　　海通證券亦指出，由于公司大部分項(xiàng)目集中在杭州，一旦市場下滑將面臨較大系統(tǒng)性風(fēng)險。“這好比一個籃子，把所有的雞蛋放在同一個籃子里，風(fēng)險肯定有所增加，但如果把雞蛋分散放在不同的地方，由于各個地方受調(diào)控的影響不同，也就把風(fēng)險分散了。”業(yè)內(nèi)人士表示。