“海南農(nóng)墾改制之后，已經(jīng)單向宣布2010年年初一段時間內(nèi)旗下各農(nóng)場所簽的土地協(xié)議無效，這部分協(xié)議大部分都是農(nóng)墾旗下農(nóng)場與開發(fā)商簽訂的土地開發(fā)協(xié)議”。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 年初以來，因海南暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目使然，整個海南寸土寸金。但彼時通過與海南農(nóng)墾旗下農(nóng)場簽訂協(xié)議獲得土地的開發(fā)商現(xiàn)在或許不敢這么想了。

　　或?qū)⑹У耐恋貐f(xié)議

　　10月18日上午，標(biāo)志著海南農(nóng)墾徹底政企分開，向建立現(xiàn)代企業(yè)制度邁出標(biāo)志性一步的海南省農(nóng)墾集團有限公司正式掛牌成立。隨后的20日，海南省召開全省農(nóng)墾改革土地資源劃分土地變更登記工作動員會,對海南省農(nóng)墾總局、海南省農(nóng)墾集團進行土地資源重新劃分。

　　作為土地資源劃分的一部分，海南省農(nóng)墾總局和農(nóng)墾集團已批準(zhǔn)的合作開發(fā)項目、各產(chǎn)業(yè)集團公司及各農(nóng)場投資公司已簽訂投資開發(fā)協(xié)議或達成意向的、共33.0839萬畝的土地，將被劃入農(nóng)墾集團下屬的24家農(nóng)場投資公司。

　　然而，根據(jù)知情人士向觀點新媒體透露，在這被劃入24家農(nóng)場投資公司的約33萬畝土地中，并不包括今年在國際旅游島大熱之后與很多內(nèi)地房企所簽訂的協(xié)議土地。“海南農(nóng)墾改制之后，已經(jīng)單向宣布2010年年初一段時間內(nèi)旗下各農(nóng)場所簽的土地協(xié)議無效，這部分協(xié)議大部分都是農(nóng)墾旗下農(nóng)場與開發(fā)商簽訂的土地開發(fā)協(xié)議”。

　　該知情人士稱，包括萬科、合生創(chuàng)展、深寶安等全國性的房地產(chǎn)企業(yè)在今年年初海南暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目期間，都與海南農(nóng)墾旗下各農(nóng)場有過接觸，希望可以通過農(nóng)場的途徑獲得海南的土地項目。

　　特殊的土地協(xié)議模式

　　一位曾在農(nóng)墾工作過的海南地產(chǎn)人士向觀點新媒體介紹，按照此前比較正規(guī)的途徑，投資者要想獲取一塊農(nóng)墾土地，首先要與土地所屬的農(nóng)場洽談，如果同時有兩家以上合作開發(fā)意向企業(yè)，農(nóng)場將按照總局產(chǎn)業(yè)政策要求，參照招拍掛的方式來比較合作開發(fā)方案，并將擇優(yōu)選出的方案報總公司投資管理部，由投資管理部組織有關(guān)部門評審后報總局會議核準(zhǔn)。

　　“但其實，海南農(nóng)墾的每個農(nóng)場過去都有自己的開發(fā)公司用以吸引投資。以前農(nóng)場還會賣土地給開發(fā)商，后來不賣了，以1000元/畝的價格尋租。大多數(shù)農(nóng)場按照‘農(nóng)場出地，開發(fā)商出資金’的方式進行運作，項目開發(fā)完成之后，農(nóng)場與合作開發(fā)商以實物方式分成，基本比例為三七開。”

　　這種土地協(xié)議模式的核心在于，海南農(nóng)墾的土地出讓、開發(fā)，只需上報海南農(nóng)墾總局批準(zhǔn)，而無需再上報給省國土及住建等相關(guān)部門。

　　海南省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳改革與發(fā)展處處長史貴友也曾指出海南農(nóng)墾這種特殊的土地出讓方式，“因為農(nóng)墾的土地是各時期的國有劃撥土地，各農(nóng)場就是土地的產(chǎn)權(quán)代表人，農(nóng)墾總局按照省政府賦予的職責(zé)扮演資產(chǎn)管理者的角色，對農(nóng)場上報的土地開發(fā)項目履行內(nèi)部核準(zhǔn)職能。”

　　雖然經(jīng)農(nóng)墾總局核準(zhǔn)的項目并不多，但是農(nóng)墾旗下各農(nóng)場私下流轉(zhuǎn)土地或大面積違規(guī)出租土地的現(xiàn)象并不少見。尤其是國際旅游島上升為國家戰(zhàn)略后，海南農(nóng)墾的土地也隨之升值，今年1月中旬至3月的海南省“封地”期間，私自流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象達到頂峰。

　　隨著海南農(nóng)墾的改制和海南農(nóng)墾的單方面“撕毀協(xié)議”，此前房企與一些農(nóng)場談下來的一切土地都或?qū)⒊蔀榕萦?，因為按照海南農(nóng)墾的最新土地資源劃分辦法，該些土地協(xié)議均不被海南農(nóng)墾所承認(rèn)。

　　方式變革帶來利益渴求

　　海南農(nóng)墾之所以不承認(rèn)2010年年初一段時間內(nèi)旗下各農(nóng)場所簽署的土地協(xié)議，深層次的原因在于海南即將面臨的土地出讓方式的變革。

　　在今年國務(wù)院下發(fā)的關(guān)于國際旅游島的文件之中，所提及的土地并不包含農(nóng)墾手中的土地，因此，在整個海南島的發(fā)展規(guī)劃中，若沒有農(nóng)墾方面的協(xié)調(diào)，很多土地將無法出讓，尤其是一些大塊土地，往往牽涉到農(nóng)墾本身的產(chǎn)權(quán)。

　　“最有可能改變土地用途與性質(zhì)，用作地產(chǎn)、酒店等開發(fā)的，就是此次劃入農(nóng)墾集團公司下屬的投資公司的土地，面積大約有幾十萬畝。此部分土地主要分布在東部、南部農(nóng)場，如高速公路附近、海口、三亞、瓊海周邊，及有溫泉等旅游開發(fā)價值的地區(qū)。在海南買地，如果沒有農(nóng)墾的支持，基本是買不到大型地塊的”，上述海南地產(chǎn)界人士表示。

　　這被認(rèn)為是促使海南農(nóng)墾改制的直接原因，“通過改制，海南接手了原屬于中央的海南農(nóng)墾管理權(quán)，這樣就實現(xiàn)了全省一盤棋的操作”。

　　接下來的問題是，如果農(nóng)墾的管理權(quán)重新回歸到海南，那么其旗下土地的土地出讓模式顯然也將面臨變革。

　　按照海南業(yè)內(nèi)目前的猜想，這種變革的方向是走招拍掛市場，“農(nóng)墾的土地大多為國有劃撥用地，要進行房地產(chǎn)開發(fā)，一定要通過海南國土局扭轉(zhuǎn)土地屬性，然后再有海南國土局統(tǒng)一出讓。”

　　但根據(jù)2008年7月9日，國務(wù)院批復(fù)的《關(guān)于推進海南農(nóng)墾管理體制改革的意見》中海南省政府與農(nóng)墾總局的議定，農(nóng)墾將用5年的時間完成改制及過渡，作為條件，在過渡期內(nèi)，海南農(nóng)墾旗下的農(nóng)場進行土地出讓，地方政府將把40%的土地出讓金全額返還給農(nóng)場。

　　這一條議定并未過期，這似乎可以解釋，今年年初以來部分海南農(nóng)場為了獲取這40%的賣地收入，而加快賣地步伐的又一個原因。